房地产开发2023W1：新房同比+2.8%，二手房同比+17.0%，央行延续房贷利率宽松政策

央行延续阶段性房贷利率宽松政策，本轮符合的城市数量进一步提升。新年伊始，人民银行、银保监会决定延续去年930出台的阶段性放宽房贷利率下限的政策，并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套商贷利率下限。据我们统计，全国70个大中城市中，本轮评估期有38城符合该条件（9月评估期为23城），其中有22城由不符合转为符合，7城由符合转为不符合。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，是因城施策基调下政策的延伸，将一定程度支持刚需和刚改类住房需求。 本周住建部部长提出支持首套住房需求，继续看好需求侧的放松。本周住建部部长提出大力支持购买首套住房，首付比、首套利率应降尽降；合理支持购买第二套住房。目前销售市场低迷主要是信心不足，我们预计后续会有更多需求端政策出台，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先大盘0.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共95支，较上周增长54支，下跌股数为41支。 新房：本周30个城市新房成交面积为291.4万平方米，环比下降30.1%，同比提升2.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.3万方，环比16.3%，同比4.7%；样本二线城市为169.6万方，环比-38.9%，同比11.0%；样本三线城市为37.6万方，环比-43.9%，同比-25.1%。具体看，一线城市中，北京（21.5%）、上海（14.6%）、广州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。二三线城市中杭州（113.0%）、江门（47.3%）、武汉（43.1%）等总计6城同比均为正 ， 芜湖 （-90.1%）、 云浮 （-81.2%）、 扬州 （-61.4%）等总计16城同比为负。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计80.5万方，环比增长13.2%，同比增长17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.0万方，环比-31.2%；样本二线城市为40.0万方，环比61.6%；样本三线城市为18.4万方，环比29.1%。年初至今累计二手房成交面积为80.5万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为22.0万方，同比3.6%；样本二线城市为40.0万方，同比19.3%；样本三线城市为18.4万方，同比19.3%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.2-1.8）共发行房企信用债9只，环比增加4只；发行规模共计91.82亿元，环比增加25.32亿元，总偿还量111.27亿元，环比增加20.63亿元，净融资额为-19.45亿元，环比增加4.69亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.央行延续阶段性房贷利率宽松政策，继续看好需求侧的放松 央行延续阶段性房贷利率宽松政策，本轮符合的城市数量进一步提升。新年伊始，人民银行、银保监会决定延续去年930出台的阶段性放宽房贷利率下限的政策，并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套商贷利率下限。据我们统计，全国70个大中城市中，本轮评估期有38城符合该条件（9月评估期为23城），其中有22城由不符合转为符合，7城由符合转为不符合。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，是因城施策基调下政策的延伸，将一定程度支持刚需和刚改类住房需求。 本周住建部部长提出支持首套住房需求，我们继续看好需求侧的放松。本周住建部部长提出大力支持购买首套住房，首付比、首套利率应降尽降；合理支持购买第二套住房。 目前销售市场低迷主要是信心不足，我们预计后续会有更多需求端政策出台，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（%） 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 济宁温州宜昌襄阳岳阳常德湛江桂林北海丹东锦州吉林牡丹江无锡徐州扬州金华 -1.4 -2.4 -3.2 -3.7 -4.2 -4.9 -0.4 -0.3 -0.8 -0.1 -0.6 -1.1 -1.3 -2.5 -3.1 -4.4 -5.1 -5.8 -0.6 -0.7 -0.4 -0.9 -0.7 -0.8 -3 -4 -4.1 -4.5 -5.1 -5.1 -1.5 -0.4 -0.2 -0.7 -0.9 -0.2 -4 -4.5 -5.3 -5.5 -5.4 -5.3 -0.2 -0.1 -0.4 -0.2 -0.1 -0.5 -7.1 -7 -7.1 -7.3 -7.4 -8 -1.6 -0.5 -0.5 -0.7 -0.8 -0.4 -5.1 -5.7 -6 -5.7 -5.6 -5.7 -0.2 -0.8 -0.6 -0.4 -0.5 -0.3 -7 -8 -8.9 -8.8 -8.7 -8.8 -0.7 -0.6 -1.2 -0.9 -0.6 -0.5 -3.6 -3.8 -4.1 -3.9 -3.5 -3.8 -0.1 -0.5 -0.7 -0.4 -0.3 -0.8 -7.4 -8.8 -10.1 -10.3 -10.7 -10.6 -1 -1.3 -1.4 -0.6 -0.7 -0.4 -2.4 -3.5 -4.1 -4.8 -5 -4.9 -0.8 -0.4 -0.5 -0.1 -0.1 -0.6 -1.1 -1.6 -2.4 -3.6 -3.3 -0.2 -0.3 -0.3 -0.9 -0.2 -0.4 -1.9 -2.8 -3.2 -3.2 -3.3 -1 -0.7 -0.6 -0.3 -0.5 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 -2.9 -2.6 -2.9 -2.3 -2.9 -3.3 -0.1 -1.1 -1 -0.4 -1.2 -1.2 -0.4 -0.4 -0.8 -0.3 -0.2 -0.7 -0.5 -0.8 -1.1 -0.4 -0.1 -0.5 -0.5 -4.2 -4 -4.3 -4.4 -4.4 -3.9 -0.3 -0.3 -0.5 -0.4 -0.2 -0.6 -1.3 -1.7 -1.9 -0.3 -0.4 -0.4 -0.6 -0.6 -0.5 2 2 2 2 2 2 2 2 长沙海口三亚重庆成都西安西宁银川 否否否否否否否否否是是是是是是是是是是否否否否否否否否否否否否否否否是是是是是否否否否 否否否否否否否否否是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是否否否否否否否否否 -0.2 -0.1 -0.2 -0.5 -0.4 -0.3 -0.1 -1.1 -0.6 -0.3 2023年01月08日 -0.5 -0.3 -0.3 -2.5 -3.1 -4 -4.5 -4.7 -4.3 -0.4 -0.3 -0.6 -0.1 -0.2 -0.7 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（%）续 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先大盘0.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共93支，较上周增长52支，下跌股数为41支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为东旭蓝天、新城控股、*ST松江、乾景园林、中南建设，涨幅分别为20.7%、9.7%、9.6%、8.8%、8.2%。跌幅前五为深振业A、祥源文化、深赛格、皇庭国际、深深房A，跌幅分别为-8.9%、-7.0%、-5.3%、-5.2%、-4.5%。 本周48家重点房企中共计上涨38支，较上周增长32支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园，涨幅分别为18.2%、16.8%、15.1%、13.5%、13.5%。跌幅前四为华夏幸福、泰禾集团、世联行、绿景中国地产，跌幅分别为-1.6%、-1.5%、-1.2%、-0.8%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（1.3-1.6）涨幅前五个股代码简称 图表7：本周（1.3-1.6）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（1.3-1.6）重点房企涨幅情况 图表10：本周（1.3-1.6）重点房企跌幅前五个股代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为291.4万平方米，环比下降30.1%，同比提升2.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.3万方，环比16.3%，同比4.7%；样本二线城市为169.6万方，环比-38.9%，同比11.0%；样本三线城市为37.6万方，环比-43.9%，同比-25.1%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计1周新房成交面积同比看，样本30城共计291.4万方，同比增长2.8%；一线城市为84.3万方，同比增长4.7%；二线城市为169.6万方，同比增长11.0%；三线城市为37.6万方 ， 同比下降-25.1%。其中一线城市中 ， 北京 （21.5%）、 上海（14.6%）、广州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。二三线城市中杭州（113.0%）、江门（47.3%）、武汉（43.1%）等总计6城同比均为正，芜湖（-90.1%）、云浮（-81.2%）、扬州（-61.4%）等总计16城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计80.5万方，环比增长13.2%，同比增长17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.0万方，环比-31.2%； 样本二线城市为40.0万方，环比61.6%；样本三线城市为18.4万方，环比29.1%。 年初至今累计二手房成交面积为80.5万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为22.0万方，同比3.6%；样本二线城市为40.0万方，同比19.3%；样本三线城市为18.4万方，同比19.3%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二