固定收益动态报告：公募REITs再扩容-消费基础设施REITs千呼万唤始出来

在扩内需促消费提信心的背景下，2023年3月24日，发改委颁布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》、证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称“通知”），优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，并将在未来进一步完善相关业务规则。《通知》标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。从2022年12月证监会副主席李超表示将研究推动REITs试点范围拓展至商业不动产等领域的政策吹风，到2023年3月《通知》正式落地，显现出政策对支持消费基础设施纳入REITs的重视和决心，通知亦对国内公募REITs市场及房地产商业板块、城投平台文旅商业等将带来深远影响。 新发展格局：鼓励发行、拓宽行业、完善条款及立法 截至3月25日，市场共发行27只基础设施REITs，累计募集金额908.9亿元，涉及仓储物流、产业园建设、清洁能源、保障房建设、高速公路等领域。《通知》提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。总体来看，近三年公募REITs支持政策主要有以下三个维度：1、鼓励项目发行：通过增设相关税收优惠政策，鼓励符合条件的主体进行公募REITs发行；2、拓宽项目行业：从传统基建向新基建项目传导，探索建立多层次基础设施REITs市场，2022年5月国务院将新能源项目纳入REITs试点支持范围；3、完善项目申报、发行相关条款并增加立法。 无论从海外经验还是国内存量资产占比来看，以商业地产为代表的消费型基础设施都是公募REITs市场的重要参与者，对公募REITs市场的发展都举足轻重。商业地产产权及资产特性与REITs天然契合，继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，《通知》从供给端进一步扩充了公募REITs的基础资产类别，未来有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。 回归本源：投融管退，政策对回收资金用途及使用提出了更细化的要求 《通知》提出净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。同时督促回收资金尽快使用，基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。净回收资金使用进度明显不符预期的，应审慎考虑新购入项目安排。我们认为政策内涵绝非仅是对房企进行纾困或缓解其流动性压力，而是着眼长远旨在建设培育更高质高效的消费基础设施，更好服务实体经济发展。《通知》有望促进投资良性循环，推动国内物业资管行业的长足高效发展，更好支持实体经济发展，最终服务于促消费这一目的。 地产优质龙头企业及文旅商业类政府融资平台将获益 对于地产行业而言，政策可以引导房地产行业由高周转、重开发、轻运营向存量运营价值升维、促进投资转型，打开房地产存量资产价值转换空间，进而激发市场潜力，提升估值溢价。优质房企的商业不动产REITs具备长期投资价值，将为公募REITs投资机构提供了丰富配置品种，公募REITs未来将成为保障房、市场化长租房及商业不动产重要融资支持方式。政策利好信用资质良好、具备从重资产到轻资产战略转型能力的行业龙头房企；除有商业运维经验及保有存量商业物业资产的优质房企外，持有商业运营类、文旅商业类等资产的地方性政府融资平台亦将获益，有望促进地方政府融资平台盘活存量文旅、商业、物业等资产，拓宽其资产转让及融资渠道。 风险提示 政策不及预期；消费基础设施景气度下降。 主要内容 政策名称 颁布机构 时间 图表1：近年来国内REITs政策梳理 证监会 《关于推进基础设施领域不动产投充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义，试点项目聚焦 2020-04-30 发改委 资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 重点区域、重点行业、优质项目。 2020-06-01 国务院 《海南自由贸易港建设总体方案》加快金融改革创新，支持住房租赁金融业务创新和规范发展， 支持发展房地产投资信托基金（REITs）。 《关于做好基础设施领域不动产投进一步明确基础设施试点的地区和行业范围以及项目需要满足 2020-07-31发改委 资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 的基本条件。 2020-08-06 证监会 《公开募集基础设施证券投资基金为规范公开募集基础设施证券投资基金设立、运作等相关活动 指引（试行）》制定指引。 《关于建立全国基础设施领域不动切实加强基础设施REITs试点项目储备管理，基础设施REITs试 2021-01-13发改委 产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》 点项目库包含意向项目、储备项目和存续项目3类项目。 2021-06-29 发改委投资信托基金（REITs）试点工作REITs长期健康发展。 《关于进一步做好基础设施不动产加强项目管理和协调服务，严把项目质量关，促进基础设施 的通知》 《关于支持北京城市副中心高质量稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支 2021-11-26国务院 发展的意见》 持发展保障性租赁住房REITs，鼓励公募REITs基金管理人在城 市副中心落户发展。 2021-12-29 发改委 《关于加快推进基础设施领域不动进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资 产投资信托基金（REITs）有关工产、形成投资良性循环。 作的通知》 《关于印发“十四五”现代综合交支持符合条件的项目实施主体通过发行企业债券等途径开展市 2022-01-18国务院 通运输体系发展规划的通知》 场化融资，稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点。 优化基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场环境，研 2022-01-24发改委、商务先行示范区放宽市场准入若干特别究基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）税收政策，支持 《关于深圳建设中国特色社会主义 部 措施的意见》 开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，减轻 企业和投资者负担。 2022-01-26国务院《关于支持贵州在新时代西部大开支持开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。发上闯新路的意见》 《转发国家发展改革委等部门关于在不新增地方政府隐性债务的前提下，支持符合条件的企业通 2022-02-09 国务院 加快推进城镇环境基础设施建设指过发行企业债券、资产支持证券募集资金用于项目建设，鼓励 导意见的通知》 具备条件的项目稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点。 2022-02-18发改委《关于印发促进工业经济平稳增长推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有 2022-03-21 发改委 《关于进一步做好社会资本投融资推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs，打通投资 合作对接有关工作的通知》 退出渠道，提升企业参与基础设施建设的积极性。 的若干政策的通知》效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。 国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资 2022-05-16国资委《关于企业国有资产交易流转有关产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管 事项的通知》 理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按 规定报同级国有资产监督管理机构批准。 财政部《关于基础设施领域不动产投资信 2022-05-24税务总局托基金（REITs）试点税收政策的为支持基础设施领域不动产投资信托基金相关税收优惠政策。 公告》 2022-05-24 证监会发改委 《关于规范做好保障性租赁住房试严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等点发行基础设施领域不动产投资信方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范托基金（REITs）有关工作的通知》REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。 2022-05-25 国务院 关于进一步盘活存量资产扩大有效进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施 投资的意见 REITs项目发行上市，探索建立多层次基础设施REITs市场，研究推进REITs相关立法工作。 2022-05-30国务院 转发国家发展改革委国家能源局关研究探索将新能源项目纳入基础设施不动产投资信托基金于促进新时代新能源高质量发展实（REITs）试点支持范围。 施方案的通知 2022-06-19 发改委 《关于做好盘活存量资产扩大有效积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发 投资有关工作的通知》行基础设施REITs项目的经验做法，积极做好项目储备。 《关于做好基础设施领域不动产投强调充分运用新购入项目机制推动基础设施REITs健康发展的 2022-07-07发改委 资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》 重要意义，合理简化新购入项目申报要求，完善新购入项目申 2022-09-23 发改委 《关于做好盘活存量资产扩大有效积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发 投资有关工作的通知》 行基础设施REITs项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有 关方面参与积极性。 报推荐程序，切实保障新购入项目质量，积极协调落实发行条件，引导回收资金用于新项目建设。 2022-10-28发改委《关于进一步完善政策环境加大力支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金 度支持民间投资发展的意见》（REITs）试点。 2023-03-24 发改委 关于规范高效做好基础设施领域不进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐的 动产投资信托基金（REITs）项目质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。 申报推荐工作的通知 《关于进一步推进基础设施领域不加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力，完善审核注 2023-03-24证监会 动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》 册机制，提高制度化规范化透明化水平。 来源：国务院、发改委、证监会、国金证券研究所整理 特别声明： 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告版权归“国金证券股份有限公司”（以下简称“国金证券”）所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。经过书面授权的引用、刊发，需注明出处为“国金证券股份有限公司”，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。 本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融