房地产行业周报：新房市场持续低迷，优质民企再获发债支持

核心观点：新房市场持续低迷，优质民企再获发债支持 受疫情散发及行业持续下行影响，购房者观望情绪浓厚，11月首周新房市场延续了10月的低迷状态，同环比成交面积依旧下降；二手房市场在低基数下同比持续增长，整体表现优于新房市场。在地方政策持续放松、房贷利率不断下降的趋势下，销售和土地市场仍未迎来实质性回暖。在这种情况下，交易商协会联合中债增进公司与21家民营房企座谈，推进第二轮增信发行项目，我们认为恢复优质民企发债有利于维护市场信心，政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：鼓励发放保交楼专项借款，上海临港片区放松购房条件 中央层面：交易商协会与21家民营房企座谈，房企正推进第二轮增信发行项目。 财政部加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，以解决大城市租房难的问题。联合发展改革委等七部门在全国增设29个国家进口贸易促进创新示范区，包含北京首都国际机场临空经济区、上海淮海新天地进口贸易功能区、深圳前海蛇口自贸片区、广州黄埔区等。 地方层面：上海临港片区放松购房条件，符合规定的单位条件、个人条件、工作年限条件，且社保/个税缴纳满1年及以上无房的非本市户籍人才，可在新区限购1套。厦门、南宁等城市调整公积金政策，放宽公积金贷款使用条件。 市场端：二手房成交量同比环比增长，苏州济南完成集中土拍 销售端：2022年第44周，全国64城商品住宅成交面积372万平米，同比下降22%，环比下降11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17793万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为143万平米，同比增速55%，前值52%；年初至今累计成交面积5551万平米，同比增速-16%，前值-17%。 投资端：2022年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5420万平方米，成交土地规划建筑面积3718万平方米，同比增加3%，成交溢价率为1%。 济南和苏州完成集中供地。苏州第四批集中供地原挂牌20宗地，其中2宗延期，剩余18宗，总出让面积77.3万方，总建筑面积147.0万方，总起价179.2亿元，苏州轨交、苏州高新地产各得2宗地块。济南第三批集中供地18宗，全部底价成交，土地总出让建面143万方，共揽金56亿元，本土城投公司为成交主力军。 融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第44周，信用债发行44.5亿元，同比减少54%，环比减少71%，平均加权利率3.5%，环比增加152BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、鼓励发放保交楼专项借款，上海临港片区放松购房条件 中央层面：（1）国务院：金融工作情况报告显示，下一步将强化对经济转型升级的金融支持，引导更多资金投向先进制造业、战略性新兴产业；支持基础设施和重大项目建设，用好用足政策性开发性金融工具，支持重大项目资本金尽快到位。 （2）财政部:支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见，支持深圳与国家级基金加强合作，鼓励国家级基金按照市场化原则在深圳布局、投资，助力深圳重点产业补链强链延链。（3）住建部：前9月全国新开工改造城镇老旧小区5.16万个，848万户，已超过年度开工计划任务（新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户）；提出自2022年10月开始为期2年试点工作，包括统筹若干个完整社区构建活力街区，配建中小学、养老院、社区医院等设施，与居民15分钟生活圈相衔接。 （4）交易商协会：与21家民营房企座谈，房企正推进第二轮增信发行项目。（5）财政部：考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。（6）商务部：联合发展改革委等七部门在全国增设29个国家进口贸易促进创新示范区，包含北京首都国际机场临空经济区、上海淮海新天地进口贸易功能区、深圳前海蛇口自贸片区、广州黄埔区等。 地方层面：（1）上海：临港片区放松购房条件，符合规定的单位条件、个人条件、工作年限条件，且社保/个税缴纳满1年及以上无房的非本市户籍人才，可在新区限购1套；住房租赁条例公开征求意见，提出：明确住房出租规定，规范租赁行为；加强市场主体管理，包括加大对个人“二房东”监管力度，加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的备案、信息发布管理等；对于保障性租赁住房，扩大供给，合理设置准入条件和退出机制、规范租金和租期等。（2）广州：广东省工业和信息化厅公布，广州番禺经济技术开发区获批广东省特色产业园区。（3）厦门：多孩家庭购买首套房、首次申请公积金贷款的，额度增加10万元；购买新房的职工及其配偶可提取公积金用于支付首付款；调整后首次申请个人住房公积金贷款最高贷款额度由72万元调整至96万元；多子女家庭首次申请住房公积金最高贷款额度为120万元。（4）湖南益阳：购买新房按契税60%给予补贴；公积金贷款额度由35万元提至45万元，纯公积金贷款比例由不高于70%调至80%；个人住房商贷记录不计入家庭贷款次数；二三孩家庭购新房最高奖励3万元/套；引进人才购首套房，最高补贴5万元。（5）山东泰安：借款人或家庭连续缴纳公积金满6个月，单身/单职工家庭公积金贷款额度上限由30万元提升至40万元，首套房双职工家庭由60万元提升至80万元，多孩首套房双职工家庭最高可贷90万元。（6）南宁：放宽灵活就业缴存人住房公积金贷款使用条件，允许其购买首二套自住住房可使用一次住房公积金贷款。（7）抚州：在抚州市范围内购买家庭首套自住住房申请使用个人住房公积金贷款，最高贷款额度由60万元/户提高至70万元/户。抚州市范围内购买首套自住房的，公积金贷款首付比例统一调整为20％；购买第二套自住房的，公积金贷款首付比例统一调为30％。不再区分期房或再交易房。（8）湖北十堰：针对为本人、配偶、父母及子女购房，在全国购房或还贷可提取公积金；在十堰缴存、湖北省内购房可申请公积金贷款；在非十堰缴存、在十堰为购房可申请公积金贷款。（9）济宁：对任城区就业的硕士和本科生（硕士不超35周岁，本科不超30周岁），且首次在济宁就业的，3年内购首套房可分别发放购房补贴6万元、3万元。 表1：鼓励发放“保交楼”专项借款，增设国家进口贸易示范区 2、销售端：新房成交量同环比下滑，二手房同环比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下滑 根据房管局数据，2022年第44周，全国64城商品住宅成交面积372万平米，同比下降22%，环比下降11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17793万平米，累计同比下降33%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第44周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第44周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第44周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第44周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第44周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-33%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-10%、-17%、-36%，年初至今累计增速-23%、-31%、-38%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第44周，全国23城二手房成交面积为143万平米，同比增速55%，前值52%；年初至今累计成交面积5551万平米，同比增速-16%，前值-17%。 图8：23城二手房成交单周同比大幅提升 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，苏州济南完成集中土拍 2022年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5420万平方米，成交土地规划建筑面积3718万平方米，同比增加3%，成交溢价率为1%。一线城市成交土地规划建筑面积124万平方米，同比增加3%；二线城市成交土地规划建筑面积939万平方米，同比下降18%；三线城市成交土地规划建筑面积2655万平方米，同比增加14%。济南和苏州完成集中供地。苏州第四批集中供地原挂牌20宗地，其中2宗延期，剩余18宗，总出让面积77.3万方，总建筑面积147.0万方，总起价179.2亿元，苏州轨交、苏州高新地产各得2宗地块，朗诗、龙湖、路劲均以联合体形式摘得1宗地块。济南第三批集中供地18宗，全部底价成交，土地总出让建面143万方，共揽金56亿元，本土城投公司为成交主力军。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率下降 4、融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第44周，信用债发行44.5亿元，同比减少54%，环比减少71%，平均加权利率3.5%，环比增加152BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债无新增发行 图15：债券累计发行规模仍处于低位 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年10月31日-11月6日，下同）房地产指数上涨0.61%，沪深300指数上涨6.38%，相对收益为-5.77%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：西藏城投、珠江股份、数源科技、*ST银亿、万业企业，涨跌幅排名后5位的个股分别为保利发展、电子城、*ST松江、栖霞建设、华发股份。 图16：本周房地产指数上涨0.61%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股西藏城投、珠江股份、数源科技涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股保利发展、电子城、*ST松江跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 受疫情散发及行业持续下行影响，购房者观望情绪浓厚，11月首周新房市场延续了10月的低迷状态，同环比成交面积依旧下降；二手房市场在低基数下同比持续增长，整体表现优于新房市场。在地方政策持续放松、房贷利率不断下降的趋势下，销售和土地市场仍未迎来实质性回暖。在这种情况下，交易商协会联合中债增进公司与21家民营房企座谈，推进第二轮增信发行项目，我们认为恢复优质民企发债有利于维护市场信心，政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。