居民中长期贷款大幅少增，央行支持优质房企资产负债表改善

投资要点 1月重点32城累计销售面积（截至13日）同比-14%，环比+0.0%。12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。其中一线城市同比+8%，环比+23%； 二线城市同比-18%，环比-3%；三四线城市同比-39%，环比-36%。具体城市来看：1）一线城市北京、上海同环比均实现正增长，北京同环比分别增长37%、57%，广州同环比分别下降7%、1%，下降幅度较小；2）二线城市中只有济南、武汉、厦门同环比均实现正增长，青岛同比正增长，杭州、东莞、苏州、南京等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中仅江阴、惠州表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。 宁波土拍热度冷热分化，优质地块房企参拍积极性较高。宁波2022年第四轮集中土拍成功出让三宗宅地，成交总金额49.6亿元；供地质量提升，溢价率达10.1%，较上轮土拍增长1.5pct；本轮土拍挂牌未进行预公告，共有3宗地块流拍，流拍率增至50%。竞拍热度冷热分化，两宗地块溢价率超14%，一宗底价成交。 社会融资规模不及预期，楼市销售低迷下居民中长期贷款同比大幅少增。1月10日央行发布统计数据显示，截至2022年末社会融资规模存量为344.2万亿元，同比增长9.6%。对实体发放的人民币贷款余额为212.4万亿元，同比增长10.9%。从结构来看，2022年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.7%，同比提高0.7pp。从增量来看，12月份社会融资规模增量为1.31万亿元，比上年同期少增1.05万亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加1.44万亿元，同比多增0.4万亿元。12月人民币贷款增加1.4万亿元，同比多增2665亿元。人民币居民贷款增加1753亿元，其中短期贷款减少113亿元，消费需求减弱；中长期贷款增加1865亿元，同比大幅少增1493亿，房地产销售持续低迷。 四项行动支持优质房企改善资产负债表，防范化解头部房企风险。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会提出实施改善优质房企资产负债表计划，综合施策保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动支持优质房企，系统重要性优质房企将或更大支持。此次计划思路较为清晰，四项措施中“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”为前期支持Reits发行、“金融16条”、“三支箭”等政策的延续，“预期提升”则主要依赖需求端复苏，目前政策仍在持续发力，核心一二线城市降首付、降利率仍有空间，部分二线城市“四限”政策仍有松绑空间。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月重点32城累计销售面积（截至13日）同比-14%，环比+0.0%。12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。其中一线城市同比+8%，环比+23%；二线城市同比-18%，环比-3%；三四线城市同比-39%，环比-36%。具体城市来看：1）一线城市北京、上海同环比均实现正增长，北京同环比分别增长37%、57%，广州同环比分别下降7%、1%，下降幅度较小；2）二线城市中只有济南、武汉、厦门同环比均实现正增长，青岛同比正增长，杭州、东莞、苏州、南京等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中仅江阴、惠州表现较好。 二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+30%，环比+15%。 表1：全国重点城市1月累计（截至13日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房1月累计（截至13日）成交情况（单位：万平方米） 宁波土拍热度冷热分化，优质地块房企参拍积极性较高。宁波2022年第四轮集中土拍成功出让三宗宅地，成交总金额49.6亿元；供地质量提升，溢价率达10.1%，较上轮土拍增长1.5pct；本轮土拍挂牌未进行预公告，共有3宗地块流拍，流拍率增至50%。竞拍热度冷热分化，两宗地块溢价率超14%，一宗底价成交。 表3：宁波土拍情况 12月社会融资规模不及预期，较上年同期少增1.05万亿元。1月10日央行发布统计数据显示，截至2022年末社会融资规模存量为344.2万亿元，同比增长9.6%。对实体发放的人民币贷款余额为212.4万亿元，同比增长10.9%。从结构来看，2022年末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.7%，同比提高0.7pp。从增量来看，12月份社会融资规模增量为1.31万亿元，比上年同期少增1.05万亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加1.44万亿元，同比多增0.4万亿元。 楼市销售低迷下居民中长期贷款同比大幅少增。12月人民币贷款增加1.4万亿元，同比多增2665亿元。人民币居民贷款增加1753亿元，其中短期贷款减少113亿元，消费需求减弱；中长期贷款增加1865亿元，同比大幅少增1493亿，房地产销售持续低迷。 图1：11月新增居民中长期贷款同比下降92% 图2：11月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款5% 四项行动支持优质房企改善资产负债表，防范化解头部房企风险。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会提出实施改善优质房企资产负债表计划，综合施策保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动支持优质房企，系统重要性优质房企将或更大支持。此次计划思路较为清晰，四项措施中，“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”为前期支持Reits发行、“金融16条”、“三支箭”等政策的延续，“预期提升”则主要依赖需求端复苏，目前政策仍在持续发力，核心一二线城市降首付、降利率仍有空间，部分二线城市“四限”政策仍有松绑空间。 2市场回顾 上周上证指数上升1.19%、沪深300指数上升2.35%，创业板指上升2.93%，万得全A上周交易额3.68万亿，环比上涨13.10%。从板块表现来看，非银金融、食品饮料、有色金属等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了1.65%，在所有申万一级行业中相对排名26/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨2.16%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。 上周申万地产板块交易额843.74亿，环比下跌14.11%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周电子城、奥园美谷、哈高科等个股涨幅显著。中交地产、新华联、三湘印象等个股跌幅显著。 图5：上周电子城、奥园美谷、哈高科等个股涨幅显著 图6：上周中交地产、新华联、三湘印象等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周数源科技、ST爱旭、万科A、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中数源科技和ST爱旭交易额合计132.19亿，占板块交易额比重为12.96%，数源科技和ST爱旭交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，电子城、数源科技、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比39.39%。年初以来，大连友谊、新华联、大连友谊等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为39.39% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有20只股票上涨，太阳城集团、SOHO中国、易居企业控股等位居涨幅前列。珠光控股、佳源国际控股、新城发展等位居跌幅前列。年初以来，合生创展集团、越秀地产、太阳城集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、华润置地、中国海外发展、龙湖集团均超过15亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周远洋服务控股、建业新生活、佳兆业美好涨幅靠前。有17只股票下跌，新城悦服务、正荣服务、永生生活服务跌幅靠前。 年初以来，中海物业、滨江服务、保利物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到30.53亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月9日，江西公布全年土地出让情况。2022年全年江西土地市场共计成交1664宗地块，总面积4118.03万㎡，同比下降23.74%；总金额1635.82亿元，同比下降16.29%。 其中，2022年全年南昌共计成交经营性用地90宗，总面积366.33万㎡，同比增长13.65%； 成交总金额254.77亿元，同比增长16.05%。赣州全年共计成交经营性用地294宗，总面积623.79万㎡，同比下降31.4%；成交总金额192.74亿元，同比下降31.61%。（新浪网） 1月9日，中央国家机关住房资金管理中心官网发布通知，将职工2022年度月平均工资作为2023年度住房公积金月缴存基数，2023财政预算年度住房公积金月缴存基数上限为31884元；月缴存基数下限为2320元；2023财政预算年度住房公积金缴存比例为5%-12%，单位可自主选择。（观点网） 1月10日，住房和城乡建设部印发了关于加快住房公积金数字化发展的指导意见。意见指出，要构建一体化云平台体系，稳步推进各地住房公积金信息系统“上云”，鼓励优先选用通过云计算服务安全评估的云平台，包含敏感个人信息的信息系统不得采用公有云部署。 （中国经济网） 1月10日，安徽省亳州市住房公积金管理中心官网发布《关于支持多子女家庭使用住房公积金贷款的通知》，《通知》明确，对符合国家生育政策生育的多子女家庭，在亳州市购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元确定，上浮后的贷款额度不得超过亳州市规定的公积金贷款额度上限。（澎湃新闻） 1月10日，湖南省政府举办2022年度湖南省保交楼项目集中交付活动，本次活动共交付房屋18537套。2022年，全省上下坚持以“保交楼”稳民生促稳定，用好用活专项借款，加快项目复工建设。目前，湖南省第一批专项借款共147亿元已全部拨付至项目。（新浪网）1月10日，宁波住建发布消息，《宁波市公租房保障管理办法》日前出台，将于2023年1月31日起施行。《管理办法》明确，保障家庭家庭成员1人的，公租房保障面积标准为住房建筑面积36平方米；家庭成员2人及以上的，公租房保障面积标准为人均住房建筑面积18平方米。保障方式全面推行实物配租和货币补贴，提供多样化选择：货币补贴的，其货币补贴额度，按照保障家庭公租房保障面积和货币补贴标准确定。（观点网） 1月11日，上海市第十六届人大一次会议开幕。会上，上海市市长龚正作《政府工作报告》。报告指出，未来五年，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，“两旧一村”改造取得阶段性成果，中心城区零星二级旧里以下房屋改造、小梁薄板房屋改造、中心城区周边城中村改造全面完成，郊区旧城区改建加快推进。（观点网） 1月12日，桂平市发布2023年购房节活动期间辖区内购买新建商品住房契税补贴方案，在2023年购房节活动期间，在桂平市辖区内购买新建商品住房且完成了网签及交付了购房首付款（或全款）的居民，可享受所购商品房契税金额的全额补贴。桂平市2023年购房节活动期间为2023年1月14日至2023年2月5日。（新浪网） 1月12日，江苏省盐城市住房和城乡建设局发布通知，通知称，盐城2022年全市商品房上市面积923万平方米，销售面积723万平方米，实现供需基本平衡、房价基本稳定、风险有效控制的目标。为进一步支持合理住房消费，盐城市将继续延续市区“房八条”购房补贴政策2个月至2023年2