公司简介和主要财务指标
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业、新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
主要会计数据和财务指标：
- 归属于上市公司股东的净利润、基本每股收益及稀释每股收益较上年同期下降主要系公司去年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致去年同期资产处置收益金额较大，本期不涉及类似改变合作模式的情况所致。
- 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期略有增加主要系上年同期基数较低，导致变化幅度较大所致。
- 经营活动产生的现金流量净额持续增长，主要源于收入的持续稳定增长，以及去年同期公司并购交易支付债权收购款所致。
核心竞争力：
- 全价值链集成管理体系优势：公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营，覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力。
- 品牌优势：公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。
- 区域规模优势：公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
经营情况：
- 公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，报告期内，新增拓展锦和越界田林space，该项目地处上海市徐汇区中内环核心区位，该项目带有部分商业租户，可在改造期贡献现金流，局部升级改造后有望继续提升资产表现，同时，该项目毗邻多个公司现在管项目，在成本端可有效实现规模效应。另一方面，公司积极盘整在管项目组合，报告期内，有部分小体量项目到期不续，公司持续优化管理成本，聚焦高效益项目。
- 报告期内，公司实现营业收入51,754.28万元，同比上升4.01%；归属于上市公司股东的净利润2,322.00万元，同比下降72.83%；经营活动产生的现金流量净额33,989.66万元，同比上升10.07%。
- 营业收入上升的主要系部分新项目、爬坡期项目出租率有所提升，存量项目出租率边际改善所致。归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系公司2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式，公司遵循新租赁准则的规定，与项目相关的使用权资产、租赁负债确认租赁变更，导致2023年同期资产处置收益金额较大，而本期不涉及类似改变合作模式的情况，进而导致本期归母净利润较上年同期有所下降。经营活动产生的现金流量净额持续增长，主要源于收入的持续稳定增长，以及去年同期公司并购交易支付债权收购款所致。
可能面对的风险：
- 环境变化风险：国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。
- 市场变动风险：公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。
- 成本变动风险：公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控制体系。此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升的人力成本给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效率；同时，公司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。
