房地产行业周观点：银行降准利好地产基建，销售延续复苏势头

近期核心观点： 2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。虽然销售复苏的持续性有待观察，但竣工回补的确定性毋庸置疑，我们认为竣工端确定性强于销售端和开工端，维持今年竣工同比+30%的判断，建议布局地产链相关标的。当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。“弱复苏、慢复苏”下，应更重视个股选择。 我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产。 市场表现回顾： 板块方面，2023.3.13-2023.3.17期间，房地产指数（中信）下跌0.16%，沪深300指数下跌0.21%，房地产板块跑赢沪深300指数0.05个百分点，位居所有行业第14位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.1%，沪深300指数下跌4%，房地产板块跑输沪深300指数1.1个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌9.1%，沪深300指数下跌2.62%，房地产板块跑输沪深300指数6.48个百分点。 个股方面，2023.3.13-2023.3.17期间，32只个股上涨，101只个股下跌，5只个股持平，占比分别为23%、73%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：中润资源、张江高科、万通地产、天地源、天业股份，居后5位的个股为：天润数娱、ST新梅、万泽股份、泛海控股、深深房A。 行业数据跟踪： 从新房维度，30城商品房成交面积日频数据跟踪显示，销售延续复苏。2023年截至3月18日，30城商品房成交面积2792万㎡，同比-4.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-14%、-8%、+2%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-5%、-7%、+1%。 从二手房维度，样本8城二手住宅成交面积周频数据跟踪显示，成交势头依旧良好。2023年截至3月17日，样本8城二手住宅当周成交面积185万㎡，连续四周保持高位，当年累计成交面积1403万㎡，累计同比+87%，较2021年同期-1%，较2019年同期+59%。 行业政策要闻： ①央行降准0.25个百分点至7.6%。②甘肃酒泉、江苏徐州、江苏无锡推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。③湖北襄阳、江西吉安优化公积金贷款政策。④河南郑州登封开展新房购置契税补贴活动。⑤浙江杭州优化落户条件。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。虽然销售复苏的持续性有待观察，但竣工回补的确定性毋庸置疑，我们认为竣工端确定性强于销售端和开工端，维持今年竣工同比+30%的判断，建议布局地产链相关标的。 当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。在“弱复苏、慢复苏”下，应更重视个股选择。我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第14位 2023.3.13-2023.3.17期间，房地产指数（中信）下跌0.16%，沪深300指数下跌0.21%，房地产板块跑赢沪深300指数0.05个百分点，位居所有行业第14位。近一个月，房地产指数（中信）下跌5.1%，沪深300指数下跌4%，房地产板块跑输沪深300指数1.1个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌9.1%，沪深300指数下跌2.62%，房地产板块跑输沪深300指数6.48个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.3.13-2023.3.17） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为23%、73%、4% 2023.3.13-2023.3.17期间，32只个股上涨，101只个股下跌，5只个股持平，占比分别为23%、73%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：中润资源、张江高科、万通地产、天地源、天业股份，居后5位的个股为：天润数娱、ST新梅、万泽股份、泛海控股、深深房A。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1从新房维度，销售延续复苏 从日频数据跟踪来看，销售延续复苏。2023年截至3月18日，30城商品房成交面积2792万㎡，同比-4.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-14%、-8%、+2%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-5%、-7%、+1%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 3.2从二手房维度，成交势头良好 从周频数据跟踪来看，样本8城二手住宅成交势头依旧良好。2023年截至3月17日，样本8城二手住宅当周成交面积185万㎡，连续四周保持高位，当年累计成交面积1403万㎡，累计同比+87%，较2021年同期-1%，较2019年同期+59%。 图14：历年样本8城二手住宅当年累计成交面积（万㎡） 图15：样本8城二手住宅当年累计成交面积同比 4.行业政策要闻 2023.3.13-2023.3.19期间，行业政策要闻主要包括：①央行降准0.25个百分点至7.6%。②甘肃酒泉、江苏徐州、江苏无锡推出促进房地产市场平稳健康发展的若干措施。③湖北襄阳、江西吉安优化公积金贷款政策。④河南郑州登封开展新房购置契税补贴活动。⑤浙江杭州优化落户条件。 表1：近期行业政策一览（2023.3.13-2023.3.19） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明