房地产行业深度研究报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现-华创证券

行业研究 证券研究报告 房地产2023年07月19日 房地产行业深度研究报告 新房供需错配，待产业外溢兑现 ——核心20城探究之北京 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 股票家数(只)总市值(亿元)流通市值(亿元) 115 13,858.86 13,114.14 占比% 0.02 1.49 1.83 相对指数表现 %1M6M12M 绝对表现-4.6%-15.8%-12.7% 相对表现-1.8%-9.1%-2.5% 2022-07-19~2023-07-18 12% 2% -8% -18%22/0722/0922/1223/0223/0523/07 房地产 沪深300 相关研究报告 《产业、人口过去兑现，未来优势持续——核心 20城探究之杭州》 2023-05-26 《南国要素资源高地，地产底部显现——核心 20城探究之广州》 2023-03-14 《地产过去先行，产业未来兑现——核心20城探究之武汉》 2023-03-07 北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外迁，城市经济去冗存精。1）北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有 所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2）北京经济主要由第三产业驱动，22年三产占比高达84%，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而21年工业增加值规模仅排全国第11。3）近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深圳、广州。 优势产业已形成龙头企业集聚格局，制造业有望向高精尖突破。1）医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型 滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。2）近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。 北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出。1）金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的1.5倍，金融资产总量超过190万亿，约占全国50%，在京资产管理机构管理规模超过30万亿元，约占全国 同类资产管理规模的30%；2）软件业务收入全国第一，产业增加值为上海 1.9倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。 房地产市场存在供需错配问题，导致郊区库存占比较高，但随着产业外溢，郊区住房需求有望逐渐修复。1）2022年北京商品住宅销售面积下滑27%，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘 以价换量下价格有所下降。2）2023年以来市场有所回暖，1-5月北京新房、二手房成交分别为329万方、646万方，同比上涨19%、22%。3）过去北京存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在中心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至18.7个月，但未来随着郊区产业、配套、人口兑现，预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住宅0.4平米保守估计，北京需求中枢约900万方。 中海在北京开发效率较高，城建发展、首开在北京郊区土储占比较高，随着郊区需求修复，项目有望迎来较好去化。1）中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力，4家房企2022年权益销售金额市占率约 27%，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，城建发展、首开在京土储绝对规模较大，但郊区占比分别为87%、74%，整体开发效率一般，未来销售释放仍有较大余地；中海在京土储建面243万方，绝对值较低，但中心城区土储占比约58%，周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。3）北京中心区域可开发宅地有限，供地集中在�环外，2022年�环外供地占比74%，供地与需求错配预计会加剧市场分化；2022年11月以来土拍热度明显回升，平均溢价率上升至7%以上，但国央企仍为拿地主力。 风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。 投资主题 报告亮点 疏解非首都功能，城市经济去冗存精。近年来北京疏解非首都功能，对劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，2014-2020年间迁出约7009家企业，包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态。持续强化首都功能， 近5年服务业增加值复合增速9.1%，高于深圳、广州，其中金融业、软件与信息服务业表现突出。 制造业有望向高精尖突破，优势产业龙头企业集聚。北京医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但 智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。 生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业优势持续，北京金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的1.5倍；软件业务收入全国第一， 产业增加值为上海1.9倍，多家头部互联网公司聚集。凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。 当前北京房地产市场存在供需错配问题，导致整体去化周期偏长，但未来随着产业外溢，郊区产业、配套、人口逐渐兑现，预计郊区住房需求将逐渐修复，城市新房销售中枢仍有900万方。当前北京新房市场主要面临的问题为供需空间错配，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，导致郊 区库存累积，新房库存占全市比例约73%，拉长城市整体去化周期至19个月；但随着非首都功能疏解，高精尖制造业在郊区兑现，郊区住房需求将逐渐修复，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅0.4 平米保守估计，北京需求中枢约900万方。 投资逻辑 当前北京存在住宅供需空间错配情况，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，但随着非首都功能疏解、产业外溢，预计郊区产业及配套逐步兑现，可支撑郊区需求复苏，建议关注深耕北京、土储充裕的房企，如中国海外发展、金融街。 目录 一、首都定位推动经济快速发展，近年来持续强化首都功能7 （一）首都功能定位天然聚集发展要素，近年来部分企业外迁疏解非首都功能7 （二）北京经济驱动力主要在服务业，GDP规模仅次于上海8 （三）北京持续强化首都功能，近年来工业增速缓慢，而服务业增速较快10 二、制造业向高精尖突破，生产性服务业优势持续12 （一）医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域12 1、医药制造及医疗器械产业全国领先13 2、电子信息产业中集成电路优势明显15 3、汽车制造业总体规模较小，但智能网联汽车方面全国领先16 （二）金融业、软件及信息服务业产业基础良好，具备集聚效应19 1、软件及信息服务产业规模全国第一，已形成龙头企业集聚19 2、金融业产业规模仅次于上海，占GDP比重约20%20 （三）产业要素支撑空间足，2025年目标为高精尖产业增加值占生产总值30%22 三、北京房地产市场存在供需错配问题，预计需求中枢约为900万方25 （一）2022年北京商品住宅销售面积下跌27%，需求端政策放松力度较弱25 （二）北京产业兑现在房地产发展之前，郊区库存占比较高拉长去化周期27 （三）近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在900万方左右28 （四）北京住宅销售与产业结构匹配度低，职住分离度全国较高30 四、中海在京开发效率较高，优质土储转化为规模优势33 （一）中海在北京具备明显规模优势，开发效率较高33 （二）2022年北京供地集中�环外，11月以来热度明显回暖34 �、投资建议37 六、风险提示37 图表目录 图表1北京地势三面环山，山地面积占62%7 图表2北京位于京津冀协同发展中部核心功能区7 图表32018年外迁企业有27.3%企业迁至河北、天津8 图表42018年外迁企业约34.7%为批发零售业8 图表52022年北京第三产业占比84%，一线城市第一8 图表6北京工业增加值全国第11，排名偏低8 图表7多数年份北京第三产业增速高于第二产业9 图表8北京软件和信息技术产业增加值为上海1.9倍9 图表9北京生产性服务业中金融、软件与信息技术增加值高，增速较高9 图表10北京GDP次于上海，人均GDP较高10 图表11近6年北京控制人口规模，常住人口负增长10 图表12北京近5年工业增加值增速较低10 图表13北京近5年服务业增加值增速较快10 图表142020、2021年受疫情影响北京加大制造业固定资产投资11 图表15北京第三产业就业人口约为第二产业5倍11 图表16北京就业人口增速落后于可比城市11 图表172021年医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为18%、17% ...........................................................................................................................................12 图表182021年规上战略性新兴产业占比达38%12 图表19生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占比超过75%13 图表20生物产业、数字创意产业增速较高13 图表21医药制造、电子及通信设备制造占比85%13 图表22医药制造、电子及通信设备制造增速强劲13 图表232022年北京医药制造业占规上工业增加值比重达14.3%14 图表24北京医药制造业总产值稳居全国第一14 图表25北京两处生物医药产业园入围2022年百强榜前三14 图表262022年北京医疗器械有效产品数量位居全国第二15 图表27北京医疗器械制造企业主要分布在昌平区、海淀区15 图表282021北京集成电路产量占全国6%16 图表292021年北京集成电路设计销售额排全国二16 图表30北京人工智能相关产值规模稳步增长16 图表31近年来北京汽车产量明显下降17 图表322022年北京汽车产量87万辆，排名第九17 图表332022年北京新能源汽车产量仅2.99万辆，未进前八17 图表34新能源汽车制造布局落后于长三角城市，北京当前仅有北汽新能源产线17 图表35多家智能网联汽车头部企业汇聚北京示范区18 图表36北京软件及信息服务业增加值远高于杭州、深圳、上海19 图表37北京软件业务收入排名全国第一19 图表38北京软件业务收入占全国比重达22.1%19 图表39多家软件与信息服务龙头企业在北京落地总部19 图表402022年北京金融业增加值占GDP比例约20%21 图表412022年北京金融业增加值仅次于上海21 图表4222年北京大型私募股权投资基金机构数量全国第一21 图表43大型银行金融机构总部集聚于北京21 图表44北京科技创新竞争力指数全国第一22 图表45北京独角兽企业数量全国第一22 图表46北京10家高校入围全国科创高校50强23 图表47北京28家研究机构入围全国50强23 图表48以人才吸引力指数衡量，2021年北京排全国第一23 图表492021年北京税收规模超5000亿元24 图表50北京债务余额/税收收入1.7，债务负担轻24 图表51北京未来支柱性产业为新一代信息技术、医药健康引领24 图表522022年北京商品住宅销售面积下降27%，接近全国平均水平25 图表53北京多数区域住宅成交面积下跌，但中心区域售价坚韧，郊区以价换量25 图表54北京针对部分区域定向放松需求端政策，为中心城区减负26 图表55近年来北京政府性基金收入与税收比约0.527 图表562021年北京政府性基金收入/税