核心20城探究之苏州：制造业升级瓶颈下的地产机遇

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报告总结：苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。苏州政府性债务余额与税收收入比0.7，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。2022年苏州商品住宅销售下跌23%，未来新房销售将向1800万方需求中枢回归。预计苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为15个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。2022年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有望在2023年市场复苏中率先受益。预计2023年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。