行业周报：新房成交同比增长，政府工作报告强调防风险稳发展

核心观点：新房成交同比增长，政府工作报告强调防风险稳发展 2023年第10周，我们跟踪的64城新房面积同比增长，23城二手房连续三周成交面积同比超80%，销售市场回暖节奏超预期。从不同城市能级来看，一二线城市市场复苏优于三四线，我们认为长远来看后续城市销售分化仍将持续。我们预计3月房企整体会加大推盘力度，在低基数下后续销售数据有望持续改善。政策层面政府工作报告整体导向仍以“防风险、稳发展”为主，常州取消新房限售，长沙限售政策放松，因城施策宽松政策持续。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：政府工作报告强调防风险稳发展，常州取消新房限售 中央层面：国务院组建国家金融监督管理总局。政府工作报告指出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。银保监会要求组织金融机构开展不法贷款中介专项治理排查。 地方层面：长沙不动产调整为“网签满4年即可出售”，常州商品住房自取得不动产权证后即可上市交易，襄阳开启二手房公积金贷款“带押过户”新模式，赣州提高首次使用住房公积金贷款的最高额度，扬州江都区取消新房限购，首套房贷款利率下限下调至3.8%。 市场端：新房成交同比增长，二手房成交持续高增 销售端：2023年第10周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比增加6%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3290万平米，累计同比下降16%。全国23城二手房成交面积为231万平米，同比增速85%，前值93%；年初至今累计成交面积1486万平米，同比增速48%，前值42%。 投资端：2023年第10周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1355万平方米，成交土地规划建筑面积1192万平方米，同比下降63%，成交溢价率为2%。 一线城市成交土地规划建筑面积16万平方米，同比增加200%；二线城市成交土地规划建筑面积365万平方米，同比增加200%；三线城市成交土地规划建筑面积811万平方米，同比下降64%。 融资端：国内信用债发行同比增长 2023年第10周，信用债发行116.1亿元，同比增加2%，环比增加42%，平均加权利率3.69%，环比减少51BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政府工作报告强调防风险稳发展，常州取消新房限售 中央层面：（1）国务院：组建国家金融监督管理总局。统一负责除证券业之外的金融业监管，强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管，统筹负责金融消费者权益保护，加强风险管理和防范处置，依法查处违法违规行为，作为国务院直属机构。（2）政府工作报告：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。（3）住建部倪虹：要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。要大力整顿房地产市场，营造诚实守信、风清气正的市场氛围，让人民群众放心地购房，放心地住房。（4）银保监会：要求各银保监局组织辖内银行业金融机构开展不法贷款中介专项治理排查，并选取重点机构开展现场督导，指导机构规范与贷款中介机构的合作。对于查实的违法违规问题，要依法予以行政处罚，坚持以罚促改。机构违法违规行为被查实，但在前期自查中未主动报告的，要对机构及相关责任人员依法从重处罚。 地方层面：（1）长沙：长沙市不动产登记中心表示，长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。（2）重庆：房交会期间购买江北区参展项目新建商品房及二手住房，按购买人实际缴纳契税金额的50%额度进行补贴，以消费券形式发放。（3）常州：商品住房自取得不动产权证后即可上市交易，新建商品住房可按栋申领预售许可证，已完成备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，所涉限制性规定不再执行。（4）襄阳：开启二手房公积金贷款“带押过户”新模式，无须卖家提前结清贷款，只需通过“公证监管申请、划转监管资金、过户集成服务、监管资金结算”4个流程，买卖双方并行办理，就可以同步完成二手房交易。（5）赣州：三区购房契税补贴政策至2023年6月底，统一全市住房公积金贷款最高额度，探索二手房“带押过户”新模式等。 表1：政府工作报告强调防风险稳发展，常州取消新房限售 2、销售端：新房成交同比增长，二手房成交持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比增长环比下降 根据房管局数据，2023年第10周，全国64城商品住宅成交面积384万平米，同比增加6%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3290万平米，累计同比下降16%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第10周64大中城市成交面积同比增长环比下降 图4：2023年第10周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2023年第10周64大中城市中二线城市成交面积同比增长环比下降 图6：2023年第10周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第10周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为29%、26%、-30%，年初至今累计增速-10%、-4%、-36%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比持续高增 2023年第10周，全国23城二手房成交面积为231万平米，同比增速85%，前值93%；年初至今累计成交面积1486万平米，同比增速48%，前值42%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比下降 2023年第10周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1355万平方米，成交土地规划建筑面积1192万平方米，同比下降63%，成交溢价率为2%。一线城市成交土地规划建筑面积16万平方米，同比增加200%；二线城市成交土地规划建筑面积365万平方米，同比增加200%；三线城市成交土地规划建筑面积811万平方米，同比下降64%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债同比增长 2023年第10周，信用债发行116.1亿元，同比增加2%，环比增加42%，平均加权利率3.69%，环比减少51BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增长 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年3月6-10日，下同）房地产指数下跌4.91%，沪深300指数下跌3.96%，相对收益为-0.95%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第23位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：中润资源、*ST银亿、张江高科、财信发展、珠江股份，涨跌幅排名后5位的个股分别为中交地产、信达地产、招商积余、华侨城A、新城控股。 图16：本周房地产指数下跌4.91%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中中润资源、*ST银亿、张江高科涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中交地产、信达地产、招商积余跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2023年第10周，我们跟踪的64城新房面积同比增长，23城二手房连续三周成交同比超80%，销售市场回暖节奏超预期。从不同城市能级来看，一二线城市市场复苏优于三四线，我们认为长远来看后续城市销售分化仍将持续。我们预计3月房企整体会加大推盘力度，在低基数下后续销售数据有望持续改善。政策层面政府工作报告整体导向仍以“防风险、稳发展”为主，常州取消新房限售，长沙限售政策放松，因城施策宽松政策持续。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。