周观REITs2023年5月第2周：证监会修订REITs审核指引，REITs市场上行

证券研究报告|策略周报 证监会修订REITs审核指引，REITs市场上行 周观REITs2023年5月第2周 策略周报 2023年05月13日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《休养生息，生生不息——普林格与盈利周期跟踪》，2023.5.11 2.《股票型ETF放量，北向两融净流出微观流动性跟踪(2023.4.23- 2023.5.7)-》，2023.5.11 3.《熬过逆风A股动静框架之静态指标-》，2023.5.8 4《.科技浪潮如何席卷而来？2013- 2015科技牛市启示录兼论情绪指 标-》，2023.5.8 5.《若5月为加息终点，影响如 何?》，2023.5.7 投资要点： 证监会修订REITs审核关注事项指引。突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn REITs市场高质量发展。REITs审核关注事项指引坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。 市场表现方面，本周REITs市场上行，建信中关村产业园REIT（9.04%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨1.36%，REITs总指数上涨1.75%，产权REITs指数上涨2.41%，经营权REITs指数上涨0.67%。大类资产角度，REITs总指数 跑赢沪深300指数3.72个百分点，跑赢中证全债指数1.51个百分点，跑赢南华商品指数3.68个百分点。REITs细分类别方面，建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT领涨，涨跌幅分别为9.04%、 6.65%、5.97%。华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路REIT、中金安徽交控REIT领跌，涨跌幅分别为-4.22%、-1.77%、-0.25%。本周大宗交易成交额总计14533.69万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.23%。其中5月9日REITs大 宗交易成交额为3061.40万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.04%，5月10 日REITs大宗交易成交额为3463.80万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.05%，5月11日REITs大宗交易成交额为5208.49万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.19%，5月12日REITs大宗交易成交额为2820.00万元，成交价较前一日收盘价平均折价1.12%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.24、0.01和0.08；产权REITs指数与 沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、-0.01和-0.01；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、 0.04和0.11。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证1000，相关系数为0.333。REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.73。近20日中，能源设施REITs指数和保租房REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.83。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来 看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块 之间的相关系数分别为0.09、0.23、0.18和0.18。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.11、0.25、0.31、-0.25、 0.36和0.3。REITs对应个股表现方面，近250日中，中航首钢绿能REIT、华安 张江光大园REIT和红土创新盐田港REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相 关系数分别为0.11、0.09和0.08。近20日中，华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT和华夏越秀高速公路REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.39、0.22和0.16。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.79亿元，环比上周上升21.8%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.45和1.33亿元，环比上周分别变化了39.9%和6.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障 性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.84、0.52、0.2、0.26、0.18、0.79亿元，环比上周分别变化了57.9%、6.3%、28.9%、 3.5%、46.1%、6.7%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比30.2%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.58亿份，环比上周上升25.8%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.41和0.17亿份，环比上周分别变 化了33.6%和10.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.24、0.06、0.06、0.1、0.04、0.1亿份，环比上周分别变化了46.6%、10.9%、40.8%、 4.4%、53.1%、6.5%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比40.5%。换手率方面，本周REITs换手率为4.8%，环比上周上升90.2%，产权和经营权换手率分别为5.5%和3.2%，环比上周分别变化了41.6%和15.1%。 细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.9%、7.2%、2.1%、6.2%、5.0%、2.8%，环比上周分别变化了90.2%、17.7%、73.1%、4.5%、46.4%、3.7%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.92；博时招商蛇口产业园REIT的估值收益率最高，为5.93%。能源基础设施REITs中，中信建投国 家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.08；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.02%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.12；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.45%。保障性租赁住房REITs中，红土深圳安居REIT的PV倍数最小，为1.09；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.34%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.25；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.66%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.68；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.78%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债12 图8：中证REITs指数对比南华商品指数12 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比13 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量20 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 中国证监会12日发布消息称，证监会指导证券交易所修订REITs(不动产投资信托基金)审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。 据介绍，REITs审核关注事项指引坚持制度化、规范化和透明化原则，着力构建符合REITs特点及规律的审核和信息披露体系。一是深入总结试点经验，明确产品设计、项目审核和信息披露要求，促进形成市场共识，进一步提高市场规范运作水平。二是结合产业园区、收费公路等大类资产行业特性，在REITs现行审核和信息披露要求的基础上，从项目合规、历史运营以及评估参数设置等多维度细化了两大类资产的审核关注重点，强化信息披露要求，提升监管的精准性和高效性。 证监会有关部门负责人表示，下一步，证监会将指导证券交易所持续完善REITs信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则，建立健全透明和可预期的审核注册标准，重点关注资产及项目运营质量，进一步强化市场监管和投资者保护机制，更好服务经济高质量发展。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、