周观REITs2023年7月第4周：发改委鼓励民间投资机构发行REITs

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《库存周期带来的行业投资机会库存周期系列研究-》，2023.7.28 2.《欧美需求敏感行业与公司中国贸易链研究系列-》，2023.7.27 3.《风格切换的微观结构——主动偏股基金23Q2重仓股配置分析-》，2023.7.23 4.《针对痛点，等待配套》， 2023.7.23 5.《REITs市场继续上行周观REITs2023年7月第3周-》，2023.7.22 2023年07月29日 发改委鼓励民间投资机构发行 REITs 周观REITs2023年7月第4周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 国家发改委鼓励民间投资项目发行REITs。7月24日，国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知，其中提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 证监会强调抓紧推动消费基础设施类REITs项目。7月25日，证监会召开2023 年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。贯彻落实国务 院常务会议审议通过的《加大力度支持科技型企业融资行动方案》，着力健全支持优质科技型企业的制度机制，坚守科创板、创业板定位，进一步提升服务的精准性。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。 市场表现方面，本周REITs市场下行，中金厦门安居REIT（3.20%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌0.28%，REITs总指数下跌0.03%，产权REITs 指数上涨0.32%，经营权REITs指数下跌0.60%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数4.50个百分点，跑输中证全债指数0.02个百分点，跑输南华 商品指数1.12个百分点。细分类别方面，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢REIT领涨，涨跌幅分别为3.20%、2.69%、1.66%。中 航首钢绿能REIT、华夏中国交建高速REIT、鹏华深圳能源REIT领跌，涨跌幅分别为-2.60%、-2.54%、-2.42%。本周大宗交易成交额总计1312万元，成交价较 前一日收盘价平均溢价-6.45%。其中7月27日REITs大宗交易成交额为1312万 元，成交价较前一日收盘价平均溢价-6.45%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0.03和0.05；产权REITs指数与 沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.13、0和-0.02；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、 0.06和0.04。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为COMEX黄金，相关系数为0.332。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，保租房 REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.92。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.12、0.13、0.22和0.14。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.28、0.05、0.29、 0.08、-0.06和0.1。REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路 REIT、沪杭甬杭徽REIT和华安张江光大园REIT与对应股票具有相对较强的相关 性，相关系数分别为0.11、0.11和0.1。近20日中，华安张江光大园REIT、国金中国铁建高速REIT和鹏华深圳能源REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.42、0.23和0.23。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.27亿元，环比上周下降24.5%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 2.03和1.24亿元，环比上周分别变化了-19.9%和-30.9%。细分来看，园区基础设 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.17、0.47、0.28、0.47、0.22、0.66亿元，环比上周分别变化了-21.4%、-14.3%、-35.5%、0.8%、-3.4%、-43.3%，其中本周MA5成 交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比35.8%。成交量方面，本周REITs 总成交量(MA5)为0.8亿份，环比上周下降23.3%，产权和经营权成交量(MA5)分 别为0.63和0.17亿份，环比上周分别变化了-21.9%和-28.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.36、0.05、0.08、0.18、0.04、0.09亿份，环比上周分别变化了-25.6%、-14.5%、-36.3%、-1.1%、10.8%、-43.4%，其中本 周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.0%。换手率方面，换 手率方面，本周REITs换手率为6.3%，环比上周下降15.1%，产权和经营权换手 率分别为7.7%和3.4%，环比上周分别变化了-14.2%和-24.3%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为8.6%、5.3%、2.7%、11.3%、6.3%、2.5%，环比上周分别变化了-15.1%、-29.1%、-31.4%、-0.7%、-3.0%、-34.4%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.76；华夏杭州和达高 科产园REIT的估值收益率最高，为6.03%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.05；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.42%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.25%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.02；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.38%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.18；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.1%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.58；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.7%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性15 5.流动性18 6.估值20 7.风险提示21 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债12 图8：中证REITs指数对比南华商品指数12 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性15 图20：REITs细分类别内部相关性16 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性17 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性17 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性17 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 7月24日，国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知，其中提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 7月25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。贯彻落实国务院常务会议审议通过的《加大力度支持科技型企业融资行动方案》，着力健全支持优质科技型企业的制度机制，坚守科创板、创业板定位，进一步提升服务的精准性。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年4月25日 中金湖北科投REIT、中金山东高速REIT 4月25日晚，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金通过山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金两单REITs项目分别获中国 证监会注册批复与上交所无异议函。 2023年4月28日 证监会 《推动科技创新公司债券高质量加大对优质企业发行科创债的支持力度推动科技创新领域企业发行REITs 发展工作方案》 突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露 2023年5月12日证监会修订REITs审核关注事项指引要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成 熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量 发展。 中金普洛斯REIT、 博时蛇口产园 2023年5月18日REIT、华安张江光 大REIT及红土盐田港REIT 扩募状态更新 首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19日，博时基金、中金基 金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人，分别发布旗下公募REITs基金