房地产行业周观点：销售复苏初现，持续性待观察

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 销售复苏初现，持续性待观察 2023年02月20日 ——房地产行业周观点(02.13-02.19) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏 观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 投资要点： 上周行情回顾：上周，申万一级行业房地产指数下跌3.16%，沪深300指数下跌1.75%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业上涨0.07%，沪深300指数上涨4.21%，板块表现弱于大 市。 重点政策要闻：（1）央行2月10日召开2023年金融市场工作会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好 差别化住房信贷政策，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；（2）2月16日出版的《求是》杂志发表了国家主席习近平于2022年12月15日在中央经济工作会议上的部分重要讲话，文中指出要合理增加消费信贷，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；（3）据经济日报发布文章，提出当前要严防消费贷款违规流入楼市、股市等政策禁止领域；（4）中共中央、国务院出台推进乡村振兴的若干意见措施，指出稳慎推进农村宅基地制度改革试点，深化农村集体经营性建设用地入市试点。 行业基本面情况：（1）销售：2月6日-2月12日，30大中城市商品房成交量持续上涨，当周成交252.71万平方米，环比增长31.99%。30大中城市商品房销售四周滚动同比下滑29.83%， 其中一线下跌31.07%，二线下滑29.14%，三线下滑30.29%；年初至今下滑18.6%，其中一线下滑17.97%，二线下滑20.6%，三线下滑12.96%；（2）土地：百城住宅类土地供应建面为53.9万平方米，四周滚动同比下降47.0%，年初至今累计同比下降37.33%。百城住宅类土地成交建面为531.1万平方米，四周滚动同比下降29.2%，年初至今累计同比上涨7.01%。百城住宅类土地溢价率为4.9%，环比上涨3.6个百分点。 重点公司动态：龙湖集团、华侨城A等上市房企披露2023年1月销售业绩，华润置地实现同期销售额上升，其他公司多数为同期下降。招商蛇口拟非公开发行股票募资不超过85亿元。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 社融超预期，节后销售回暖 业绩预期落地，土拍政策优化 檐流未滴梅花冻，雪后花开会有期 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾4 1.1上周房地产板块下跌3.16%，表现弱大于市4 1.2上周地产各细分板块均下跌4 2行业重点新闻信息5 3销售与土地市场情况8 3.1上周商品房销售维持上涨趋势8 3.2上周二手房销售持续回暖10 3.3上周土地市场表现仍然较弱11 3.4集中供地情况12 4行业融资情况跟踪13 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示18 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）4 图表2：近期房地产板块相对表现较弱4 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）4 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股5 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股5 图表8：行业重点新闻一览5 图表9：行业重点政策一览7 图表10：30大中城市商品房销售同比增速9 图表11：一线城市四周滚动同比增速9 图表12：二线城市四周滚动同比增速9 图表13：三线城市四周滚动同比增速9 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）9 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速10 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）11 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速12 图表27：百城住宅类土地成交建面同环..比....增....速12 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速12 图表29：百城住宅类土地成交溢价率12 图表30：2023年已完成集中出让地块情况13 图表31：2023年已公告集中出让城市13 图表32：境内债券发行金额（亿元）14 图表33：境外债发行情况14 图表34：重点个股融资信息跟踪14 图表35：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块下跌3.16%，表现弱大于市 上周（2023/02/13-2023/02/19），申万一级行业房地产指数下跌3.16%，沪深300指数下跌1.75%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -5.00 美容护理食品饮料石油石化轻工制造 钢铁建筑材料纺织服饰医药生物 传媒煤炭 基础化工机械设备社会服务家用电器 通信建筑装饰沪深300国防军工 汽车计算机交通运输 环保公用事业 银行非银金融商贸零售有色金属农林牧渔 综合房地产电子 电力设备 房地产,-3.16 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业上涨0.07%，沪深300指数上涨4.21%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现较弱 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3950 3750 3550 3350 3150 2950 2750 2550 沪深300（左轴）房地产（右轴） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板块均下跌 上周,A股地产板块整体下跌，其中产业地产板块下跌幅度相对较小，当周下跌1.65%，住宅开发板块下跌幅度最大，当周下跌3.40%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：我爱我家、世荣兆业、鲁商发展，其中，世荣兆业周度涨幅5.65%，我爱我家周度涨幅7.37%，鲁商发展周度涨幅5.55%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST松江、深振业A、新城控股。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：绿景中国地产、宝龙商业、华润万象生活，其中，绿景中国地产周度涨幅5.13%，宝龙商业周度涨幅4.83%，华润万周象度生涨活幅3.96%。跌幅排名前3位的房地产个股为： 易居企业控股、弘阳地产、天誉置业。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） -3.05 -2.41 -1.65 0.00 -0.50 -1.00 -1.50 -2.00 -2.50 -3.00 -3.50 -4.00 -3.40 产业地产物业管理商业地产住宅开发 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 15.0 7.375.655.554.56 2.422.071.640.910.490.00 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -6.1 3 -12.79 7-6.61-6.78-6.92-8.28-8.5 7-6.26-6.32-6.4 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 25.0 5.134.833.963.672.692.582.211.39 0.580.52 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 -30.0 -35.0 -40.0 -9.33-10.00-10.27-10.39-11.65-12.50 -14.29-14.29 -17.17 -36.72 周度涨跌幅（%） 年度涨跌幅（%) 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 REITs 近日，成都市委办公厅、市政府办公厅印发了《关于加快推进“三个做优做强”重点片区建设的若干政策措施》。措施指出，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目孵化培育，探索建立从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，打通“投资—运营—退出—再投资”完整链条，形成良好的投资循环。（观点网）2022年底，国内公募REITs市场进入密集申报期。首单民企仓储物流REIT获批，两单新能源REITs报至上交所，另有一单产业园REIT呈报。随着疫情防控政策调整，投资者信心得到一定提升，2月园区REITs出现了触底反弹的迹象。上交所今年将通过优化关键制度，保障市场平稳运行，大力推进公募REITs常态化发行，更好服务构建新发展格局和高质量发展。（观点网） 地方新闻 2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，多家银行确认了该消息，已有部分银行开始执行该政策。南宁此次的放松信贷政策，与其楼市现状有关。国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌，截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。（观点网）2月13日消息，昆明市政协十四届二次会议近日召开，民进昆明市委会在一份集体提案中建议，清点盘查各类空置房数量，科学评估未来青年住房需求总量，将存量房改建为租赁房，解决城市青年住房难题。（观点网）2月13日，据深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周(2月6日-2月12日)深圳二手房(含自助)录得784套，环比增长率为40.0%。此外，近日深圳不动产登记中心官微发布公告称，于2月13日起恢复午间延时服务。（观点网）2月14日消息，山东潍坊近日召开住房和城乡建设工作会议。会议强调，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点，引导企业精准研判，避免盲目拿地、同质项目竞争等粗放发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（观点网）2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》提出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。（观点网）2月16日消息，近期北京二手房市场成交