房地产行业深度研究报告：核心20城探究之杭州，产业、人口过去兑现，未来优势持续

行业研究 证券研究报告 房地产2023年05月26日 房地产行业深度研究报告 产业、人口过去兑现，未来优势持续 ——核心20城探究之杭州 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-05-25~2023-05-25 12% 2% -8% -18%22/0522/0722/0922/1223/0223/04 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业周报：我国已全面实现不动产统一登记，新房二手房销售热度持续》 2023-05-03 《房地产行业周报：杭州临平区全域放宽限购，新房二手房小幅回落》 2023-04-27 《房地产行业深度研究报告：区域分化，人口先行》 2023-04-24 杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业占GDP比例27%，但新发展阶段遇到一定瓶颈。1）杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇， 股票家数(只) 119 占比% 0.02 总市值(亿元) 14,858.99 1.55 流通市值(亿元) 14,116.53 1.94 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.2% 2.1% -13.4% 相对表现 -2.4% -4.9% -13.7% 叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。2）杭州经济主要由第三产业驱动，GDP中第三产业占比68%、数字经济核心产业增加值占比27%。3）近年来受互联网行业红利缩减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓，另外，工业产值增速也落后于长三角主要城市，在新发展阶段遇到一定瓶颈。 杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台 交易额占全国61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。 杭州制造业细分项中，健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但政府加强工业投资、数字赋能，有较大的支持产业发展的余地。1）健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、 集成电路设计等少数领域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。3）杭州政府性债务余额与税收收入比1.5，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，未来支撑产业发展仍有较大余地。 2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，未来新房销售将向1400万方需求中枢回归。1）2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%至1100万方，核心区域市场依旧维持一定热度，富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023 年1-4月市场回暖，新房、二手房成交分别为304、140万方，同比上涨25%73%。2）政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂空间缩小，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，需求中枢约1400万方。3）杭 州新房去化周期仅4.5个月；余杭、萧山有望持续兑现预期，支撑房地产发展。 滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。1）滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力，2022年权益销售金额分别为519亿元、412亿元，与其他房企拉开较大规模差 距。2）从土储来看，滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，且核心区域土储占比约50%，优质供应潜力大。3）滨江、绿城作为杭州起家房企，对于市场较为了解，2022年拿地溢价率为6%、8%，相较外来品牌房企溢价率略低，反映两家房企拿地适当配置有预期差的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块。4）2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖，预计复苏可持续，建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。 风险提示：杭州产业、人口兑现不及预期。 投资主题 报告亮点 数字经济带动杭州快速发展，吸引人口集聚。杭州凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本， 实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。 杭州数字经济产业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国 61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。 杭州健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但近年来政府加强工业投资、数字赋能，产业换挡提速。1）健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领 域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。 2022年杭州新房销售面积下降49%至1100万方，预计未来将向1400万方需求中枢靠拢。政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂水分逐渐被挤出，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中 枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，杭州需求中枢 约1400万方。 投资逻辑 滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。 杭州具备良好的产业结构，虽然受限于区位及历史因素，未形成制造业规模优势，但以软件与信息技术服务、电子商务、云计算与大数据等产业为主的生产性服务业高度发达，在过去城市竞争中处于领先地位，在新一轮产业周期中具备先发优势，同时带动制造业向高端持续突破。 短期来看，杭州处于数字经济相关行业红利缩减、制造业产业提速换挡期，且筹办亚运会带来基础设施的快速完善、基建地产活力基本释放完成，预计未来杭州地产将由全域热度转向核心区、产业及人口兑现较好的区域。保守估计，杭州商品住宅中长期中枢在1400万方左右。 2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖，预计复苏可持续，建议关注深耕杭州、在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。 目录 一、数字经济驱动杭州快速发展，制造业短板明显7 （一）营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础，亚运会助力基础设施完善7 （二）杭州经济驱动力主要在服务业，数字经济核心产业增加值占比27%10 （三）近年来杭州数字经济增速放缓，工业增加值增速较低，产业发展现瓶颈12 二、生产性服务业优势明显，带动制造业向上突破14 （一）数字经济相关生产性服务业基础较好，下一轮产业发展周期有先发优势14 （二）制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势，但产业换挡提速19 （三）产业要素支撑空间足，未来高新技术产业增加值目标增速4.1%22 三、2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，需求中枢约为1400万方26 （一）2022年杭州商品住宅销售面积下跌49%，外围区域跌幅较大26 （二）2021年杭州土地依赖度降低，供求平衡下库存去化周期较短28 （三）近期新房二手房市场回暖，中长期新房需求中枢在1400万方左右30 （四）杭州住宅销售与产业结构较匹配，余杭未来科技城、云城成为第三中心32 四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势，近期土拍已进一步回暖34 （一）滨江、绿城在杭州具备明显规模优势，土储充足34 （二）2022年杭州土拍走出独立行情，2023年首批、二批土拍进一步回暖36 �、投资建议38 六、风险提示38 图表目录 图表1杭州丘陵山地占总面积的65.6%7 图表2杭州难以享受上海信息优势及产业外溢7 图表32020年杭州规上工业产值中私营企业占27%8 图表42020年杭州民营经济占GDP比重达61%8 图表5杭州招商引资模式不断迭代8 图表6杭州多次调整行政区划，2021年市区面积拓展至8000平方公里9 图表7杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善9 图表8杭州地铁运营里程快速提升至516公里10 图表9杭州第三产业占比68%，仅次于上海10 图表10杭州工业增加值全国第15，排名偏低10 图表11过去杭州三产与二产增速剪刀差较大11 图表12生产性服务业保持高增速11 图表13数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至27%11 图表14数字经济核心产业增加值中，制造业增加值占比23%11 图表15杭州GDP次于上海、苏州，人均GDP较低12 图表16杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一12 图表17杭州工业增加值复合增速较低12 图表18杭州近4年工业固投增速较快12 图表19近年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓13 图表202015年以来杭州三产从业人口稳步增长13 图表21杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先13 图表22杭州软件与信息服务产业增加值较大14 图表23软件与信息服务产业增速较高14 图表242021年软件业务收入全国第四，增速全国第一15 图表25信息技术服务、软件产品领域表现突出15 图表26多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部15 图表2721年1-10月杭州直播电商交易额占全国23%16 图表282021年杭州电商平台交易额占全国61%16 图表29杭州拥有11家电商百强企业，仅次于北京、上海16 图表30阿里云在IaaS市场份额占比41%17 图表31阿里云在PaaS市场份额占比37%17 图表32杭州大数据产业发展指数排名第5，二线城市中排名第一17 图表33杭州人工智能算力稳居全国前三18 图表34杭州AIGC人才占比8.1%，仅次于北上深18 图表35杭州互联网行业人才占比7.2%18 图表362021年Q1-2022年Q1杭州互联网人才流入占比7.8%18 图表37杭州电子信息产业和装备制造业占比44%19 图表38杭州高新技术产业占比达70%19 图表39杭州健康产业、电子信息、高端装备制造产业增加值绝对规模一般19 图表40健康产业保持较高增速19 图表41医药制造业产值684亿元，增速一般20 图表42医疗器械产品数量7720件，增速不及武汉20 图表43海康威视、大华股份全国市场份额占比64%20 图表44海康威视、大华股份全球市场份额占比45%20 图表452021年杭州集成电路设计销售额排全国第四21 图表46高端装备企业数低于长三角工业城市21 图表47高端装备专利数低于长三角工业城市21 图表482022年杭州制造业投资额同比增加26%22 图表49数字经济制造业增加值占工业增加值28%22 图表50杭州科技创新竞争力全国第�22 图表51杭州独角兽企业数量全国第四22 图表522019年以来杭州通过降低落户门槛，提高人才补贴等方式吸引人口聚集23