优质民企获支持改善，居民中长期信贷较弱

行业点评 本周A股港股地产、物业板块均有所下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第24。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.7%和-5.6%。 本周土拍热度下降，年度累计同比+7%。本周全国300城宅地成交建面212万㎡，单周环比-38%，单周同比-56%， 平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面4208万㎡，累计同比+7%；年初至今，中关村发展、宁波轨道交通、台州市椒江心海置业、东部新城、江苏平陵建设投资集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交在上周低基数上环比上升，同比下降。本周（1.7-1.13）35个城市商品房成交合计469万平米， 周环比+15%，周同比-19%。其中，一线城市周环比+4%，周同比+2%；二线城市周环比+17%，周同比-18%；三四线城市周环比+83%，周同比-65%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，12月累积需求释放。本周15个城市二手房成交合计166万平米，周环比 +35%，周同比-6%。其中，一线城市周环比+50%，周同比+1%；二线城市周环比+29%，周同比-11%；三四线城市周环比 +69%，周同比+97%。 金融部门着力改善优质房企资产负债状况，优质民企有望受益。1月10日，央行、银保监会指出要实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。1月13日，根据新华网报道，有关部门起草了《改善优质房企资产 负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，主要方向：①防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流；②从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定；③不断完善房地产金融政策，做好短期针对性措施和中长期制度性安排，以提振市场信心。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的低估值民营房企及物业公司获支持改善力度或明显增大，其估值水平有望进一步修复。 2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%。1月10日央行发布《2022年金融统计数据报告》，其中：2022年 12月单月居民中长期贷款新增1865亿元，同比少增1693亿元（同比-48%），环比少增238亿元（环比-11%）；2022 年全年居民中长期贷款新增2.75万亿元，同比下降约55%，为2015年以来的新低。以上趋势与2022年地产销售市场的下行趋势基本吻合，居民端风险偏好较弱的根本原因在于：①疫情因素导致部分居民资产负债表受损，收入预期及购房信心减弱；②地产销售市场的持续低迷、停工停贷等事件的爆发加重了购房者的观望情绪。我们认为居民端中长期信贷数据的回升依赖于地产销售市场的回暖，而要使地产销售市场回暖，仍需后续更多需求端刺激政策的持续发力。 投资建议 地产板块，推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等;依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。物业板块，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 内容目录2 图表目录2 改善优质房企资产负债表，2022年居民中长期信贷整体较弱4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 物管公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：《改善优质房企资产负债表计划行动方案》重点内容4 图表2：2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%4 图表3：2022年月度居民中长期贷款新增值呈下行趋势4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：上市公司动态13 图表27：物管行业资讯15 图表28：物管公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM17 图表32：覆盖公司估值情况17 改善优质房企资产负债表，2022年居民中长期信贷整体较弱 金融部门着力改善优质房企资产负债状况，优质房企有望因此受益。1月10日，央行、银保监会指出要实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1月13日，根据新华网报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》， 拟重点推进21项工作任务，主要方向：①防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流；②从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定； ③不断完善房地产金融政策，做好短期针对性措施和中长期制度性安排，以提振市场信心。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的低估值民营房企及物业公司获支持改善力度或明显增大，其估值水平有望进一步修复。 图表1：《改善优质房企资产负债表计划行动方案》重点内容 来源：新华网，国金证券研究所 2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%。1月10日央行发布《2022年金融统计数据报告》，其中：2022年 12月单月居民中长期贷款新增1865亿元，同比少增1693亿元（同比-48%），环比少增238亿元（环比-11%）；2022 年全年居民中长期贷款新增2.75万亿元，同比下降约55%，为2015年以来的新低。以上趋势与2022年地产销售市场的下行趋势基本吻合，居民端风险偏好较弱的根本原因在于：①疫情因素导致部分居民资产负债表受损，收入预期及购房信心减弱；②地产销售市场的持续低迷、停工停贷等事件的爆发加重了购房者的观望情绪。我们认为居民端中长期信贷数据的回升依赖于地产销售市场的回暖，而要使地产销售市场回暖，仍需后续更多需求端刺激政策的持续发力。 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -2,000 图表2：2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%图表3：2022年月度居民中长期贷款新增值呈下行趋势 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 20152016201720182019202020212022 年度居民中长期贷款新增值（亿元，左轴） 同比（右轴） 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 月度居民中长期贷款新增值（亿元） 来源：Wind，国金证券研究所来源：Wind，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第24。本周地产涨跌幅前5名为电子城、祥生控股集团、京基智农、中国国贸、黑牡丹，涨跌幅分别为+58.2%、 +12.9%、+8.1%、+6.3%、+5.6%；末5名为中交地产、珠光控股、佳源国际控股、新华联、三湘印象，涨跌幅分别为 -12.5%、-10.8%、-10.7%、-10.5%、-10.4%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 食汽制能材技耐软电保医媒零多消资银运半食家商公房品车药源料术用件信险疗体售元费本行输导品庭业用地 -5% 非食有农医家建汽纺电传银电轻机交通商采化钢休建计综房公国 银品色林药用筑车织气媒行子工械通信业掘工铁闲筑算合地用防 与与、主汽生要车物用零科 硬消与服保件费服务健与品务设 Ⅱ 设与备 业金者货融服物 Ⅱ 务 体、与和事产与饮个专业半料人业 导与用服 金饮金牧生电材服设 融料属渔物器料装备 制设运贸 造备输易 服装机 务饰 产事军 业工 品部技备服与 零件与装服 体烟品务生草 Ⅱ 售生务产 命设 科备 学 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 70% 60% 50% 40% 0% 三湘印象 新华联 佳源国际控股 珠光控股 中交地产 -2% -4% 30% 20% 10% 0% 电祥 子生 城控 股集团 京中黑 基国牡 智国丹 农贸 -6% -8% -10% -12% -14% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.3%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.7%和-5.6%。本周物业涨跌幅前5名为远洋服务、领悦 服务集团、宋都服务、建业新生活、佳源服务，涨跌幅分别为+7.6%、+7.2%、+5.3%、+4.6%、+3.6%；末5名为新城悦服务、正荣服务、旭辉永升服务、宝龙商业、建发物业，涨跌幅分别为-12%、-9.9%、-9.6%、-8.5%、-7.7%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/1/9 2023/1/10 2023/1/11 2023/1/12 2023/1/13 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 远领宋建佳洋悦都业源服服服新服务务务生务集活 团 0% 辉 永 升 服 建发物业 宝龙商业 旭 正荣服务 新城悦服务 务 -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2023年第3周，全国300城宅地成交建面212万㎡，单周环比-38%，单周