2023年1月房地产行业观察与债市运行动态：行业支持政策持续推出，债券发行量开始回温

作者：梅芷菁申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 行业支持政策持续推出，债券发行量开始回温 ——2023年1月房地产行业观察与债市运行动态 摘要 相关研究报告： 1.《多家房企实施股权增资，行业资产负债状况将改善— —2022年12月房地产行业观察与债市运行动态》，2023.1.11 2.《2022年11月房地产行业观察与债市运行动态：房地产企业股票融资放开，行业财务风险有望降低》，2022.12.20 3.《2022年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔》，2022.11.15 商品房量价：1月份30大中城市商品房成交面积同比减少40.02%，与2022年2月相比减少1.66%，基本持平。百城新建住宅平均价格同比下跌0.03%，连续两个月出现同比下跌。 土地成交价款：12月份全国土地成交价款为1574.98亿元，较上年同期的3236.81亿元下降51.34%，房地产行业新土地项目投资明显减少。 政策：1月份，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；主要银行信贷工作座谈会上，人民银行、银保监会继续强调，各家银行要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具。地方层面，多地节后下调首套房贷利率，继续积极出台购房支持政策，包括提供购房补贴、放松限购、降低房贷首付比例、提高房贷额度、放宽房贷资格限制等。 重点房企：1月份百强房企操盘销售金额同比下降32.5%；招商蛇口、滨江集团等房企为旗下公司提供担保；大名城、远洋集团获银行大额授信。 债券发行与到期：1月份房地产行业共发行债券846.72亿元，偿还债券1059.22亿元，通过债市净融资-228.43亿元。 信用事件与利差：1月份有4只债券违约，6只债券展期。无主体和债券的信用级别被下调。1月末兴业房地产行业债券信用利差（中位数）较上月末下降15.12BP。 总结与展望：需求方面，疫情管控结束后社会经济活动逐步恢复正常，各地在经济提振方案中指出要鼓励住房消费，未来新建商品房需求有望边际改善。供给方面，土地市场持续低迷或将影响未来一到两年的市场供给量。防范化解风险仍将作为房地产行业的重要任务，人民银行支持改善优质房企资产负债表，可以预期未来优质房企信用会比较稳定，同时仍需关注尾部房企的违约风险与房地产行业的继续分化。 Author:MeiZhijing,ShenXuefengE-mail：research@fecr.com.cn Industrysupportpoliciescontinuetorolloutasbondissuancebeginstoincrease ——January2023realestateindustryobservationandbondmarketoperationreport Summary Intermsofsalesvolumesandpricesofcommercializedbuildings,thefloorspaceofcommercializedbuildingssoldin30largeandmedium-sizedcitieshasdeclinedby40.02%year-on-yearinJanuary,anddecreasedby1.66%comparedtoFebruary2022.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.03%year-on-year,whichisthesecondconsecutivemonthofyear-on-yeardecline. Intermsofrealestatelandpurchase,thetransactionvalueoflandinDecemberwas157.498billionyuan,adecreaseof51.34%from323.681billionyuaninthesameperiodofthepreviousyear,andtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantly. Intermsofpolicies,thePeople'sBankofChina(PBC)andtheChinaBankingandInsuranceRegulatoryCommission(CBIRC)establishedadynamicmechanismonmortgageratesforfirst-timehomebuyers.ThePBCandCBIRCjointlyheldmeetingwithmajorbanksoncreditworkandstressedthatpolicyinstrumentssuchasthespeciallendingandloansupportschemefordeliveryofhomesshouldbeusedeffectively.Atthelocallevel,manyplaceshaveloweredinterestratesonfirst-homemortgagesafterthespringfestival.Thesupportpoliciesforhousingpurchaseshavebeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchases,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,etc. Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinJanuaryhasdecreasedby32.5%year-on-year.ChinaMerchantsShekouGroup,BinjiangRealEstateGroup,andotherrealestatecompaniesprovidedguaranteesfortheircompanies.GreattownHoldings,Sino-OceanGroupobtainedlargeamountsofbankcredit.VankeGroupandCCBcollaboratedtocreatea10-billion-yuanhousingrentalfund. Intermsofbondissuanceandmaturity,therealestateindustryhasissued84.672billionyuanbonds,repaid105.922billionyuanbondsinJanuary,andhasreceived-22.843billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket. Intermsofcrediteventsandspreads,4bondshavedefaultedand6bondshavebeenextendedinJanuary.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofJanuary,thebondcreditspread(median)oftherealestateindustrydecreasedby15.12BPfromtheendofthepreviousmonth. Lookingahead,onthedemandside,astheendofepidemiccontrolbroughtgradualrecoveryofeconomicactivitiesandlocalgovernmentsencouragedhousingconsumptionintheirconsumptionboostplans,thedemandfornewcommercialhousingisexpectedtoimprovemarginallyinthefuture.Onthesupplyside,thecontinueddownturnofthelandmarketmayaffectthemarketsupplyinthenextonetotwoyears.Preventinganddefusingriskswillremainanimportanttaskfortherealestateindustry.ThePBCissupportingtheimprovementofthebalancesheetsofhigh-qualityrealestateenterprises,anditcanbeexpectedthatthecreditofthosehigh-qualitydeveloperswillberelativelystableinthefuture.However,itisstillnecessarytopayattentiontothedefaultriskoftail-endrealestateenterprisesandthecontinuedcreditdifferentiationoftherealestateindustry. 目录 一、行业运行动态2 （一）商品房量价2 （二）土地成交价款5 （三）房地产贷款5 二、行业政策动态6 （一）中央政策动态6 （二）地方政策动态6 三、重点公司动态8 四、房地产行业债券市场运行动态15 （一）债券发行与到期15 （二）违约/展期债券16 （三）信用级别调整17 （四）行业信用利差18 五、总结与展望18 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30大中城市商品房成交面积大幅减少 根据Wind数据，1月份国内30大中城市1商品房成交面积为870.57万m2，同比减少40.02%，环比减少39.54% （见图1）。与往年相比，2023年1月成交面积大幅下滑，受到了今年春节提前和疫情高峰的影响，与2022年2 月相比减少1.66%，基本持平。 2022年以来，面对房地产市场持续低迷，各地陆续放松或取消限购，银行个人住房贷款发放加快，房贷首付比例、贷款利率下调，2023年1月建立首套房利率政策动态调整机制，各地进一步推出房地产市场需求侧宽松政策。1月商品房成交情况暂未体现出近期推出的房地产相关改善政策效果，需继续观察2月的成交情况，判断房地产市场恢复状态。同时，本轮房地产周期内房地产企业新土地投资放缓，预期未来新建商品房供给将会收缩，需关注新建商品房的供需关系。 2023近10年均值 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 图1：30大中城市商品房成交面积（单位：万m2） 资料来源：Wind资讯，远东资信整理 根据国家统计局数据，2022年12月份全国商品房销售面积同比减少31.53%，其中住宅物业销售面积同比减少31.49%，商办等非住宅物业销售面积同比减少31.67%。2022年全年全国商品房销售面积同比减少24.30%，上半年商办等非住宅物业销售表现略好于住宅物业，但10月份起非住宅物业销售也出现明显下滑（见图2、图3）。 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和