房地产行业：公募REITs再扩容，消费基础设施纳入试点

行业事件 3月24日，国家发改委发布通告，提出为贯彻党中央、国务院关于恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。 国内市场已初具规模，本次系首次涉及消费类基础设施 我国基础设施公募REITs试点工作于2020年4月正式启动。至2021年6月，国内首批9支公募REITs上市，募集资金合计314亿元。2022-2023年公募REITs市场快速扩容，至2023年3月上市产品达25支，总规模超860亿元，项目范围涵盖公路、产业园、仓储物流、租赁住房、生态环保、新能源等领域。与过往相比，本次系首次基于消费领域进行的产品品类扩容，对于提高流动性、刺激消费复苏具有积极意义：1）对于企业来说，REITs有助于盘活存量资产，实现经营带来的资产溢价变现，并带动新增投资； 2）对于社会来说，REITs将倒逼消费类基础设施的资产质量与运营质量提升，从供给端发力，为线下消费复苏提供更优质的消费环境、产品和体验；3）对于投资人来说，消费类基础设施REITs纳入试点将有助于拓展投资组合，稳定投资收益。 规范资金用途，严防资金流入住宅开发 本次通告对项目发起人做出规定，要求“项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务”；同时对募集资金用途进行规范，要求“加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，不得为商品住宅开发项目变相融资”。通告要求一方面体现了政策的延续性，即“房住不炒”仍为当前房地产的基调，“托而不举”仍是当前调控政策的思路；另一方面体现了政策的引导性，即引导商业地产或开发中的商业板块加快市场化进程，通过与开发业务隔断来扭转高周转时代在持有物业运营方面存在的急功近利现象，转变业务盈利逻辑，令企业专注于提高资产管理运营能力的长期提升，进而向房地产发展的新模式发展。 降低准入门槛，达标项目规模有望攀升 本次通告对申报项目的资产规模要求、项目收益率要求及现金流分派率做出一定程度下调，申报项目当期评估净值原则上不低于8亿元（此前为10亿元），基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%，非特许经营权、经营收益权类项目未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。准入门槛调整一方面增加了潜在准入资产的整体规模，为部分受规模制约导致资产净值偏低的优质资产（例如社区商业）提供准入门票；另一方面也保障了申报项目的资产质量和投资者收益的安全性。 投资建议 我们认为REITs产品核心要素在于底层资产质量和资产运营能力，因此看好在核心城市核心地段拥有优质存量消费类资产，并且具备出众经营能力的商业地产；看好在社区商业领域拥有广泛布局，在一定范围内形成区域浓度的龙头企业。 风险提示 商业复苏不及预期；REITs产品流动性不及预期；海外金融风险影响扩散超预期。