房地产开发行业周报-2023W9：新房销售同比+22%继续回暖，《政府工作报告》提防范化解优质头部房企风险

《政府工作报告》提有效防范化解优质头部房企风险，未提及“房住不炒”。此次报告虽未提及“房住不炒”，但在此前重要会议中均有涉及，我们认为基调尚未改变。具体涉房表述如下： （1）有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。我们认为将该表述提至第一位，成为地产相关表述最重要的内核，提法上延续了2022年政治局会议以来的思路。“三支箭”框架下的主要政策已出，但仍有加码空间，包括央行再贷款额度加大、保交楼资金加码、实际执行落地加码、市场化原则上的让步等。我们预计2023年将持续落地、加码“三支箭”。 （2）加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。从各地需求侧的四限政策来看，目前只剩一些二线尚未限购全开，一线限购限贷仍然较紧。2月新房、二手房销售在部分城市复苏强劲，市场普遍认为旺销下政策利好见顶。但据我们调研看，目前仍以总量弱复苏、结构性复苏为主，可持续的销售复苏需要政策的持续呵护。 （3）实施城市更新行动。与以往不同，这次的城市更新没有用老旧小区改造的提法。尽管类似上一轮大规模棚改货币化概率较小，我们认为各地的小型的拆改有希望成为部分城市或区域的增量需求来源。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.8%，落后大盘0.86个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共89支，较上周减少14支，下跌股数为37支。 新房：本周30个城市新房成交面积为382.5万平方米，环比提升6.1%，同比提升21.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.4万方，环比30.4%，同比17.1%；样本二线城市为222.4万方，环比4.6%，同比24.2%；样本三线城市为89.7万方，环比-4.7%，同比18.7%。从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计2398.1万方，同比-6.3%；一线城市为506.4万方，同比-14.0%； 二线城市为1350.9万方，同比-7.8%；三线城市为540.7万方，同比6.8%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计150.6万方，环比增长11.0%，同比增长83.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.9万方，环比13.6%；样本二线城市为70.2万方，环比11.2%；样本三线城市为30.4万方，环比6.5%。年初至今累计二手房成交面积为863.4万方，同比变动为40.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为270.8万方，同比19.2%；样本二线城市为403.6万方，同比48.2%；样本三线城市为189.0万方，同比48.2%。 信用债：根据wind统计数据，本周共发行房企信用债14只，环比减少2只；发行规模共计97.62亿元，环比减少-13.88亿元，总偿还量148.23亿元，环比增加9.61亿元，净融资额为-50.61亿元，环比减少23.49亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋； 2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.《政府工作报告》提防范化解优质头部房企风险，未提及“房住不炒” 《政府工作报告》提有效防范化解优质头部房企风险，未提及“房住不炒”。此次报告虽未提及“房住不炒”，但在此前重要会议中均有涉及，我们认为基调尚未改变。具体涉房表述如下： （1）有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。我们认为将该表述提至第一位，成为地产相关表述最重要的内核，提法上延续了2022年政治局会议以来的思路。“三支箭”框架下的主要政策已出，但仍有加码空间，包括央行再贷款额度加大、保交楼资金加码、实际执行落地加码、市场化原则上的让步等。我们预计2023年将持续落地、加码“三支箭”。 （2）加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。从各地需求侧的四限政策来看，目前只剩一些二线尚未限购全开，一线限购限贷仍然较紧。2月新房、二手房销售在部分城市复苏强劲，市场普遍认为旺销下政策利好见顶。但据我们调研看，目前仍以总量弱复苏、结构性复苏为主，可持续的销售复苏需要政策的持续呵护。 （3）实施城市更新行动。与以往不同，这次的城市更新没有用老旧小区改造的提法。 尽管类似上一轮大规模棚改货币化概率较小，我们认为各地的小型的拆改有希望成为部分城市或区域的增量需求来源。 图表1：近年两会《政府工作报告》房地产表述对比 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.8%，落后大盘0.86个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第18名。本周上涨个股共89支，较上周减少14支，下跌股数为37支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为祥源文化、ST慧球、北京城建、泰禾集团、万业企业，涨幅分别为10.1%、7.3%、7.2%、6.8%、6.3%。跌幅前五为乾景园林、海航投资、万方发展、深赛格、ST新梅，跌幅分别为-9.9%、-9.0%、-6.3%、-6.1%、-4.7%。 本周48家重点房企中共计上涨28支，较上周增长3支，涨幅位居前五的为中国铁建、绿景中国地产、华发股份、越秀地产、美的置业，涨幅分别为10.0%、9.6%、9.4%、7.7%、7.2%。跌幅前五为旭辉控股集团、建业地产、万科A、新城控股、富力地产，跌幅分别为-7.8%、-2.6%、-2.4%、-1.6%、-1.0%。 图表2：本周各行业涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股代码 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为382.5万平方米，环比提升6.1%，同比提升21.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.4万方，环比30.4%，同比17.1%；样本二线城市为222.4万方，环比4.6%，同比24.2%；样本三线城市为89.7万方，环比-4.7%，同比18.7%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计9周新房成交面积同比看，样本30城共计2398.1万方，同比-6.3%；一线城市为506.4万方，同比-14.0%；二线城市为1350.9万方，同比-7.8%；三线城市为540.7万方，同比6.8%。其中一线城市中，北京（5.4%）、上海（-16.9%）、广州（-11.4%）、深圳（-36.2%）。二三线城市中大连（123.1%）、温州（117.0%）、惠州（85.4%）等总计12城同比均为正，芜湖（-50.1%）、宝鸡（-46.8%）等总计13城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计150.6万方，环比增长11.0%，同比增长83.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.9万方，环比13.6%； 样本二线城市为70.2万方，环比11.2%；样本三线城市为30.4万方，环比6.5%。年初至今累计二手房成交面积为863.4万方，同比变动为40.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为270.8万方，同比19.2%；样本二线城市为403.6万方，同比48.2%；样本三线城市为189.0万方，同比48.2%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31） 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（2.27-3.5）共发行房企信用债14只，环比减少2只；发行规模共计97.62亿元，环比减少-13.88亿元，总偿还量148.23亿元，环比增加9.61亿元，净融资额为-50.61亿元，环比减少23.49亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA（42.3%、39.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（55.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年及3-5年（42.4%、35.9%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，联发集团中期票据（+138bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表24：房企每周融资汇总（2.27-3.5） 5.本周政策回顾 图表25：中央政策及消息（2.26-3.4） 图表26：地方性政策及消息（2.26-3.4） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。