房地产开发：10月居民信贷点评：居民中长期贷款弱化，10月销售数据或承压

证券研究报告：房地产行业|点评报告 2022年11月10日 行业投资评级 10月居民信贷点评 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 强于大市|维持居民中长期贷款弱化，10月销售数据或承压 事件描述 行业基本情况收盘点位 3532.22 52周最高 4620.02 52周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） 中国人民银行发布10月金融数据，居民中长期贷款少增幅度扩大明显。2022年10月，社融存量341.42万亿，同比增长10.3%，新增社融9079亿元，同比少增7097亿元，新增人民币贷款4431亿元，同比少 增3321亿元，新增居民中长期贷款332亿元，同比少增3889亿元。 事件评论 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 2022/11 10月社融同比少增，环比明显弱化，拖累因素主要来自于居民中长期贷款、政府债券。10月社融新增9079亿元，同比少增7097亿元，拖累因素主要包括：1）居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元，2）政府债券新增2791亿元，同比少增3376亿元，3）未贴现银行承兑汇票新增-2157亿元，同比少增1271亿元；正 沪深300 房地产（长江） 向贡献主要包括：1）信托贷款新增-61亿元，同比多增1000亿 研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所 分析师：刘清海 SAC登记编号：S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 元，2）委托贷款新增470亿元，同比多增643亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于居民中长期贷款、政府债券、未贴现票据，前期拖累项委托贷款、信托贷款反而成为正向贡献。 居民中长期贷款明显弱化，少增幅度环比大幅上升。居民贷款总体明显走弱，短期贷款修复，中长期贷款明显弱化。10月居民贷款新增180亿元，同比少增4827亿元，9月为同比少增1383亿元，意味着居民短期、中长期的总体贷款环比走弱。从内部结构来看，居民短期贷款是正贡献，而居民中长期贷款贷款明显弱化。10月居民短期贷款新增-512亿元，同比少增938亿元（9月同比少增181亿元）；10月居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元（9月同比少增1211亿元），即少增幅度环比大幅提升。 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6396，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6530；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6729和0.6722；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6600和0.6614；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.6557和0.6557；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.6381和0.6398。 居民中长期贷款弱化，印证10月地产销售承压，主要是二线、三 四线城市走弱。高频数据显示9月地产销售反弹，但10月销售再次 走弱，一线城市成交面积同比下降14.2%（9月为下降15.8%），二线城市成交面积同比下降52.2%（9月为下降21.5%），三四线城市成交面积同比下降25.2%（9月为下降12.6%）。高频数据的承压与居民中长期贷款弱化形成了印证，可能意味着10月份地产销售降幅 可能相比9月扩大。 投资建议：地产板块配置重点关注三条思路：行业见底复苏、区域格局优化、优质民企信用修复。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 目录 1.事件描述5 2.事件评论5 3.风险提示9 图表目录 图表110月社融存量341.42万亿元，同比上升10.3%5 图表210月社融新增9079亿元，同比少增7097亿元5 图表310月人民币贷款新增4431亿，同比少增3321亿6 图表410月政府债券新增2791亿元，同比少增3376亿元6 图表510月新增居民中长期贷款332亿元6 图表610月新增居民中长期贷款同比少增3889亿元6 图表7居民中长期贷款与商品房销售额走势对比图7 图表8新增居民中长期贷款同比数据与商品房、商品住宅销售额同比数据的相关系数7 图表92022年9月商品房销售面积累计同比下降22.2%8 图表102022年9月商品房销售额累计同比下降26.3%8 图表11高频数据显示10月地产销售走弱8 1.事件描述 中国人民银行发布10月金融数据，居民中长期贷款少增幅度扩大明显。2022年10月， 社融存量341.42万亿，同比增长10.3%，新增社融9079亿元，同比少增7097亿元，新增人 民币贷款4431亿元，同比少增3321亿元，新增居民中长期贷款332亿元，同比少增3889亿元。 2.事件评论 10月社融同比少增，环比明显弱化，拖累因素主要来自于居民中长期贷款、政府债券。 10月社融新增9079亿元，同比少增7097亿元，拖累因素主要包括：1）居民中长期贷款新增 图表110月社融存量341.42万亿元，同比上升10.3%图表210月社融新增9079亿元，同比少增7097亿元 332亿元，同比少增3889亿元，2）政府债券新增2791亿元，同比少增3376亿元，3）未贴现银行承兑汇票新增-2157亿元，同比少增1271亿元；正向贡献主要包括：1）信托贷款新增-61亿元，同比多增1000亿元，2）委托贷款新增470亿元，同比多增643亿元。可见，社融同比少增主要拖累因素来自于居民中长期贷款、政府债券、未贴现票据，前期拖累项委托贷款、信托贷款反而成为正向贡献。 400 300 200 100 0 1580000 60000 10 40000 5 20000 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 00 20,000 15,000 10,000 5,000 0 -5,000 -10,000 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 -15,000 社融存量万亿元社融存量:同比% 社融新增亿元社融新增:同比增加亿元 数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理 图表310月人民币贷款新增4431亿，同比少增3321亿图表410月政府债券新增2791亿元，同比少增3376亿元 50000 40000 30000 20000 10000 0 10000 5000 0 -5000 -10000 2021/10 2021/11 2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04 2022/05 2022/06 2022/07 2022/08 2022/09 2022/10 -15000 20000 15000 10000 5000 0 10,000 5,000 0 -5,000 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 -10,000 社融:新增人民币贷款:当月值亿元 社融:新增人民币贷款:当月值:同比增加亿元 社融:政府债券:当月值亿元 社融:政府债券:当月值:同比增加亿元 数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理 图表510月新增居民中长期贷款332亿元图表610月新增居民中长期贷款同比少增3889亿元 居民中长期贷款明显弱化，少增幅度环比大幅上升。居民贷款总体明显走弱，短期贷款修复，中长期贷款明显弱化。10月居民贷款新增180亿元，同比少增4827亿元，9月为同比少增1383亿元，意味着居民短期、中长期的总体贷款环比走弱。从内部结构来看，居民短期贷款是正贡献，而居民中长期贷款贷款明显弱化。10月居民短期贷款新增-512亿元，同比少增938亿元（9月同比少增181亿元）；10月居民中长期贷款新增332亿元，同比少增3889亿元（9月同比少增1211亿元），即少增幅度环比大幅提升。 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 新增人民币贷款:居民户:中长期 新增人民币贷款:居民户:中长期:同比增加 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000 -4000 -5000 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 -6000 数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理数据来源：Wind，中国人民银行，中邮证券研究所整理 居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6396，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6530；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6729和0.6722；3）最近36个月，上述相关系数分别为0.6600和0.6614；4） 最近48个月，上述相关系数分别为0.6557和0.6557；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.6381和0.6398。 150 100 50 0 -50 -100 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -150 新增居民中长贷款:同比%商品房销售额:同比% 数据来源：Wind，国家统计局，中国人民银行，中邮证券研究