房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥-产业投资先驱，地产供求平衡

行业研究 证券研究报告 房地产2024年1月3日 房地产行业深度研究报告 产业投资先驱，地产供求平衡 ——核心20城探究之合肥 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2023-01-03~2024-01-02 8% -4% -15%23/0123/03 -27% 23/05 23/0823/1023/12 房地产沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第52周）：新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限》 2024-01-01 《房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府》 2023-12-26 《销售、投资缩量，融资小幅改善——头部房企月报（11月）》 2023-12-25 合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，2005年后实现经济快速增长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。1）合肥凭借省会城市资源倾斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005- 股票家数(只) 112 占比% 0.01 总市值(亿元) 11,690.60 1.35 流通市值(亿元) 10,999.10 1.64 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -8.6% -14.2% -26.3% 相对表现 -5.8% -2.3% -13.7% 2015年合肥GDP从926亿上涨至5660亿，缩小了与杭州、南京等省会城市差距，扭转了原始资源薄弱的劣势局面。近年来合肥GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。2）合肥凭借工业立市，2022年规上工业增加值约4131亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速10%，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由2012年24%提升至2022年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。3）合肥虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。 2022年合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约69%，其中1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约26.5%，面板出货量约占全国的1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2） 家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为28%、20%，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，2022年仅25.5万辆，与上海、西安（年产量约100万辆）有较大差距，但比亚迪、蔚来在建 整车生产基地规划年产能232万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能源产业产值位居全国第6，逆变器出货量占全国70%。 合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力。1）合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府 与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。2）合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值5000亿元，到2025年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超65%。 2023年1-11月合肥商品住宅销售面积同比下滑9.4%，但城市库存量较低，去化周期仅9个月。1）2023年6月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，7-11月合肥住宅月度成交面积维持在30万方水平。1-11 月商品住宅成交面积475万方，同比下滑9.4%。2）合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至2023年11月库存去化周期仅9个月，在典型城市中处于较低水平。3）合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。 近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）2022年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为106亿、82亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额110亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高 速、合肥城建等房企也入围2022年权益销售金额前十。2）合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略；土拍限价放开后，反而本土房企具备更强的出价能力，11月初土拍2宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。 风险提示：合肥产业投资兑现不及预期，房地产市场超预期下行，需求端政策宽松效果不及预期 投资主题 报告亮点 行政资源倾斜+合肥模式推动城市经济快速发展。20世纪之前合肥经济发展明显落后于长三角其他省会城市，2005年合肥GDP仅926亿元，约为南京的38%，但在行政资源倾斜与政府独特的招商引资模式下，合肥建立了良好 的工业发展基础，经济快速增长，2015年GDP上涨至5660亿元，约为南京的58%。 合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力。这种模式在过去收到良好反馈，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由2012年24%提升至2022年56%。合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投 资可行性和方向。不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。 城市房地产库存量低，在产业、人口持续兑现的情况下，预计仍有较大发展动力。合肥过往宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至2023年11月库存去化周期仅9个月，在典型城市中处于较低水平。随着产业、 人口持续兑现，预计城市房地产市场仍有较大发展空间。 投资逻辑 省会城市资源倾斜+合肥自身独特产业投资模式促使合肥经济快速发展，近年来GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业规上产值占工业总产值比重由2012年24%提升至2022年56%，制造业中显示面板、新能源汽车最具备爆发潜力，京东方、维信诺、比亚迪、蔚来等龙头企业生产基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市库存量极低，去化周期在全国主要城市中维持低位 （小于10个月）。随着合肥产业、人口进一步兑现，城市房地产仍有较大发展空间，建议关注在合肥具备一定规模优势房企，如招商蛇口、合肥城建等。 目录 一、工业立市，信息节点+独特产业投资模式助力合肥发展6 （一）行政资源倾斜与政府投行模式奠定产业发展基础6 （二）合肥经济驱动力主要在工业，生产性服务业亟待加强8 （三）合肥工业发展效率较高，但整体人口虹吸效应有限9 二、六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府“懂产业”11 （一）平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大11 （二）独特的合肥模式保障招商引资，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业16 三、2022年合肥住宅销售面积下滑35%，预计全市需求中枢约1300万方18 （一）2022年合肥商品住宅销售面积下跌35%，需求端政策持续加码18 （二）合肥住宅供需紧平衡下，库存去化周期较短21 （三）23年市场需求端后劲不足，预计中长期新房需求中枢在1400万方左右23 （四）合肥高新区、经开区产业兑现度高，并享受中心区配套红利外溢25 四、合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场民企活跃27 （一）合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局27 （二）合肥土拍市场本地房企活跃度较高28 �、投资建议32 六、风险提示32 图表目录 图表1安徽部分地市紧邻南京、杭州，过去产业、人口被虹吸7 图表22005-2015年合肥GDP规模与南京、杭州差距缩小7 图表3合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金47只，聚焦战略新兴产业7 图表42021年合肥第三产业占比60%，省内领先8 图表52022年合肥规上工业增加值较无锡、宁波较低8 图表6近年来合肥第三产业发展领先于第二产业8 图表72022年合肥金融业增加值约为南京的58%8 图表812年以来战略新兴产业产值占规上工业总产值比重快速提升9 图表9合肥战略新兴产业产值保持高增速9 图表10近年来合肥GDP增速领先长三角典型城市9 图表11合肥常住人口增长绝对值仅次于杭州、苏州9 图表12合肥工业增加值复合增速较为领先10 图表132018-2022年合肥工业固投复合增速为10%10 图表142010-2019年合肥从业人口稳定增长10 图表152017年合肥人口增量主要源于省内流动，部分人才外溢10 图表162022年平板及电子信息、装备制造占全市工业增加值比重约39%11 图表172022年六大主导产业占比达69%11 图表182022年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重约34%12 图表19平板显示及电子信息、光伏及新能源产业保持较高增速12 图表202022年新一代信息技术产业产值占合肥战新总产值比重达43.6%12 图表21新能源、新能源汽车产值保持较高增速12 图表22合肥家用电器产业增加值稳增13 图表232021年合肥家用洗衣机产量占全国比重超过四分之一13 图表24合肥集聚多家龙头家电企业生产基地13 图表25合肥平板显示及电子信息产业占规上工业增加值比重已超过30%14 图表262022年合肥液晶显示屏产量同比增长53.4%14 图表272022年合肥集成电路产值约475亿元14 图表28合肥已完成集成电路全产业链布局14 图表292022年合肥引入的晶合集成营收排全球晶圆代工企业前十14 图表302021年合肥长鑫储存DRAM型存储芯片产能排名全球第415 图表312020年合肥汽车产量59万辆，排名第十一15 图表322022年新能源汽车产量25.5万辆，与头部城市差距明显15 图表33比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计232万辆16 图表342016—2021年合肥光伏及新能源增加值复合增速达到13%16 图表352022年合肥逆变器出货量占全国总量的70%16 图表36合肥“灯塔工厂”数量位居全国第二17 图表37合肥重点打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业17 图表382022年合肥商品住宅销售面积下降35%，大于全国平均水平27%18 图表392023年商品住宅成交面积跌幅最大为蜀山、新站、滨湖等外围区域19 图表40合肥放松政策持续加码，分区域宽松限购、限贷政策19 图表412022年合肥政府性基金收入与税收比约1.721 图表422021年合肥政府性基金收入/税收收入较高21 图表432015年后合肥逐渐消化宅地超供22 图表44合肥样本住宅价格稳步上涨至14112元/平22 图表45合肥新房库存去化周期9.3个月，在全国重点城市中表现良好22 图表462022年合肥部分区域库存去化周期上升23 图表472022年合肥郊区库存占比达52%23 图表482023年1-11月合肥商品住宅成交面积同比下滑9.4%23 图表49合肥九区首开去化率区域分化明显，滨湖区保持高位24 图表50合肥九区项目平均入市周期缩短24 图表51入市周期在4个月内的区域中三县占九成24 图表52合肥住宅销售面积与常住人口比例约1.3-1.725 图表532021年合肥常住人口/户籍人口1.225 图表54中心城区产值贡献63%25 图表55中心城区住宅成交占比70%25 图表56十四�期间推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展26 图表57合肥职住分离度较低26 图表58合肥高新区、经开区、肥西县部分区域房地产最具发展潜力26 图表592022年以来合肥已形成品牌国央企与本地房企