房地产：消费基础设施纳入公募REITs简评-公募REITs扩容至消费基础设施，存量资产价值有望重估

优于大市（维持） 证券研究报告|行业点评 房地产 2023年03月27日 证券分析师 房地产 公募REITs扩容至消费基础设施，存量资产价值有望重估 消费基础设施纳入公募REITs简评 金文曦 资格编号：S0120522100001 研究助理 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 蔡萌萌 市场表现 邮箱：caimm＠tebon.com.cn 沪深300 投资要点： 事件：3月24日，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，同日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通 知》，提及优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2022-032022-072022-11 相关研究 1.《房地产行业周报 （20230313-0317）-1-2月地产数据 整体改善，央行降准释放流动性》， 2023.3.19 2.《1-2月国家统计局房地产数据追踪-销售同比降幅明显收窄，竣工同比正增长》，2023.3.15 盘活存量资产，有望促进商业物业资产价值重估。目前，商业资产价值主要体现在投资性房地产科目中，估值参考当下地产股估值，消费类基础设施纳入公募REITs，有望实现商业资产的价值重估。部分位于核心区域核心地段的商业资产项 目，现金流充足，投资回报稳定，这类资产能够满足公募REITs发行基本回报要求，为国内公募REITs发展提供优质底层资产。同时，消费基础设施纳入公募REITs有望打通商业资产退出通道，打通“投融管退”资金闭环，资产运营类开发商有望获益，进一步提升其资产管理能力，推动其向轻资产管理的新模式转变。 避免为商品住宅变相融资，出险房企项目较难直接获益。公募REITs底层资产通常需要权属清晰，资产范围明确，此次文件提及严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。另外，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础 设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这意味着发行公募REITs底层资产需要权属清晰，发起人需是相关业务的独立法人主体，目前部分出险房企的商业物业可能已经进行抵质押，此类项目较难通过发行公募REITs直接获益。 3《.房地产行业周报（2023.3.6-3.10） -住建部表态积极，长沙优化限售》，2023.3.12 4.《房地产行业周报 （20230227-0303）-加强保障房体系建设，支持刚改需求》，2023.3.55.《2023年政府工作报告房地产表述-防范化解优质头部房企风险，支持刚改需求》，2023.3.5 投资建议：所有公募REITs试点范围扩容至消费基础设施，一方面可以盘活存量 商业资产，有望实现存量资产价值重估，为商业物业投资提供新的退出通道，另一 方面，此次公募REITs扩容明确要求坚持“房住不炒”总基调，避免为住宅开发项目变相融资，项目要求权属清晰，出险房企项目难以直接受益，部分拥有核心资产、投资回报稳定项目的开发商有望获益。建议关注：布局核心区域，投资回报稳定，项目权属清晰的商业物业项目，如华润置地（1109.HK）、万科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、龙湖集团（0960.HK）、华润万象生活（1209.HK）等。 风险提示：商品房销售复苏不及预期；房地产政策调控效果不及预期；房地产竣工面积不及预期 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业点评房地产 信息披露 分析师与研究助理简介 金文曦德邦证券地产&新材料首席分析师，先后任职于西部证券、东亚前海证券、上海证券，2022年中指房地产十大金牌分析师，第一财经日报特约专家作者，第一财经、证券日报、证券之星、国际金融报、乐居财经等主流财经媒体特约评论员。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资评级说明 1.投资评级的比较和评级标准：以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 类别 评级 说明 股票投资评级 买入 相对强于市场表现20%以上； 增持 相对强于市场表现5%~20%； 中性 相对市场表现在-5%~+5%之间波动； 减持 相对弱于市场表现5%以下。 2.市场基准指数的比较标准：A股市场以上证综指或深证成指为基 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上； 准；香港市场以恒生指数为基准；美 行业投资评 中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间； 国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 级 弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平10%以下。 法律声明 本报告仅供德邦证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，德邦证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经德邦证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络德邦证券研究所并获得许可，并需注明出处为德邦证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 2/2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明