锦和商管：上海锦和商业经营管理股份有限公司2022年年度报告

2022年年度报告 公司代码：603682公司简称：锦和商管 上海锦和商业经营管理股份有限公司 2022年年度报告 1/273 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报 告。 四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人王晓波及会计机构负责人（会计主管人 员）吕思柔声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2022年度暂不实施现金分红，暂不实施公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整 性 否 十、重大风险提示 详见本报告第三节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义4 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析12 第四节公司治理35 第五节环境与社会责任55 第六节重要事项59 第七节股份变动及股东情况97 第八节优先股相关情况103 第九节债券相关情况104 第十节财务报告104 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的财务报表载有会计师事务所、注册会计师签字并盖章额审计报告原件报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义公司、本公司、锦和商管 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2022年度 报告期末 指 2022年12月31日 元 指 人民币 证监会 指 中国证券监督管理委员会 北京盛煦 指 北京盛煦企业管理咨询有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 南京广电 指 南京广电锦和投资管理有限公司 锦和房地产经纪 指 上海锦和房地产经纪有限公司 北京锦越 指 北京锦越商业管理有限公司 上海浙锦 指 上海浙锦企业管理有限公司 上海锦励 指 上海锦励实业有限公司 杭州精文 指 杭州精文文广投资有限公司 宁海心泉 指 宁海县心泉旅游发展有限公司 懋居物业 指 上海懋居物业管理有限公司 邸嘉物业 指 上海邸嘉物业管理有限公司 上海盛煦 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司 北京安平恒美 指 北京安平恒美艺术品有限公司 锡阁物业 指 北京锡阁物业管理有限公司 翌里物业 指 上海翌里物业管理有限公司 铂鼎物业 指 上海铂鼎物业管理有限公司 上海佰舍 指 上海佰舍企业管理有限公司 丰明物业 指 上海丰明物业管理有限公司 新昌锦睿 指 新昌县锦睿旅游开发有限公司 翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司 潼翊实业 指 上海潼翊实业有限公司 新荟园壹 指 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 北京亿鹏 指 北京亿鹏城市更新科技发展有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商管 公司的外文名称 SHANGHAIGOLDENUNIONCOMMERCIALMANAGEMENTCO.,LTD. 公司的外文名称缩写 GOLDENUNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 WANGLI(王立) 严一丹 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心 18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心 18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn 三、基本情况简介 公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼 公司注册地址的历史变更情况 上海市徐汇区田林路140号14号楼 公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 www.iyuejie.com 电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn 四、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区南京东路61号 签字会计师姓名 任家虎、吴海燕 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东南路528号上海证券大厦北塔2203室 签字的保荐代表人姓名 赵润璋、朱明强 持续督导的期间 2020年4月21日至2022年12月31日 七、近三年主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2022年 2021年 本期比上年同期增减 (%) 2020年 营业收入 881,748,840.98 908,759,534.64 -2.97 739,262,605.41 归属于上市公司股东的净利润 97,037,443.74 124,064,165.93 -21.78 156,135,098.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 39,345,549.52 67,790,472.80 -41.96 116,344,645.11 经营活动产生的现金流量净额 582,376,996.65 422,171,890.69 37.95 206,626,097.49 2022年末 2021年末 本期末比上年同期末增减（ %） 2020年末 归属于上市公司股东的净资产 1,123,775,084.83 1,129,504,765.93 -0.51 1,545,208,964.87 总资产 5,263,068,354.48 5,357,244,318.70 -1.76 1,871,335,564.78 (二)主要财务指标 主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增 减(%) 2020年 基本每股收益（元／股） 0.21 0.26 -19.23 0.35 稀释每股收益（元／股） 0.21 0.26 -19.23 0.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.08 0.14 -42.86 0.26 加权平均净资产收益率（%） 8.68 11.18 减少2.50个百分点 10.67 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 3.61 6.26 减少2.65个百分点 7.95 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期内营业收入较上年同期减少主要系受疫情影响部分项目出租率下降所致。报告期内归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。 报告期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。 报告期内经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加主要系去年开拓新项目支付项目保证金所致。 报告期内扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）较上年同期减少主要系受疫情影响出租率下降、工程进度慢于预期导致承租运营及委管项目招商慢于预期、在建项目投资收益拖累所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2022年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3月份） 第二季度 （4-6月份） 第三季度 （7-9月份） 第四季度 （10-12月份） 营业收入 261,351,671.27 259,314,044.09 177,832,969.26 183,250,156.36 归属于上市公司股东的净利润 31,502,809.20 31,767,988.56 23,808,892.62 9,957,753.36 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 18,920,091.04 18,099,716.21 8,506,271.99 -6,180,529.72 经营活动产生的现金流量净额 159,303,248.25 84,676,650.61 173,011,404.52 165,385,693.27 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2022年金额 附注（如适 用） 2021年金额 2020年金额 非流动资产处置损益 -1,864,863.79 固定资产报废 -3,015,014.91 -3,806.56 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免计入当期损益的政府 14,951,690.50 政府补 11,260,975.74 19,089,456.84 补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 助 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 4,608,795.62 理财收益 5,600,238.43 11,692,494.22 融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出 55,641,575.98 主要系越界创意园房屋拆除补偿款 49,488,920.46 22,047,044.73 其他符合非经常性损益定义的损益项目 3,213,861.27 主要系增值税进项税加计抵减 5,445,354.69 因追加投资等对非同一控制下的被投资方实施控制，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与