房地产行业深度研究报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现-华创证券

行业研究 证券研究报告 房地产2023年07月19日 房地产行业深度研究报告 新房供需错配，待产业外溢兑现 核心20城探究之北京 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shangehcyjscom执业编号：S0360522110001 行业基本数据 股票家数只总市值亿元流通市值亿元 115 1385886 1311414 占比 002 149 183 相对指数表现 1M6M12M 绝对表现46158127 相对表现189125 2022071920230718 12 2 8 18220722092212230223052307 房地产 沪深300 相关研究报告 《产业、人口过去兑现，未来优势持续核心 20城探究之杭州》 20230526 《南国要素资源高地，地产底部显现核心 20城探究之广州》 20230314 《地产过去先行，产业未来兑现核心20城探究之武汉》 20230307 北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外迁，城市经济去冗存精。1）北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有 所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2）北京经济主要由第三产业驱动，22年三产占比高达84，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而21年工业增加值规模仅排全国第11。3）近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深圳、广州。 优势产业已形成龙头企业集聚格局，制造业有望向高精尖突破。1）医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型 滞后，但智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。2）近年来随着高技术制造业投资增速提高，劳动密集型制造业迁出，同时北京具备较强的人才吸引力、科创要素集聚、税收规模较大，支撑制造业将持续向高精尖突破。 北京生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业表现突出。1）金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的15倍，金融资产总量超过190万亿，约占全国50，在京资产管理机构管理规模超过30万亿元，约占全国 同类资产管理规模的30；2）软件业务收入全国第一，产业增加值为上海 19倍，多家头部互联网公司聚集，凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。 房地产市场存在供需错配问题，导致郊区库存占比较高，但随着产业外溢，郊区住房需求有望逐渐修复。1）2022年北京商品住宅销售面积下滑27，中心区、郊区住宅销售面积普遍下跌，但中心区成交均价同比上涨，郊区盘 以价换量下价格有所下降。2）2023年以来市场有所回暖，15月北京新房、二手房成交分别为329万方、646万方，同比上涨19、22。3）过去北京存在房地产供需错配情况，郊区宅地、商品房供给量较大，但在配套及产业兑现度不高的情况下，大量刚需及改善性需求流入二手房市场，或集中在中心区域，导致郊区库存累积，拉长城市去化周期至187个月，但未来随着郊区产业、配套、人口兑现，预计需求将逐渐修复。按照常住人口人均成交住宅04平米保守估计，北京需求中枢约900万方。 中海在北京开发效率较高，城建发展、首开在北京郊区土储占比较高，随着郊区需求修复，项目有望迎来较好去化。1）中海、城建发展、华润置地、首开为北京住宅销售市场主力，4家房企2022年权益销售金额市占率约 27，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，城建发展、首开在京土储绝对规模较大，但郊区占比分别为87、74，整体开发效率一般，未来销售释放仍有较大余地；中海在京土储建面243万方，绝对值较低，但中心城区土储占比约58，周转效率较高保障其销售规模连续三年北京首位。3）北京中心区域可开发宅地有限，供地集中在环外，2022年环外供地占比74，供地与需求错配预计会加剧市场分化；2022年11月以来土拍热度明显回升，平均溢价率上升至7以上，但国央企仍为拿地主力。 风险提示：北京产业外溢不及预期，郊区配套完善度不及预期。 投资主题 报告亮点 疏解非首都功能，城市经济去冗存精。近年来北京疏解非首都功能，对劳动密集型、资源依赖型一般制造业实施整体转移，20142020年间迁出约7009家企业，包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态。持续强化首都功能， 近5年服务业增加值复合增速91，高于深圳、广州，其中金融业、软件与信息服务业表现突出。 制造业有望向高精尖突破，优势产业龙头企业集聚。北京医药制造规模优势明显，总产值稳居全国第一；电子信息产业中集成电路、人工智能等细分领域发展较好，已形成龙头企业集聚格局；汽车制造业新能源转型滞后，但 智能网联汽车领域全国领先，亦庄示范区为全球首个高级别自动驾驶示范区。 生产性服务业基础良好，金融业、软件与信息服务业优势持续，北京金融业增加值与上海接近，约为第三名深圳的15倍；软件业务收入全国第一， 产业增加值为上海19倍，多家头部互联网公司聚集。凭借首都功能定位，预计将持续吸引资本及企业聚集，优势将持续保持。 当前北京房地产市场存在供需错配问题，导致整体去化周期偏长，但未来随着产业外溢，郊区产业、配套、人口逐渐兑现，预计郊区住房需求将逐渐修复，城市新房销售中枢仍有900万方。当前北京新房市场主要面临的问题为供需空间错配，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，导致郊 区库存累积，新房库存占全市比例约73，拉长城市整体去化周期至19个月；但随着非首都功能疏解，高精尖制造业在郊区兑现，郊区住房需求将逐渐修复，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅04 平米保守估计，北京需求中枢约900万方。 投资逻辑 当前北京存在住宅供需空间错配情况，供地主要集中在郊区，而中心区需求较为旺盛，但随着非首都功能疏解、产业外溢，预计郊区产业及配套逐步兑现，可支撑郊区需求复苏，建议关注深耕北京、土储充裕的房企，如中国海外发展、金融街。 目录 一、首都定位推动经济快速发展，近年来持续强化首都功能7 （一）首都功能定位天然聚集发展要素，近年来部分企业外迁疏解非首都功能7 （二）北京经济驱动力主要在服务业，GDP规模仅次于上海8 （三）北京持续强化首都功能，近年来工业增速缓慢，而服务业增速较快10 二、制造业向高精尖突破，生产性服务业优势持续12 （一）医药制造、电子信息制造业、汽车为北京制造业优势领域12 1、医药制造及医疗器械产业全国领先13 2、电子信息产业中集成电路优势明显15 3、汽车制造业总体规模较小，但智能网联汽车方面全国领先16 （二）金融业、软件及信息服务业产业基础良好，具备集聚效应19 1、软件及信息服务产业规模全国第一，已形成龙头企业集聚19 2、金融业产业规模仅次于上海，占GDP比重约2020 （三）产业要素支撑空间足，2025年目标为高精尖产业增加值占生产总值3022 三、北京房地产市场存在供需错配问题，预计需求中枢约为900万方25 （一）2022年北京商品住宅销售面积下跌27，需求端政策放松力度较弱25 （二）北京产业兑现在房地产发展之前，郊区库存占比较高拉长去化周期27 （三）近期新房二手房市场回暖，预计中长期新房需求中枢在900万方左右28 （四）北京住宅销售与产业结构匹配度低，职住分离度全国较高30 四、中海在京开发效率较高，优质土储转化为规模优势33 （一）中海在北京具备明显规模优势，开发效率较高33 （二）2022年北京供地集中环外，11月以来热度明显回暖34 、投资建议37 六、风险提示37 图表目录 图表1北京地势三面环山，山地面积占627 图表2北京位于京津冀协同发展中部核心功能区7 图表32018年外迁企业有273企业迁至河北、天津8 图表42018年外迁企业约347为批发零售业8 图表52022年北京第三产业占比84，一线城市第一8 图表6北京工业增加值全国第11，排名偏低8 图表7多数年份北京第三产业增速高于第二产业9 图表8北京软件和信息技术产业增加值为上海19倍9 图表9北京生产性服务业中金融、软件与信息技术增加值高，增速较高9 图表10北京GDP次于上海，人均GDP较高10 图表11近6年北京控制人口规模，常住人口负增长10 图表12北京近5年工业增加值增速较低10 图表13北京近5年服务业增加值增速较快10 图表142020、2021年受疫情影响北京加大制造业固定资产投资11 图表15北京第三产业就业人口约为第二产业5倍11 图表16北京就业人口增速落后于可比城市11 图表172021年医药制造业与计算机、通信和其他电子设备制造业占比分别为18、17 12 图表182021年规上战略性新兴产业占比达3812 图表19生物产业、新一代信息技术产业总产值合计占比超过7513 图表20生物产业、数字创意产业增速较高13 图表21医药制造、电子及通信设备制造占比8513 图表22医药制造、电子及通信设备制造增速强劲13 图表232022年北京医药制造业占规上工业增加值比重达14314 图表24北京医药制造业总产值稳居全国第一14 图表25北京两处生物医药产业园入围2022年百强榜前三14 图表262022年北京医疗器械有效产品数量位居全国第二15 图表27北京医疗器械制造企业主要分布在昌平区、海淀区15 图表282021北京集成电路产量占全国616 图表292021年北京集成电路设计销售额排全国二16 图表30北京人工智能相关产值规模稳步增长16 图表31近年来北京汽车产量明显下降17 图表322022年北京汽车产量87万辆，排名第九17 图表332022年北京新能源汽车产量仅299万辆，未进前八17 图表34新能源汽车制造布局落后于长三角城市，北京当前仅有北汽新能源产线17 图表35多家智能网联汽车头部企业汇聚北京示范区18 图表36北京软件及信息服务业增加值远高于杭州、深圳、上海19 图表37北京软件业务收入排名全国第一19 图表38北京软件业务收入占全国比重达22119 图表39多家软件与信息服务龙头企业在北京落地总部19 图表402022年北京金融业增加值占GDP比例约2021 图表412022年北京金融业增加值仅次于上海21 图表4222年北京大型私募股权投资基金机构数量全国第一21 图表43大型银行金融机构总部集聚于北京21 图表44北京科技创新竞争力指数全国第一22 图表45北京独角兽企业数量全国第一22 图表46北京10家高校入围全国科创高校50强23 图表47北京28家研究机构入围全国50强23 图表48以人才吸引力指数衡量，2021年北京排全国第一23 图表492021年北京税收规模超5000亿元24 图表50北京债务余额税收收入17，债务负担轻24 图表51北京未来支柱性产业为新一代信息技术、医药健康引领24 图表522022年北京商品住宅销售面积下降27，接近全国平均水平25 图表53北京多数区域住宅成交面积下跌，但中心区域售价坚韧，郊区以价换量25 图表54北京针对部分区域定向放松需求端政策，为中心城区减负26 图表55近年来北京政府性基金收入与税收比约0527 图表562021年北京政府性基金收入税收收入较低27 图表57北京年度宅地、住宅成交量整体呈缩减态势27 图表58北京样本住宅价格稳步上涨至44735元平27 图表59北京新房库存去化周期187个月28 图表60北京郊区新房库存占比7328 图表61多数郊区去化周期高于20个月28 图表622023年15月北京新房成交同比上涨1929 图表632023年15月北京二手房成交同比上涨2229 图表642022年北京二手房成交面积为新房17倍29 图表65近年来北京郊区新房供应占比达6529 图表66北京二手房挂牌量已突破12万套30 图表67北京住宅销售面积与常住人