九龙仓集团二○二二年中期报告书

封面照片：艺术是生活的一部分。成都国际金融中心是集团在内地的旗舰项目之一，积极推动艺术文化发展，竭力为成都引进不少首店、首展及首发。二○二二年盛夏，成都国际金融中心推出首个NFT限量版《着迷西瓜宇宙》，广受好评。 新冠终局未明 习近平主席在二○二二年七月一日讲话，提出四个必须，以确保“一国两制”事业始终朝着正确的方向行稳致远。其中一个必须为保持香港的独特地位和优势，包括必须拓展“畅通便捷”的国际联系。香港人清楚，若然有失，则可以严重损害香港之国际金融、航运、贸易中心之独特地位和香港优势。 摘要 •期内香港和内地业务皆受新冠疫情严重影响而放缓 •发展物业在销售、入账及减值拨备方面首当其冲 •投资物业录得近年首次倒退 •物流则有正面表现 •集团收入减少33%，营业盈利减少19% •基础净盈利增加港币七亿八千八百万元，主要因为发展物业减值拨备净额减少 集团业绩 集团录得基础净盈利港币四亿二千八百万元（二○二一年：亏损港币三亿六千万元）。若计入投资物业重估亏损及其它未变现会计收益╱亏损，股东应占集团盈利为港币五千七百万元（二○二一年：港币十亿三千八百万元），较去年同期下降95%。 中期股息 第一次中期股息每股港币0.20元（二○二一年：每股港币0.20元）将于二○二二年九月十五日派付予在二○二二年八月三十日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为港币六亿一千一百万元（二○二一年：港币六亿一千一百万元）。 1九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书 业务评议 是年上半年中国内地和香港皆被新冠疫情爆发的阴霾所笼罩。疫情及其导致的长时间封控为集团业务造成极大困难。 中国内地在二○二二年面临着巨大挑战。新冠疫情反弹，压抑了工业生产和国内消费。全球供应链重组造成深远影响，长远而言或会进一步削弱对内地产能和物流的需求。所有目光都聚焦在今年稍后召开的第二十次全国代表大会。 纵观全球，地缘政治的紧张局势继续主导着国际议程，而量化紧缩、通胀和加息使发达经济体陷入衰退，给未来带来更多挑战。全球经济复苏仍然遥不可及。 香港物业 按应占份额计算，收入减少75%至港币六亿零三百万元，营业盈利减少40%至港币四亿一千二百万元。发展物业的成交量及所涉及金额较前一年锐减，仅录得的一宗新销售为MountNicholson一个高层单位。 中国内地发展物业 住宅发展物业市场的动态明显转趋向对发展商不利。此外，疫情突然爆发大大拖慢了销售活动，并影响施工，在苏州、上海和北京等城市情况尤其严重。与此同时，对于高杠杆的发展商而言，市场流动性不足放大了资金压力，而这反过来又削弱了需求心理，形成恶性循环。 按应占份额计入合营公司及联营公司，收入减少29%至港币四十九亿九千一百万元，营业盈利减少44%至港币六亿零九百万元。确认入账的面积有十五万九千二百平方米（二○二一年：二十万三千九百平方米），以来自苏州和杭州的项目为主，而落成的总楼面面积有二十四万四千六百平方米（二○二一年：二十三万五千二百平方米）。 应占已签约销售额减少60%至人民币二十三亿元（二○二一年：人民币五十七亿元），涉及面积七万八千平方米。及至六月杪，未确认销售额减少至人民币一百四十八亿元，涉及面积四十五万五千二百平方米（二○二一年十二月三十一日：人民币一百六十七亿元，涉及面积五十三万六千四百平方米）。 鉴于最新市况，账面值高于市场的未售存货乃“按市价计值”，并已作出港币十九亿九千五百万元的减值拨备。 中国内地投资物业 新冠防控及经济不景气导致集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退。上海实施封控两个月，而其它城市亦在上半年不同时间直接或间接受到不同程度的影响。 九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书2 收入减少4%至港币二十五亿六千一百万元；营业盈利则为港币十七亿七千五百万元，保持稳定。租户的销售额和营业额租金令人失望。即使有政府的刺激措施，消费者仍保持谨慎，复苏速度较二○二○年缓慢。 尽管如此，集团在市场推广方面的积极投资和包罗万有的零售选择继续受到客户青睐。成都国际金融中心和长沙国金中心的商场在六月杪的出租率分别稳企于94%及98%。写字楼的出租率和租金容易受到供应严重过剩影响。 九龙仓酒店 集团在香港、中国内地和菲律宾经营的五间豪华尼依格罗酒店和十一间马哥孛罗酒店（包括由集团拥有或持有重大股权的四间酒店）在第一季全皆因新冠疫情而表现欠佳，但在第二季开始有所改善。 分部收入减少36%至港币一亿六千七百万元，并录得营业亏损。 物流基建 供应链被进一步阻断。主要贸易航线的运费虽然已自高峰显着回落，但仍较新冠疫情前高得多。华南地区的货运量增加；香港的业务组合虽有所改善，但货运量和市场份额皆下跌。主要发达经济体设法应对通胀、加息和衰退忧虑之际，产业结构多元化和制造业回流可能引发剧烈震荡，或会削弱对中国内地产能和物流的需求。 分部收入增加13%至港币十五亿四千二百万元，营业盈利增加41%至港币三亿九千六百万元。 现代货箱码头 香港吞吐量下降8%至二百三十万个标准箱，但被加时存仓收入增加抵销影响。 深圳大铲湾码头（现代货箱码头持有65%权益）的营运及财务表现皆明显超越同行，吞吐量上升29%至一百万个标准箱。蛇口集装箱码头（现代货箱码头持有20%权益）的吞吐量下跌3%至二百九十万个标准箱。 香港空运货站 今年年初对机组人员实施的检疫要求有所加强，加上新冠疫情再现令供应链阻断，导致香港空运货站（集团占20.8%权益）的航空货运业务放缓。二○二二年上半年所处理的货物总量下降10%至八十万吨。 3九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书 财务评议 (I)二○二二年度中期业绩评议 集团基础净盈利为港币四亿二千八百万元（二○二一年：亏损港币三亿六千万元），物流及投资的盈利有所增加，而发展物业的亏损收窄，乃报告期内作出的减值拨备减少所致。惟股东应占集团盈利下跌95%至港币五千七百万元（二○二一年：港币十亿三千八百万元），主要是投资物业重估未变现亏损及缺乏去年同期录得的出售非核心投资物业所得盈利所致。 收入及营业盈利 集团收入减少33%至港币八十二亿零九百万元（二○二一年：港币一百二十三亿三千七百万元），营业盈利减少19%至港币三十四亿七千九百万元（二○二一年：港币四十三亿零一百万元）。 投资物业收入减少5%至港币二十五亿九千五百万元（二○二一年：港币二十七亿四千六百万元），主要因为商场租金收入下降，但营业盈利保持平稳，录得港币十七亿八千八百万元（二○二一年：港币十七亿八千七百万元）。 发展物业收入减少60%至港币二十六亿七千四百万元（二○二一年：港币六十七亿零四百万元），营业盈利减少66%至港币四亿八千二百万元（二○二一年：港币十四亿零八百万元），因为项目落成量减少。 酒店收入减少36%至港币一亿六千七百万元（二○二一年：港币二亿五千九百万元），并录得营业亏损港币四千七百万元（二○二一年：盈利港币三千五百万元）。 物流收入增加13%至港币十五亿四千二百万元（二○二一年：港币十三亿六千一百万元），营业盈利增加41%至港币三亿九千六百万元（二○二一年：港币二亿八千一百万元），主要因为加时存仓收入增加。 投资营业盈利增加17%至港币九亿零一百万元（二○二一年：港币七亿七千三百万元），主要是投资组合的股息收入增加所致。 九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书4 投资物业重估亏损 二○二二年六月三十日的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了港币四亿二千一百万元的应占但未变现重估亏损净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益）（二○二一年：盈余港币一亿一千六百万元），并已计入综合收益表内。 其它支出净额 其它支出净额为港币十三亿五千八百万元（二○二一年：港币十七亿一千七百万元），主要包括为发展物业作出合共港币十四亿三千九百万元的减值拨备（二○二一年：港币二十九亿八千万元），这又被长线金融投资资产的公允价值收益港币二亿五千六百万元（二○二一年：港币六亿六千一百万元）局部抵销。并无录得出售非核心投资物业收益，去年同期则有港币五亿七千三百万元变现。 财务支出 财务支出减少13%至港币二亿二千九百万元（二○二一年：港币二亿六千四百万元），已抵销按市价计值的跨货币及利率掉期合约未变现亏损港币七千三百万元（二○二一年：港币二千万元）。 实际借贷息率爬升至2.1%（二○二一年：1.8%）。若不计入按市价计值收益╱亏损，在扣除拨作资产成本港币一亿七千八百万元（二○二一年：港币二亿七千三百万元）之前，财务支出减少35%至港币三亿三千四百万元（二○二一年：港币五亿一千七百万元），是平均借款减少所致。 所占合营公司及联营公司业绩（除税后） 应占联营公司亏损为港币二亿零四百万元（二○二一年：盈利港币一千二百万元），而应占合营公司亏损则收窄至港币二亿九千六百万元（二○二一年：港币三亿二千八百万元），主要是为发展物业作出合共港币十一亿零三百万元的减值拨备（二○二一年：港币六亿七千万元）所致，这又因盈利确认入账而被局部抵销。 税项 税项支出减少29%至港币十亿一千九百万元（二○二一年：港币十四亿二千六百万元），主要因为税项拨备减少，包括因内地发展物业附属公司所确认入账的盈利下降而减少的土地增值税。 5九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书 股东应占盈利 股东应占集团盈利减少95%至港币五千七百万元（二○二一年：港币十亿三千八百万元）。按三十亿五千六百万股股份加权平均数计算，每股基本盈利为港币0.02元（二○二一年：按三十亿五千三百万股股份计算，每股基本盈利港币0.34元）。 集团基础净盈利（为集团主要业务分部的业绩指标）（不包括投资重估收益╱亏损及其它非核心项目）增加219%至港币四亿二千八百万元（二○二一年：亏损港币三亿六千万元）。 按分部划分计算，物流增加26%至港币三亿二千五百万元（二○二一年：港币二亿五千八百万元），投资增加22%至港币八亿三千四百万元（二○二一年：港币六亿八千六百万元），惟投资物业减少8%至港币十三亿三千一百万元（二○二一年：港币十四亿四千六百万元）及发展物业亏损收窄35%至港币十八亿二千万元（二○二一年：港币二十八亿零八百万元）。 (II)发展物业销售额及尚未确认入账销售额（按应占份额计入合营项目） 已签约销售总额（包括非核心投资物业）下跌77%至港币二十九亿五千万元（二○二一年：港币一百二十九亿三千一百万元）。 内地已签约销售额下跌60%至人民币二十二亿七千三百万元（二○二一年：人民币五十六亿九千五百万元）。期内入账后，尚未确认入账的销售额下跌11%至人民币一百四十七亿六千三百万元（二○二一年十二月：人民币一百六十六亿五千七百万元）。 香港已签约销售额合共为港币二亿九千二百万元（二○二一年：港币六十亿八千七百万元）。截至二○二二年六月三十日，尚未确认入账销售额为港币二亿九千二百万元（二 ○二一年十二月：港币六亿元）。 九龙仓集团有限公司二○二二年中期报告书6 (III)流动资金、财务资源与资本承担股东权益及总权益 于二○二二年六月三十日，股东权益减少3%至港币一千五百七十六亿元（二○二一年：港币一千六百二十亿元），相当于每股港币51.58元（二○二一年：每股港币53.02元）。计入非控股股东权益的总权益为港币一千六百二十亿元（二○二一年：港币一千六百六十四亿元）。 资产 总营业资产（不包括银行存款与现金、金融及递延税项资产）减少3%至港币二千二百二十五亿元（二○二一年：港币二千二百八十六亿元）。地产、物流和投资资产分别占集团总营业资产68%、7%及25%（二○二一年：70%、7%及23%）。 以地区划分而言，内地营业资产减少8%至港币一千一百零九亿元（二○二一年：港币一千二百亿元），香港营业资产减少1%至港币九百三十八亿元（二○二一年：港币九百四十六亿元），海外营业资产（以投资为主）增加27%至港币一百七十八亿元（二○二一年：港币一百四十亿元），分别