房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥-产业投资先驱，地产供求平衡

行业研究 证券研究报告 房地产2024年1月3日 房地产行业深度研究报告 产业投资先驱，地产供求平衡 核心20城探究之合肥 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shangehcyjscom执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2023010320240102 8 4 1523012303 27 2305 230823102312 房地产沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第52周）：新房成交回升，佛山阶段性取消商贷利率下限》 20240101 《房地产行业周报（2023年第51周）：新房成交同比回升，北京预售资金监管主体调整为政府》 20231226 《销售、投资缩量，融资小幅改善头部房企月报（11月）》 20231225 合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，2005年后实现经济快速增长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。1）合肥凭借省会城市资源倾斜自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005 股票家数只 112 占比 001 总市值亿元 1169060 135 流通市值亿元 1099910 164 相对指数表现 1M 6M 12M 绝对表现 86 142 263 相对表现 58 23 137 2015年合肥GDP从926亿上涨至5660亿，缩小了与杭州、南京等省会城市差距，扭转了原始资源薄弱的劣势局面。近年来合肥GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。2）合肥凭借工业立市，2022年规上工业增加值约4131亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速10，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由2012年24提升至2022年56，近10年复合增速约18，高于规上工业总产值复合增速（9）。3）合肥虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。 2022年合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约69，其中1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约265，面板出货量约占全国的17，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2） 家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为28、20，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，2022年仅255万辆，与上海、西安（年产量约100万辆）有较大差距，但比亚迪、蔚来在建 整车生产基地规划年产能232万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能源产业产值位居全国第6，逆变器出货量占全国70。 合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力。1）合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府 与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。2）合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值5000亿元，到2025年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超65。 2023年111月合肥商品住宅销售面积同比下滑94，但城市库存量较低，去化周期仅9个月。1）2023年6月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，711月合肥住宅月度成交面积维持在30万方水平。111 月商品住宅成交面积475万方，同比下滑94。2）合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至2023年11月库存去化周期仅9个月，在典型城市中处于较低水平。3）合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。 近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）2022年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为106亿、82亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额110亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高 速、合肥城建等房企也入围2022年权益销售金额前十。2）合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略；土拍限价放开后，反而本土房企具备更强的出价能力，11月初土拍2宗高溢价地块分别由安徽高速和安徽置地获得。 风险提示：合肥产业投资兑现不及预期，房地产市场超预期下行，需求端政策宽松效果不及预期 投资主题 报告亮点 行政资源倾斜合肥模式推动城市经济快速发展。20世纪之前合肥经济发展明显落后于长三角其他省会城市，2005年合肥GDP仅926亿元，约为南京的38，但在行政资源倾斜与政府独特的招商引资模式下，合肥建立了良好 的工业发展基础，经济快速增长，2015年GDP上涨至5660亿元，约为南京的58。 合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业”，具备强投资能力。这种模式在过去收到良好反馈，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由2012年24提升至2022年56。合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投 资可行性和方向。不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。 城市房地产库存量低，在产业、人口持续兑现的情况下，预计仍有较大发展动力。合肥过往宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至2023年11月库存去化周期仅9个月，在典型城市中处于较低水平。随着产业、 人口持续兑现，预计城市房地产市场仍有较大发展空间。 投资逻辑 省会城市资源倾斜合肥自身独特产业投资模式促使合肥经济快速发展，近年来GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业规上产值占工业总产值比重由2012年24提升至2022年56，制造业中显示面板、新能源汽车最具备爆发潜力，京东方、维信诺、比亚迪、蔚来等龙头企业生产基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市库存量极低，去化周期在全国主要城市中维持低位 （小于10个月）。随着合肥产业、人口进一步兑现，城市房地产仍有较大发展空间，建议关注在合肥具备一定规模优势房企，如招商蛇口、合肥城建等。 目录 一、工业立市，信息节点独特产业投资模式助力合肥发展6 （一）行政资源倾斜与政府投行模式奠定产业发展基础6 （二）合肥经济驱动力主要在工业，生产性服务业亟待加强8 （三）合肥工业发展效率较高，但整体人口虹吸效应有限9 二、六大主导产业互相补链，产投核心竞争力为政府“懂产业”11 （一）平板显示及电子信息、新能源汽车增长潜力较大11 （二）独特的合肥模式保障招商引资，重点培育电子信息和新能源汽车支柱产业16 三、2022年合肥住宅销售面积下滑35，预计全市需求中枢约1300万方18 （一）2022年合肥商品住宅销售面积下跌35，需求端政策持续加码18 （二）合肥住宅供需紧平衡下，库存去化周期较短21 （三）23年市场需求端后劲不足，预计中长期新房需求中枢在1400万方左右23 （四）合肥高新区、经开区产业兑现度高，并享受中心区配套红利外溢25 四、合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局，土拍市场民企活跃27 （一）合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局27 （二）合肥土拍市场本地房企活跃度较高28 、投资建议32 六、风险提示32 图表目录 图表1安徽部分地市紧邻南京、杭州，过去产业、人口被虹吸7 图表220052015年合肥GDP规模与南京、杭州差距缩小7 图表3合肥市政府引导母基金公司已设立参股基金47只，聚焦战略新兴产业7 图表42021年合肥第三产业占比60，省内领先8 图表52022年合肥规上工业增加值较无锡、宁波较低8 图表6近年来合肥第三产业发展领先于第二产业8 图表72022年合肥金融业增加值约为南京的588 图表812年以来战略新兴产业产值占规上工业总产值比重快速提升9 图表9合肥战略新兴产业产值保持高增速9 图表10近年来合肥GDP增速领先长三角典型城市9 图表11合肥常住人口增长绝对值仅次于杭州、苏州9 图表12合肥工业增加值复合增速较为领先10 图表1320182022年合肥工业固投复合增速为1010 图表1420102019年合肥从业人口稳定增长10 图表152017年合肥人口增量主要源于省内流动，部分人才外溢10 图表162022年平板及电子信息、装备制造占全市工业增加值比重约3911 图表172022年六大主导产业占比达6911 图表182022年平板显示及电子信息产业增加值占六大主导产业增加值比重约3412 图表19平板显示及电子信息、光伏及新能源产业保持较高增速12 图表202022年新一代信息技术产业产值占合肥战新总产值比重达43612 图表21新能源、新能源汽车产值保持较高增速12 图表22合肥家用电器产业增加值稳增13 图表232021年合肥家用洗衣机产量占全国比重超过四分之一13 图表24合肥集聚多家龙头家电企业生产基地13 图表25合肥平板显示及电子信息产业占规上工业增加值比重已超过3014 图表262022年合肥液晶显示屏产量同比增长53414 图表272022年合肥集成电路产值约475亿元14 图表28合肥已完成集成电路全产业链布局14 图表292022年合肥引入的晶合集成营收排全球晶圆代工企业前十14 图表302021年合肥长鑫储存DRAM型存储芯片产能排名全球第415 图表312020年合肥汽车产量59万辆，排名第十一15 图表322022年新能源汽车产量255万辆，与头部城市差距明显15 图表33比亚迪、蔚来合肥工厂（在建）规划年产量合计232万辆16 图表3420162021年合肥光伏及新能源增加值复合增速达到1316 图表352022年合肥逆变器出货量占全国总量的7016 图表36合肥“灯塔工厂”数量位居全国第二17 图表37合肥重点打造新一代信息技术、新能源汽车两大地标产业17 图表382022年合肥商品住宅销售面积下降35，大于全国平均水平2718 图表392023年商品住宅成交面积跌幅最大为蜀山、新站、滨湖等外围区域19 图表40合肥放松政策持续加码，分区域宽松限购、限贷政策19 图表412022年合肥政府性基金收入与税收比约1721 图表422021年合肥政府性基金收入税收收入较高21 图表432015年后合肥逐渐消化宅地超供22 图表44合肥样本住宅价格稳步上涨至14112元平22 图表45合肥新房库存去化周期93个月，在全国重点城市中表现良好22 图表462022年合肥部分区域库存去化周期上升23 图表472022年合肥郊区库存占比达5223 图表482023年111月合肥商品住宅成交面积同比下滑9423 图表49合肥九区首开去化率区域分化明显，滨湖区保持高位24 图表50合肥九区项目平均入市周期缩短24 图表51入市周期在4个月内的区域中三县占九成24 图表52合肥住宅销售面积与常住人口比例约131725 图表532021年合肥常住人口户籍人口1225 图表54中心城区产值贡献6325 图表55中心城区住宅成交占比7025 图表56十四期间推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展26 图表57合肥职住分离度较低26 图表58合肥高新区、经开区、肥西县部分区域房地产最具发展潜力26 图表592022年以来合肥已形成品牌国央企与本地房企竞争格局27 图表602022年合肥TOP10房企销售占比50228 图表612022年伟星、保利市占率89、8528 图表62截至2022年底保利发展在合肥土储规模达277万方28 图表63截至2022年底龙湖中心区域土储占比达10028 图表642022年以来土地市场热度回暖