固定收益专题报告：第二批基础设施公募REITs前瞻

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 段小乐 分析师 SAC执业编号：S1130518030001 (8621)61038260 duanxiaole＠gjzq.com.cn 吴雪梅 联系人 wuxuemei＠gjzq.com.cn 第二批基础设施公募REITs前瞻 基本结论  引言：首批基础设施公募REITs上市至今已有5月有余，表现如何？第二批公募REITs即将发行，又有哪些值得期待？  首批公募REITs上市以来经历了“高开-低走-反弹”的三个阶段。首批9只基础设施公募REITs于 2021年5月31日正式发行，6月21日上市，上市首日均高开收涨，同时在打新套利盘带动下，整体成交活跃。但随后两日大幅回调，换手率快速下降，此后波动率和换手率维持低位。广河高速REIT率先破发，市场总成交额一度跌破亿元。7月中旬央行全面降准后，市场资产荒加剧，叠加股债市场出现调整，REITs的配臵价值凸显，8月起交投情绪有所改善，整体呈上涨走势。从大类资产配臵的角度，首批公募REITs上市以来整体跑赢股票和债券。 首批公募REITs上市表现分化，公用环保类涨幅亮眼，仓储物流类和产业园区类尚可，高速公路类相对一般。截止2021年11月26日，首创水务REIT和首钢生物质REIT涨幅较高，分别为27.68%、27.22%，其次是盐田港物流REIT和普洛斯物流REIT，涨幅分别为23%、21.57%，而广河高速REIT仍在发行价之下，跌幅为0.35%。  第二批公募REITs机构认购倍数进一步上升。第二批基础设施公募REITs共有4只，其中越秀高速REIT和中关村REIT将于11月29日发售，临港东久REIT和交建高速REIT处于交易所受理阶段。越秀高速REIT和中关村REIT募集金额分别为21.3亿元和28.8亿元，均低于资产评估价值。认购价格为7.1元和3.2元，询价分位数与首批REITs相当；但认购倍数达到44.19倍和56.35倍，大幅高于首批，机构的认购热情进一步增加。 第二批公募REITs底层资产涉及产业园区和高速公路，收入来源分别为租金收入和车辆通行费等特许经营权收入。华夏越秀高速REIT的底层项目为汉孝高速公路，位于湖北省武汉市，评估价值为22.86亿元，增值率为119.43%，经测算2021Q4、2022年的现金分派率分别为7.7%和7.87%。建信中关村产业园REIT的底层项目为北京市海淀区中关村软件园内的三座写字楼，评估价值为30.73亿元，增值率为158.31%，现金分派率为4.62%和4.78%。国君临港东久产业园REIT的底层项目为位于上海和江苏地区的六个智造园，评估价值为22.37亿元，增值率为122%，对应估值的现金分派率为4.9%和5.19%左右。华夏交建高速公路REIT的底层项目为武深高速嘉鱼至通城段，即嘉通高速公路，位于湖北省咸宁市，评估价值为99.82亿元，增值率仅18.46%，对应估值的现金分派率为4.32%和4.24%。  第二批基础设施公募REITs仍具备较好的配臵价值。一方面，首批公募REITs上市表现亮眼，第二批公募REITs机构认购倍数大幅提高，均表明其配臵价值受到市场的进一步认可；另一方面，第二批公募REITs的底层资产质量较好，后续现金流有一定保障。具体来看，产业园区类REITs的上市表现或整体好于高速公路类，其中临港东久REIT的配臵价值或高于中关村REIT，越秀高速REIT的配臵价值或高于交建高速REIT。  风险提示：1）标的项目运营情况不如预期；2）二级市场流动性不足；3）估值波动超预期。 2021年11月26日 固收专题分析报告 固定收益专题报告 证券研究报告 固收专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 一、首批公募REITs上市至今，表现如何？ ...................................................3 二、第二批公募REITs有何亮点？ .................................................................5 1、第二批公募REITs概况 ..........................................................................5 2、第二批公募REITs底层资产解析 ............................................................6 三、小结 ........................................................................................................9 四、风险提示 ...............................................................................................10 图表目录 图表1：首批基础设施公募REITs基本信息 ....................................................3 图表2：首批公募REITs上市首日涨跌幅........................................................3 图表3：首批公募REITs上市首日换手率........................................................3 图表4：首批公募REITs上市首周涨跌幅........................................................4 图表5：首批公募REITs上市首周换手率........................................................4 图表6：首批公募REITs上市首月涨跌幅........................................................4 图表7：公募REITs日成交额一度跌至1亿元以下 .........................................4 图表8：首批公募REITs上市以来累计收益率.................................................5 图表9：首批公募REITs上市以来涨跌幅........................................................5 图表10： REITs上市以来跑赢股票和债券 .....................................................5 图表11：待发行基础设施公募REITs基本信息 ...............................................5 图表12：第二批公募REITs机构认购倍数大幅高出首批.................................6 图表13：第二批基础设施公募REITs相关参与机构........................................6 图表14：华夏越秀高速REIT底层资产情况 ...................................................7 图表15：汉孝高速公路地理位臵 ....................................................................7 图表16：汉孝高速公路未来车流量预测..........................................................7 图表17：中关村产业园地理位臵 ....................................................................8 图表18：建信中关村产业园REIT底层资产情况 ............................................8 图表19：国君临港东久产业园REIT底层资产情况 .........................................8 图表20：华夏交建高速公路REIT底层资产情况 ............................................9 图表21：嘉通高速公路未来交通量预测..........................................................9 图表22：第二批公募REITs底层资产估值情况...............................................9 固收专题分析报告 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 首批基础设施公募REITs上市至今已有5月有余，表现如何？第二批公募REITs即将发行，又有哪些值得期待？ 一、首批公募REITs上市至今，表现如何？ 2021年5月31日，首批9只基础设施公募REITs正式发行，首日发行就全部超额认购，提前结募，累计募集金额314.03亿元。首批公募REITs底层资产种类丰富，包括产业园区、高速公路、仓储物流和公用环保四大类，区域上则主要分布在长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域。 图表1：首批基础设施公募REITs基本信息 基金简称 认购价格（元） 发行份额（亿份） 募集金额（亿元） 发行年限 资产类型 资产区域 交易所 华安张江光大园REIT 2.99 5 14.95 20 产业园区 上海市 上交所 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.88 9 34.92 40 产业园区 苏州市 上交所 博时招商蛇口产业园REIT 2.31 9 20.79 50 产业园区 深圳市 深交所 中金普洛斯仓储物流REIT 3.89 15 58.35 50 仓储物流 北京市、江苏省、广东省 上交所 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.3 8 18.4 46 仓储物流 深圳市 深交所 浙商证券沪杭甬高速REIT 8.72 5 43.6 20 高速公路 杭州市 上交所 平安广州交投广河高速REIT 13.02 7 91.14 99 高速公路 广州市 深交所 富国首创水务REIT 3.7 5 18.5 - 公用环保 深圳市、合肥市 上交所 中航首钢生物质REIT 13.38 1 13.38 21 公用环保 北京市 深交所 来源：Wind，国金证券研究所 首批基础设施公募REITs于6月21日上市，上市首日均高开收涨，在打新套利盘带动下，整体成交活跃。9只公募REITs中，蛇口产业园REIT交投最为活跃，首日涨幅为14.72%，换手率达到33.87%；首钢生物质REIT次之，涨幅9.95%，换手率30.03%；张江光大园REIT和首创水务REIT的涨幅在5%左右，换手率也在30%左右；苏州工业园REIT和广河高速REIT表现相对一般，涨幅仅0.70%和0.68%，换手率仅12%左右。总体上，各公募REITs的成交活跃度与其行情表现相匹配。 图表2：首批公募REITs上市首日涨跌幅 图表3：首批公募REITs上市首日换手率 来源：Wind，国金证券研究所 来源：Wind，国金证券研究所 经历了首日的高涨幅和高交投后，9只公募REITs随后两日大幅回调，换手率快速回落，此后波动率和换手率均维持在低位。6月24日，广河高速REIT率先破发；6月29日， REITs市场总成交额跌破1亿元。截止首月末，首批公募REITs表现显著分化。首钢生物质REIT