核心20城探究之武汉：地产过去先行，产业未来兑现

行业研究 证券研究报告 房地产2023年03月07日 房地产行业深度研究报告 地产过去先行，产业未来兑现 ——核心20城探究之武汉 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2022-03-04~2023-03-03 14% 2% -10% 22/03 -22% 22/05 22/0722/1022/1223/02 房地产 沪深300 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复》 2023-03-01 《房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少》 2023-02-25 《房地产行业重大事项点评：高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会》 2023-02-22 武汉经济发展动能换挡为服务业，新一轮制造业发展暂处于相对落后地位。1武汉作为湖北信息节点城市，对其他地级市有明显人口吸附，在发展生产性服务业上具备先天优势，也承接省内重要产业转移，人均GDP在中西部城市排 首位，GDP规模仅次于重庆、成都。2）武汉在新兴制造业发展中处于相对落后地位，工业增加值全国排第16，经济发展动能由第二产业换挡为第三产业，目前GDP中第三产业占比已达62%，其中房地产业、金融业保持高速增长。常住人口增长来源于对周边地级市天然吸附及产业带动，过去6年武汉常住人 股票家数(只) 119 占比% 0.02 总市值(亿元) 16,356.15 1.71 流通市值(亿元) 15,567.27 2.14 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.5% 0.3% -5.1% 相对表现 -0.2% -2.3% 4.2% 口增量304万人，落后于成都、西安。3）新一轮制造业转型升级中，武汉工业产值增速及从业人口增长暂落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。 武汉工业细分项中，光电子信息产业已形成龙头企业聚集效应，为未来主要增长点，汽车向新能源转型升级缓慢，生物医药仍在培育阶段，政府债务负担较重，需提升产业发展效率而非依赖土地财政。1）电子信息产业占武汉高新技术产业增加值的23%，近3年复合增速达13%，在光通信、激光、芯片、 面板等领域已引入相应的龙头企业，部分细分领域如光纤光缆、激光器、半导体器件在全国领先，已成长为国产替代基石。2）汽车行业在新一轮竞争中，着重依赖本地车企新能源转型，新能源龙头车企的引入落后于长三角，汽车产量占比连年下降至5%，且新能源汽车产量占比落后于全国平均水平。3）近年来生物医药、新材料复合增速低于10%，规模仍处于培育阶段，缺乏龙头企业带动效应。4）武汉税收规模虽然领先于中西部主要城市，但整体债务负担较重，过去政府对土地财政仍较强依赖，未来需提升产业发展的效率。 2022年武汉商品住宅销售下跌45%，政策聚焦有效区域下销售出现复苏趋势，未来新房销售预计将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中武汉商品住宅成交面积下降45%至1093万方，大于全国平均跌幅，核心区域如 东湖高新区存在显著超跌。2022年武汉持续出台限购、限贷宽松政策，到年底政策才真正聚焦有效区域，如限购范围缩小至二环内，12月销售明显好转，2023年初宽松持续加码，如增加限购区1套购房资格，降低外地户籍购房门槛等，叠加疫情好转及居民预期复苏，销售回暖势头延续，2023年2月商品住宅销售面积显著复苏。2）即使在新一轮制造业转型中整体暂时落后，良好的光电子信息产业基础将使武汉在省内及中西部城市群中保持一定优势，预计武汉常住人口稳定在1400万左右，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）近年来武汉房地产发展领先于产业和人口兑现，土地超供导致新房库存处于高位，城市去化周期为20个月，但产业仍有较大增长潜力，未来将吸附人口，逐渐消化城市库存。武汉产业向四大副城外溢，光谷副城及车谷副城已聚集众多高新技术企业，将有望率先兑现预期。 地方国资已占据武汉市场主力，品牌国央企在武汉谨慎布局。1）以武汉城建为代表的地方国企销售逆势增长，权益销售前十中地方国资占比达52%，且2022年拿地规模具有优势，预计未来市占率将进一步提升。2）品牌房企保利 在武汉土储规模较大，核心区域土储占比达69%，在市场回暖中将率先受益，而绿地、招商蛇口远城区土储如黄陂、汉南区占比约74%，低质量土储可能影响未来去化。3）2022年武汉供地量少质优，宅地成交面积同比下降59%，但中心城区占比提高至80%，优质供应并未吸引品牌房企大力投资，仅凯德、中交地产拿地权益金额入围前十。4）预计2023年武汉楼市将迎来小幅度超跌反弹，建议关注深耕武汉核心区的房企，如保利发展、华润置地、华发股份等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 投资主题 报告亮点 武汉经济发展由工业驱动换挡为服务业驱动，湖北信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚，但制造业竞争力趋弱导致发展现隐忧。武汉过去凭借长江水道低成本连接长三角的区位优势，长江中游城市群信息节点城市定位， 一直是中部地区中心城市，也是国资聚集的重地，在资本驱动经济发展时代成为老工业重镇之一，近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡。由于武汉在吸附其他地级市人口、发展生产性服务业上具备节点城市优势，近年来经济增长由工业驱动换挡为服务业驱动。但换挡过程中，武汉增速暂时落后于中西部其他竞争城市，主要是制造业竞争力趋弱，在新发展阶段呈现一定隐忧。 武汉汽车产业转型落后，生物医药仍在培育阶段，光电子信息产业仍为未来主要增长点。在新一轮竞争中，武汉较强依赖本土车企新能源转型，对于龙头新能源车企引入力度低于其他城市，汽车产量连年下降，新能源汽车产量 占比不及全国平均。但光电子信息产业已形成龙头企业集聚效应，在光通信、激光、芯片、面板显示等领域全国领先，仍为未来主要增长点。 过去武汉房地产发展领先于产业及人口兑现，未来需提升产业发展效率而非依赖土地财政。过去武汉存在土地超供、卖地谋发展情况，给城市带来较大商品房库存量，未来需提升产业发展效率，利用好众多科研院校、研究所等 创新要素加快产业转型，中期逐渐消化城市库存。 2022年武汉新房销售面积下降45%至1093万方，部分区域存在显著超跌， 预计未来将向1800万方需求中枢靠拢。城市远城区存在大量“惰性”库存，市场下行期间整体跌幅较为明显，而近期武汉政策放松聚焦核心区域，销售 呈现明显复苏态势。预计武汉常住人口稳定在1400万左右，商品住宅需求中 枢在1800万方左右，未来将向需求中枢靠拢。 投资逻辑 武汉制造业在新一轮竞争中暂有一定落后，但未来电子信息产业仍为武汉发展突破点，叠加湖北信息节点城市吸附效应，支撑常住人口净流入预期，武汉常住人口稳定在1400万左右，预计商品住宅中长期中枢仍在1800万方。 预计2023年武汉楼市将向需求中枢靠拢，迎来超跌后小幅反弹，建议关注深耕核心区域，有望率先受益房企，如保利发展、华润置地、华发股份。 目录 一、武汉是中西部经济第三城，新一轮发展制造业增速相对落后7 （一）区位优势、国资聚集、良好的科创环境奠定武汉的发展基础7 （二）武汉经济驱动力由工业换挡为服务业，工业增加值排全国第1611 （三）近年武汉工业增加值增速下滑，第二产业人口增长缓慢13 二、新一轮城市竞争中电子信息具备优势，汽车、新材料等领域转型相对落后15 （一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，高新技术产业占超达49%15 （二）电子信息产业中光通信、激光、新型显示、芯片发展均好16 （三）汽车产业陷入发展瓶颈，新材料、生物医药产业落后于其他城市19 （四）政策支持空间充足，重点发展光电子信息、汽车制造与服务、生物医药产业 ...............................................................................................................................22 三、2022年武汉商品住宅销售面积下滑45%，需求中枢约为1800万方24 （一）2022年武汉商品住宅销售面积下跌45%，政策放松基本到位24 （二）武汉土地财政依赖较高，楼市供大于求导致远城区惰性库存累积26 （三）近期住宅销售已反弹，预计中长期武汉新房销售面积中枢在1800万方左右 ...............................................................................................................................29 （四）武汉产城融合度一般，制造业向四大副城外溢30 四、地方国资市占率不断提升，2022年土拍质量优但热度较低33 （一）地方国资占据武汉市场主力，土储半数以上聚集在核心区33 （二）2022年武汉土地市场以地方国资托底为主，品牌房企谨慎布局34 �、投资建议37 六、风险提示37 图表目录 图表1武汉为江汉平原信息节点城市7 图表22018年武汉货运量62518万吨，全国第四名7 图表3武汉吸附周边河南、广东、湖南等省份人口8 图表4武汉对省内黄冈、孝感、荆州人口吸附力较强8 图表5武汉已成为综合水陆空交通枢纽8 图表62013年前武汉国有经济占工业产值比例超过25%9 图表7武汉国央企数量及营业收入仅次于北京、上海9 图表8武汉本科、专科高校83所，仅次于北京9 图表9武汉2021年在学研究生18万，仅次于京沪9 图表10武汉研究所覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域10 图表11武汉第三产业占比62%，略低于成都、西安11 图表12武汉工业增加值全国第16，排名偏低11 图表132015年后武汉工业增加值在全国排名由第8名下滑至第16名11 图表142014年以来武汉三产增速反超二产增速12 图表15武汉房地产业增加值高于成都12 图表16武汉金融业与房地产业一直保持较高增速12 图表17武汉人均GDP居中西部城市首位13 图表18武汉常住人口增长绝对额仅次于成都、西安13 图表19武汉近3年工业增加值复合增速较低13 图表20武汉2017-2021年工业固投增速低于西安、成都等13 图表21武汉第二产业从业人口增长缓慢14 图表22武汉从业人口增速低于西安、成都14 图表23武汉汽车制造、电子信息制造业占比约34%15 图表24近年来高新技术产业占比快速提升至49%15 图表25先进制造增加值规模约1000亿，占比46%16 图表26电子信息、先进制造近3年复合增速较高16 图表27武汉光通信产业链完善，涵盖光纤光缆、光器件、光系统设备16 图表28武汉光纤光缆、光器件研制国内市场占有率超60%17 图表292021年武汉光通信上市公司营收排全国第三17 图表30武汉已聚集锐科激光、华工科技等激光龙头企业17 图表31锐科激光为国产光纤激光器市占率第一18 图表322021年锐科激光市占率提升最快，达2.9%18 图表33武汉已聚集京东方、天马微电子、华星光电等面板龙头企业18 图表34武汉半导体器件专利数居全国第三19 图表35龙头企业长江存储、武汉华星光电半导体专利数及技术构成占比较高19 图表362017年以来武汉汽车产量逐年下跌19 图表37武汉新能源汽车产量占比低于全省及全国水平19 图表38武汉新能源汽车制造布局落后于长三角城市，缺少第一梯队新能源车企20 图表39新材料企业主要集聚在长三角、珠三角20 图表40武汉新材料企业以半导体材料为主，缺乏龙头企业带动21 图表41武汉生物医药产值仍处于较低水平21 图表42生物医药产业缺乏龙头企业带动21 图表432017年后武汉大学生留汉人数显著增加22 图表44武汉科技创新竞争力指数排名全国第622 图表45武汉债务余额/税收收入4.1，债务负担重22 图表46武汉2021年税收规模1350