房地产开发2024W19：本周新房成交同比-51.9%，宽松进程延续，全国仅剩6省市维持限购

新增社融规模超预期转负，新增居民中长期贷款持续低迷。据Wind，4月全国社会融资规模增量为-1987亿元，同比少增14236亿元，这是自2005年10月后首次出现单月社融增量为负。居民信贷方面持续低迷，4月新增居民中长期贷款为-1666亿元，同比少增510亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为-22.8%。新增居民中长期贷款创历史单月最低值，且连续3个月同比少增，指向目前房地产需求仍偏弱。居民中长期信贷的疲软是拖累近期社融的主要方向之一。 本周深圳、杭州、西安优化住房限购政策，目前全国仅6省市仍维持限购。 全国范围内仍执行较严格限购政策的省市包括：北京、上海、深圳、海南省，名义上执行或部分区域执行限购的城市包括：广州、天津。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.4%，领先沪深300指数2.66个百分点，在31个申万一级行业排名第4名。 新房：本周30个城市新房成交面积为162.1万平方米，环比下降2.9%，同比下降51.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为36.4万方，环比-26.7%，同比-51.8%；样本二线城市为85.7万方，环比18.2%，同比-53.3%；样本三线城市为40.0万方，环比-10.7%，同比-48.8%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计115.5万方，环比增长46.6%，同比下降20.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.6万方，环比34.9%；样本二线城市为58.9万方，环比48.1%；样本三线城市为23.1万方，环比62.9%。 信用债：本周共发行房企信用债4只，环比减少14只；发行规模共计21.70亿元，环比减少137.82亿元，总偿还量66.02亿元，环比减少81.58亿元，净融资额为-44.32亿元，环比减少56.24亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（53.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（53.9%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、政治局会议提到的“统筹研究消化存量”成为接下来主要关注的政策落地方向，特别是其落地资金规模以及落地模式。去年提出的三大工程持续推进，进展稍慢。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、在本轮周期中有望最终显著受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳。2、主题层面建议关注上海、北京、深圳、广州本地概念股等受单城市政策驱动的概念标的。3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.居民中长期贷款持续低迷拖累社融，核心城市进一步放松限购 新增社融规模超预期转负，新增居民中长期贷款持续低迷。据Wind，4月全国社会融资规模增量为-1987亿元，同比少增14236亿元，这是自2005年10月后首次出现单月社融增量为负。居民信贷方面持续低迷，4月新增居民中长期贷款为-1666亿元，同比少增510亿元，新增居民中长期贷款占当月新增人民币贷款比重为-22.8%。新增居民中长期贷款创历史单月最低值，且连续3个月同比少增，指向目前房地产需求仍偏弱。 居民中长期信贷的疲软是拖累近期社融的主要方向之一。 图表1：当月新增社融及同比多增（亿元） 图表2：当月新增居民中长期贷款及同比（亿元） 本周深圳、杭州、西安优化住房限购政策，目前全国仅6省市仍维持限购。 深圳：1、非本市户籍限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购房，个人所得税、社保缴交年限由3年调整为1年；在其他范围内购房，个人所得税、社保缴交年限要求仍为3年。2、多子女本市户籍家庭，可在以上区域再购买1套住房。 此前深圳已调整限购政策，对于非深圳市户籍的家庭或个人，购房前社保或个税要求从5年调整至3年；此次新政按区将3年调整为1年，要求进一步降低。同时支持多子女家庭购房。 杭州：1、全面取消住房限购。在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。2、购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。3、支持以旧换新。4、买房即可落户。 此前，杭州已经全面放松二手房限购、同时保留核心区新房一个月社保要求，此次新政全面取消住房限购，从政策边际力度看并不大，我们认为其象征意义大于实际意义。同时新政跟进广州政策模式，对于仅有一套住房且在挂牌出售的，新购住房办理按揭贷款时可按首套认定，这条政策将进一步降低改善客群购买第二套房的首付比例及房贷利率，有助于杭州本地改善需求加速释放，畅通换房链条。 西安：1、全面取消限购：不再审查购房者资格条件。2、支持以旧换新。 与杭州相似，西安此前即已经放松二环外限购，此次新政全面取消住房限购，从边际上看力度不大，象征意义更浓。截至目前，全国范围内仍执行较严格限购政策的省市包括：北京、上海、深圳、海南省，名义上执行或部分区域执行限购的城市包括：广州、天津。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为4.4%，领先沪深300指数2.66个百分点，在31个申万一级行业排名第4名。本周上涨个股共89支，较上周减少5支，下跌股数为28支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST新城、金科股份、空港股份、招商蛇口、中珠医疗，涨幅分别为24.0%、19.5%、18.2%、15.9%、13.7%。跌幅前五为世茂股份、中润资源、绵石投资、迪马股份、中南建设，跌幅分别为-23.4%、-22.7%、-22.6%、-14.0%、-13.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨36支，较上周减少3支，涨幅位居前五的为世茂集团、中国奥园、金科股份、时代中国控股、佳兆业，涨幅分别为74.5%、35.3%、19.5%、18.0%、17.8%。跌幅前五为中南建设、绿景中国地产、龙湖集团、中国海外发展、金地集团，跌幅分别为-13.8%、-7.9%、-1.9%、-1.2%、-0.3%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为162.1万平方米，环比下降2.9%，同比下降51.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为36.4万方，环比-26.7%，同比-51.8%；样本二线城市为85.7万方，环比18.2%，同比-53.3%；样本三线城市为40.0万方，环比-10.7%，同比-48.8%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 5月累计新房成交面积方面，样本30城共计180.3万方，同比-50.9%；一线城市为43.3万方，同比-40.9%；二线城市为92.2万方，同比-54.9%；三线城市为44.8万方，同比-49.8%。 从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计3554.1万方，同比-41.9%；一线城市为802.3万方，同比-37.1%；二线城市为1732.8万方，同比-45.8%；三线城市为1019.0万方，同比-38.0%。其中一线城市中，北京（-34.6%）、上海（-38.5%）、广州（-39.6%）、深圳（-30.2%）。二三线城市中大连（232.6%）、嘉兴（101.4%）等总计2城同比均为正，海门（-68.7%）、荆门（-67.3%）、惠州（-60.3%）等总计24城同比为负。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计115.5万方，环比增长46.6%，同比下降20.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.6万方，环比34.9%；样本二线城市为58.9万方，环比48.1%；样本三线城市为23.1万方，环比62.9%。年初至今累计二手房成交面积为1962.8万方，同比变动为-15.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为581.2万方，同比-15.2%；样本二线城市为986.8万方，同比-14.2%；样本三线城市为394.8万方，同比-20.8%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.6-5.12）共发行房企信用债4只，环比减少14只；发行规模共计21.70亿元，环比减少137.82亿元，总偿还量66.02亿元，环比减少81.58亿元，净融资额为-44.32亿元，环比减少56.24亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以证监会主管ABS（53.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（53.9%）的债券为主。 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分 图表25：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有升有降。其中24张江01公司债（-44bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表26：本周房企融资汇总（5.6-5.12） 5.本周政策回顾 图表27：全国性政策及消息（5.5-5.11） 图表28：地方性政策及消息（5.5-5.11） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、政治局会议提到的“统筹研究消化存量”成为接下来主要关注的政策落地方向，特别是其落地资金规模以及落地模式。去年提出的三大工程持续推进，进展稍慢。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、在本轮周期中有望最终显著受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳。2、主题层面建议