锦和商管：上海锦和商业经营管理股份有限公司2022年半年度报告

公司代码：603682公司简称：锦和商管 上海锦和商业经营管理股份有限公司2022年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人王晓波及会计机构负责人（会计主管人员）王珏声 明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2022年6月30日，公司总股本472,500,000股，以此计算合计拟派发现金红利103,950,000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交2022年第二次临时股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 详见本报告第三节“经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义4 第二节公司简介和主要财务指标4 第三节管理层讨论与分析7 第四节公司治理21 第五节环境与社会责任23 第六节重要事项25 第七节股份变动及股东情况38 第八节优先股相关情况41 第九节债券相关情况41 第十节财务报告42 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签字并盖章的财务报表载有会计师事务所、注册会计师签字并盖章额审计报告原件报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原件 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义公司、本公司、锦和商管 指 上海锦和商业经营管理股份有限公司 报告期、本期 指 2022年半年度 报告期末 指 2022年6月30日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 北京盛煦 指 北京盛煦企业管理咨询有限公司 广电浦东 指 上海广电股份浦东有限公司 南京广电 指 南京广电锦和投资管理有限公司 锦和房地产经纪 指 上海锦和房地产经纪有限公司 北京锦越 指 北京锦越商业管理有限公司 上海浙锦 指 上海浙锦企业管理有限公司 上海锦励 指 上海锦励实业有限公司 杭州精文 指 杭州精文文广投资有限公司 宁海心泉 指 宁海县心泉旅游发展有限公司 懋居物业 指 上海懋居物业管理有限公司 邸嘉物业 指 上海邸嘉物业管理有限公司 上海盛煦 指 上海盛煦企业管理咨询有限公司 北京安平恒美 指 北京安平恒美艺术品有限公司 锡阁物业 指 北京锡阁物业管理有限公司 翌里物业 指 上海翌里物业管理有限公司 铂鼎物业 指 上海铂鼎物业管理有限公司 上海佰舍 指 上海佰舍企业管理有限公司 丰明物业 指 上海丰明物业管理有限公司 新昌锦睿 指 新昌县锦睿旅游开发有限公司 翌成公寓 指 上海翌成公寓管理有限公司 潼翊实业 指 上海潼翊实业有限公司 新荟园壹 指 北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司 北京亿鹏 指 北京亿鹏城市更新科技发展有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 上海锦和商业经营管理股份有限公司 公司的中文简称 锦和商管 公司的外文名称 SHANGHAIGOLDENUNIONCOMMERCIALMANAGEMENTCO.,LTD. 公司的外文名称缩写 GOLDENUNION 公司的法定代表人 郁敏珺 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 WANGLI（王立） 严一丹 联系地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 电话 021-52399283 021-52399283 传真 021-52385827 021-52385827 电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn 三、基本情况变更简介 公司注册地址 上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼 公司注册地址的历史变更情况 上海市徐汇区田林路140号14号楼 公司办公地址 上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼 公司办公地址的邮政编码 200233 公司网址 www.iyuejie.com 电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn 报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn 四、信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 www.sse.com.cn 五、公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减 (%) 营业收入 520,665,715.36 409,848,843.53 27.04 归属于上市公司股东的净利润 63,270,797.76 66,665,944.96 -5.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 37,019,807.25 45,518,522.37 -18.67 经营活动产生的现金流量净额 243,979,898.86 93,420,903.00 161.16 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 (%) 归属于上市公司股东的净资产 1,193,367,001.27 1,129,504,765.93 5.65 总资产 5,983,890,281.38 5,357,244,318.70 11.70 (二)主要财务指标 主要财务指标 本报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期 增减(%) 基本每股收益（元／股） 0.13 0.14 -7.14 稀释每股收益（元／股） 0.13 0.14 -7.14 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.08 0.10 -20.00 加权平均净资产收益率（%） 5.45 6.11 减少0.66个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 3.19 4.17 减少0.98个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期内营业收入较上年同期增加主要系2021年完成多笔收并购及新项目的开拓使在管规模扩大导致收入增加。 报告期内经营活动产生的现金流量净额较去年同期增加主要系去年开拓新项目支付项目保证金所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 88,932.87 固定资产报废、处置 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,847,609.26 政府补助 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 1,884,309.06 理财收益 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出 27,752,121.86 主要系越界创意园房屋拆除补偿款 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,354,435.61 主要系增值税进项税加计抵减 减：所得税影响额 -8,657,161.02 少数股东权益影响额（税 后） -19,257.13 合计 26,250,990.51 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况说明 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公 司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司 旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。 根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。 1、行业环境 2021年末国内城镇化率已达到64.72%，其中上海、北京、天津三大直辖市城镇化率已超过 80%，步入高度城镇化阶段。中国人民大学国发院城市更新研究中心的研究报告指出，我国正在步入城镇化较快发展的中后期，城市发展进入城市更新的重要阶段，城市建设由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，存量开发机遇正在到来。 城市更新是通过对城市建成区内存量建筑资源的维护、改造、拆建、扩充等方式推进土地资源的重新优化配置、提高存量资源的利用效率、促进城市功能的全面或局部升级、实现居住条件的改善和生活品质的提高、增强城市活力与市场竞争力、推动产业结构转换和升级的城市发展过程。城市更新将是个永续的过程，企业亟需提升科技力、产业力、文化力、设计力、运营力五大方面的专业化能力以参与城市更新。 2、政策环境 在国家“十四五”规划及2035年远景发展目标中，已明确提出实施城市更新行动。住房和城乡建设部发文要求城市更新行动严格控制大规模拆除，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。中央政策密集出台之下，多省份相继在城市更新领域出台文件、修订条例并不断推进实施，为各地开展城市更新提供方向。以上海和北京为例： 上海市本土国企、大型开发商和险资于2021年共同成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于旧区改造和城市更新项目；同年，上海市正式实施《上海市城市更新条例》，明确上海市城市更新坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，具体包括加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、提升整体居住品质、加强历史文化保护和市人民政府认定的其他城市更新活动。 北京市政府于5月18日正式印发《北京市城市更新专项规划(北京市