房地产行业深度研究报告：核心20城探究之广州，南国要素资源高地，地产底部显现
华创证券 行业研究 HUACHUANGSECURITIES 证券研充报告房地产2023年03月14日 房地产行业深度研究报告 南国要素资源高地，地产底部显现推荐（维持） 核心20城探究之广州 广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升华创证券研究所 级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市，！）广州作为球 三角经济质地的核心战市，面向东南亚，连接内地，区位优势明呈，同时良好证券分析师：单戈 的管商环境吸引外资聚集，2021年广州GDP排名全国第四，与深洲关距编小 至2400亿，便人均GDP对标其他一统城市骏低，2）广州作为珠三角核心节：shango@hcyjs.com 点战市，成为天然尝素聚集地，表育、医疗资落领跑珠三角，在发最报务业上热线专：S0360522110001 具备夫天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP中三产占比达72%，位三产 结构以生活性服务业为主，三产就模与深圳构当的情况下，金融业增加值仅为行业基本数据 深划50%、3）广州具备良好的工业基础：工业增加值规模持全国第5，包在占比% 新一轮的制造业转型升级中，增逸落后千长三角主委工业城市，近年未改府首股票家载（只）1190.02 提制谨业立市，近4年工业周投增速达15%，处于领先地位，嘉市值（亿元）15,604.751.68 流通市值（化元） 广州工业细分项中，汽车制逸业、生物医药产业为未来主委增长点，产业发相对指数表现 展效率有待提升，1）汽车制造业具务较强的规模改应，汽车产量占全国比例 14,812.232.10 IM6M12M 约11%，位居全国第一，积械转型发展新能源汽车，已玲育新能源龙头车企 绝对系现 广汽埃安、小鹏汽车，2）电子信息产业产值约为深划的1/10，仅新型宝示领相对系现战发展较好，而车导体、消费电子等领域招商引资能力码于深划、东范，3） 生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头全业集聚，如广药集国、达安 -6.4% 3.0% 2022-00-14-2023-03-10 -2.9% -7.9%4.7% 基固等，近2年总产值复合增违达21%，预计为广州未来主要增长点之一，4】 23% 广州税收规模接近1400亿，仅为深期40%，情务余额/税改投入达2.4，相较% 其余一线城市，广州对土地财改依赖度最高，需加快提升产业发展效率。 2022年广州商品住宅销售下跌34%，中心城区及产业现较好的外图区域抗 22/0元12/123/12230 跌能力强，预计未来新房销信将向1150万方常求中根回归，1）本轮市场下行中家300 周期中广州商品住宅成文面积下降34%至791万方，大于全国平均跌幅，中心减区跌幅与全国接近，产业兑现较好的鲁马区仅下跌8%，2）2022年广州 相关研究报告 政策以边际放松为主，未放检限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房名地产让去先行，产业未来兑现核心20城探 市场持续筑底，近易受情固素积压的购房需求释放，刚需及学区需求释放，广究之式汉3 州二手房市场明显回骏，2023年2月二手房网签面积96万方，创下2021年6 2023-03-07 名房地产督业重大事项点评：销售超预期，看国 月以来新高：3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基央企估值再修复3 础，高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸用效应，2023-03-01 常住人口保持增长仍可预期、预计广州常住人口稳定在1900万左右，商品住&房地产行业限路报告：心20城政范检知多 宅需求中相仍有1150万方，4）近年来广州外国区城土地超供，导致外国区库 存累东，占比68%，成市去化周期为22个月，广州产业向东部，南部外道，2023-02-25 黄清、番马两区己聚集众多先进利造业企业，有望车先兑现预期， 品牌国央企已点据广州市场主力，持续深耕下规楼优势及品牌影响力延续，1 广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占车稳居前二，光其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情记下，权益销售会额444亿、送势上涨22%。 2）越秀，保利在广州土储规模旭1000万方，中心减区上储占比接近50%，外图区城上储仍可凭借深耕优劳实现较好去化，如题秀白2009年超深料哥品区，已形成区域规模优势及品牌认可度，3）2022年广州政府提高中心城区宅 地供应比例，取消“竞自持让利房企，提据市场信心，位民全参与度仍然较低，全年仅获取3家宅地，而品牌国夹全如越旁，保利坚定布局，权益拿地全额趣 150亿，未来有望转化为优质供应。4）预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州其备规模优势及品牌影响力的国央全，如越秀地产、保利发展。 口风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企统表， 任监会审核单销证券投资咨询业务资协批定号：证监评下（2009）1210号未经计可，禁止持载 华创证券 投资主题 报告光点 房地产行业深座研究报告 外资聚集助推广州打下良好的工业基础，床三角信息节点城市带动第三产业 发展及人口集来，广州死借中国“南大门"的区位优势良好的营商环境吸引外资案案，防推产州行下良好的工业基础，工业增加位全国第5，但在新 一轮的制造业转型开级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府已加大工业投资，工业固投增速达15%：处于领先地位， 广州汽车制造业，生物医药产业为未来主要增长点，而电子信息产业招商引 资能力不及深圳、东芜，广州具备定好的汽车产业基础，汽车产量占全国比 创11%，位居全国第一，日前已培育新能源龙头车金广汽埃安，小麟汽车， 积概进行新能源转型，生物医药产业在中药、医疗检测领域发展较好，已聚 集广药集国、达安基国等龙头企业，总产值复合增遗达21%、广州电子信息产业产值药为深圳1/10，仅新型是示领发展较好， 相校其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业 发展效率，广州税收规模接近1400亿，仅为深划40%，债务会额税收收入 达2.4，土地出让/税收收入的1.8，相较其余一线成市，广州对土地财政依赖 度最高，富加快提升产业发展效率 2022年广州新房销售面积下降34%至791万方，中心城区及产业集聚区扰联能力更强，预计未采将向1150方方需求中根靠找，年采广州致府加大供地力度：外国区供地占比会额70%，但外国区加增城、南沙，花都、从化等 区成产业、配会，人口兑现难以支撑房地产快违扩张，导致外国区新房库存 系积：库存占比68%，新房库存去化网期范长至22今月，预计广州常住人 口维持1900万基他上，商品住宅需求中框在1150万方左右， 投资逻料 广州具有良好的产业结构，虽然在本轮战市竞争中对头部全业的引入中略显落后，但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳，东芜，位汽车制造业，生物医药产业已形成聚集效应，具备较大的发展空间、保守估计，广州常住人口约1900 万基础上小幅增长，商品住宅中长期中柜在1150万方左右。预计2023年广 州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响方的国央企，如越秀地产、保利发展 征监会审核车证券投资咨询业务资协批交号：证监评下（2009）1210号来轻评可，等止榜款 华创证券 目录 房地产行业深度研究报告 一，广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓 .7 （一）区位优势、商贸中心、外资聚集美定广州的发展基础 .7 （二）广州主要由服务业驱动经济发展，工业增加佳全国第5，（三）近年广州工业增加值增建较低，第二产业人口下滑 12 二，新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业...14 （一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，占比接近40%，（二）汽车产业基础雄厚，新一轮所能源转型相对滞后（三）电子信息产业中新型显示发展较好，半导体，消费电子等领城明显滞后..17（四）生物医药产业中药，医疗检测领城友现突出，新材料为后发点市 -.19 （五）政策支持空调充是，工业增加值复合增长日标6.9%. ..22 三、2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，需求中枢约为1150万方， t.".. （一）2022年广州商品住宅销售面积下跌34%，政策仅边际放松 （二）广州上地财政依核额先于其他一线成市，近年来楼市略摄供大千求.26（三）近期二手房复苏快于新房，中长期新房需求中柜在1150万方左右...27 （四）广州住宅销售与产业结构较医配，制造业向黄城、番禹外扩 四，越秀、保利保持规模优势，2022年土拍质量优但热度较低 （一）品牌国央企越秀、保利占据广州市场主力，土储质量较高 （二）2022年广州土地市场以国央企托底为主，民企仅布局3宗宅地 五、投资建议.38 六、风险提示BE" 任监会审核单销证券校资咨询业务责持批文号：证监评下（2009）1210号3 华创证券 图表目录 房地产行业深度研究报告 图表广州为珠三角城市群核心城市 图表22021年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名.7 图表32018年广州货运量超1.2亿吨，全国第二名... 图表42022年广州吞吐量6.2亿吨，全球第5大港口.8 图表5广州已成为水陆空文体化综合交通枢妞 图表62020年广州规上工业总产值中外企占比达43%，9 图表7广州工业地加值中外商投资占比近车 图表8 广州本科、专科高校83所，仅次于北京 9 图表9 广州树有67所三申医院，排名全国第3.. 图表10 广州第三产业占比72%，仅次于北京，上海 图表11 广州工业增加值全固第5，低于工业城市苏州、重庆 图表12 广州工业增加值在全国拌名基本稳定在5-6名水平 .10 图表13 2021年以来二产增追有反延三产的苗头 .11 图表14 2021年广州全融业增加佳约为深圳52% 图表15 生产性服务业中信息、科技服务增违较快. 图表16 生活性服务业中地产，卫生服务增建较快 .11 图表17 广州GDP全国第四 .12 图表18 广州常住人口增量及增速落后于深划。杭州， 图表19 2018-2021年广州工业城加位复合增速6.1% 图表20 2017-2021年广州工业固增速15% .12 图表21 广州第二产业从业人口增长缓漫. 图表22 2018-2021年广州从业人口增速1.8% 图表23 汽车和电子信息制造业总产值占比约38% 图表24 近年来广州汽车，电子产品制造业占比上升 ...14 图表25 三大支程产业从业人口占比上升至18%， 图表26 先进装备制造业产值占比58% 图表27图表28 生物医药及医疗器制造复合增速运21%... 近年来广州汽车产量上升，占全国比例11% 图表29 广州汽车产业整零比低于全省及全国水平， 图表30图表31 2022年广州新能源汽车产量31万辆，居全国第七 新能源汽车制造局落后于长三角城市，第-梯队新能源车企仅2家7 图表32 广州电子信息产值约2200亿，约为深划1/10 .18 图表33 广州5家企业入国广东电子信息制造业百强 任监会审检单证泰技资咨询业务责协批文号：证监评下（2009）1210号4 华创证券 房地产行业深度研究报告 图表34广州已聚集乐金显示、华星光电等面板龙头全业..18 图表35广州集成电路产业规模约为上海1/10...19 图表36广州集成电路封测。制造企业数量占比较小.19 图表37广州家用电冰箱、彩电产量设占全国4.1%、3.3%19 图表38 广州医药制造业产值414亿，坤速较快 ..20 图表39 广州生物医药专利中请教仅次于上海、北京.. ..20. 图表40 多家龙头医药企业在广州市局总部/研发中心... ...20. 图表41 广州拥有67所三甲医院，排名全国第3 ...21 图表42 广州三甲医院家度全国第1 图表43 珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞 ...21 图表44 广州新材料企业以石化、电子信总产业链材料为主，换乏龙头企业带动.21 图表45 广州营商项环境竞争力全国第5. .
