行业周报：成都、西安放松限购，民企融资持续获支持

本周A股港股地产板块有所上涨、物业板块涨幅明显。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%， 沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。 本周长沙最后一次集中土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1206万㎡，单周环比26%，单周同比-43%，平均溢价率4%（受鄂尔多斯、眉山等地极端值拉高）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面45904万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比下降，新房市场较低迷。本周（11.12-11.18）35个城市商品房成交合计330万平米，周环比-1%，周同比-43%。 其中，一线城市周环比+11%，周同比-29%；二线城市周环比-5%，周同比-44%；三四线城市周环比+0%，周同比-66%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计147万平米，周环比-34%，周同比+30%。其中，一线城市周环比-30%，周同比-3%；二线城市周环比-35%，周同比+40%；三四线城市周环比-17%，周同比+130%。 民营房企融资已有所改善，多家房企撤销境外评级。近期一系列政策支持下，优质民营房企的融资行动快速推进，龙湖的200亿储架式中票在“第二支箭”出台后2天就被交易商协会受理，此后一周时间内，新城、美的各150亿储架式中票均获受理，3家共500亿规模已受理。在境内融资环境已有所改善，以及境外评级机构持续下调房企信用评级或展望（可能触发债项的提前偿还条款，短时间内加大偿债压力，甚至造成市场恐慌情绪）的背景下，多家房企陆续撤销境外评级。根据克而瑞，2022年6月至今，已有25次房企评级撤销事件，且涉及的22家房企中有16家房企为主动撤销。 成都西安限购优化政策加速落地，预计未来需求侧将进一步放松。继上海（10月底）、北京（11月中旬）局部放松限购，杭州（11月中旬）放松认房又认贷标准后，二线城市成都（11月17日）和西安（11月19日）相继放开限购，系列宽松措施正在加速落地。在11月初多条供给侧支持措施落地后，各地需求侧宽松接力，行业的平稳发展最终基石是销售复苏。我们预计未来高能级城市将持续发力，或取消局部区域限购、逐步放松新房限价、取消二手房指导价、放松认房又认贷标准等，房贷利率也有望继续下降。 投资建议 我们认为未来资产质量高的房企有更好的持续经营能力。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 成都、西安放松限购，民企融资持续获支持 “第二支箭”快速推进，一周受理3家房企500亿规模储架式中票，民营房企融资已有所改善。11月8日交易商协会发布消息继续支持民营房企发债融资，规模高达2500亿元（后期或有扩容）。在一系列政策支持下，优质民营房企的融资行动快速推进，龙湖的200亿储架式中票在“第二支箭”出台后2天就被交易商协会受理，此后一周时间内，新城、美的各150亿储架式中票均获受理，3家共500亿规模已受理，同时多家房企正在积极申请中。我们认为在近期密集推出的利好政策的支持下，部分优质民营房企已获得认可并成为政策优先支持的对象，融资环境已有所改善。 境内融资环境已有所改善，多家房企撤销境外评级。根据克而瑞，2022年6月至今，已有25次房企评级撤销事件，且22家房企中有16家房企为主动撤销。主要原因为：①2021年10月至今，境外评级机构持续下调房企的信用评级或展望，此举可能会触发债项的提前偿还条款，短时间内会加大偿债压力，甚至造成市场的恐慌情绪放大危机；②近期境内支持房企融资的利好政策频出且进展快速，政策也从此前“只救项目”放松至“救项目与救主体”，融资环境已有所改善，房企可寻求境内融资机会。 图表1：“第二支箭”进展 图表2：6月至今发生的房企撤销境外评级事件 成都西安限购优化政策加速落地，预计未来需求侧将进一步放松。继上海（10月底）、北京（11月中旬）局部放松限购，杭州（11月中旬）放松认房又认贷标准后，二线城市成都（11月17日）和西安（11月19日）相继放开限购，系列宽松措施正在加速落地。在11月初多条供给侧支持措施落地后，各地需求侧宽松接力，行业的平稳发展最终基石是销售复苏。我们预计未来高能级城市将持续发力，或取消局部区域限购、逐步放松新房限价、取消二手房指导价、放松认房又认贷标准等，房贷利率也有望继续下降。 图表3：成都限购新老政策 图表4：西安无房家庭购买首套二手住房新老政策 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为弘阳地产、德信中国、华人臵业、三湘印象、时代中国控股，涨跌幅分别为+75%、+58.2%、+47.2%、+40.5%、+39.3%；末5名为丽新发展、银亿股份、九龙仓集团、新城发展、广汇物流，涨跌幅分别为-21.6%、-14.3%、-13.2%、-8.2%、-6.1%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。本周物业涨跌幅前5名为雅生活服务、旭辉永升服务、鑫苑服务、碧桂园服务、合景悠活，涨跌幅分别为+37.4%、+30.5%、+29.9%、+29.4%、+26.2%；末5名为第一服务控股、弘阳服务、华发物业服务、建发物业、招商积余，涨跌幅分别为-7.4%、-4.3%、-2.6%、-2.4%、-1.9%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第47周，全国300城宅地成交建面1206万㎡，单周环比26%，单周同比-43%，平均溢价率4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面45904万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为803、691、563、544、511亿元。 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表14：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（11月12日-11月18日）35个城市商品房成交合计330万平米，周环比-1%，周同比-43%，月度累计同比-35%，年度累计同比-29%。其中： 一线城市：周环比+11%，周同比-29%，月度累计同比-23%，年度累计同比-23%； 二线城市：周环比-5%，周同比-44%，月度累计同比-33%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+0%，周同比-66%，月度累计同比-64%，年度累计同比-45%。 图表15：40城新房成交面积及同比增速 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表18：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（11月12日-11月18日）15个城市二手房成交合计147万平米，周环比-34%，周同比+30%，月度累计同比+62%，年度累计同比-9%。其中： 一线城市：周环比-30%，周同比-3%，月度累计同比+23%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-35%，周同比+40%，月度累计同比+73%，年度累计同比0%； 三四线城市：周环比-17%，周同比+130%，月度累计同比+157%，年度累计同比-29%。 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表22：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.6亿平米，环比-0.3%，同比+4%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.3月，较上周+0.1个月，较去年同比+2.9个月。 图表23：12城商品房的库存和去化周期 图表24：12城各城市能级的库存去化周期 图表25：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表26：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表27：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表28：物管行业资讯 物管公司动态 图表29：物管公司动态 行业估值 图表30：A股地产PE- TTM 图表31：港股地产PE- TTM 图表32：港股物业股PE- TTM 图表33：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。