房地产开发2022W52：全年新房同比-31.4%，二手房同比-25.6%，看好明年需求侧进一步宽松

年末市场表现仍较弱，看跌房价的居民占比进一步提升，需求侧需进一步放松。作为2022年最后一周，本周新房成交面积同比-22.0%，二手房成交面积同比-28.1%，年末传统推盘冲量的旺季不旺。全年看，样本城市新房成交面积同比-31.4%，二手房成交面积同比-25.6%。本周央行发布四季度城镇储户问卷调查报告，对于明年一季度房价，14.0%居民预期“上涨”，53.7%居民预期“基本不变”，18.5%居民预期“下降”，13.8%居民“看不准”。 居民对未来房价预期“下降”的占比连续两个季度大于预期“上涨”的占比，且两者差值进一步扩大。疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低，目前房地产市场信心不足。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后大盘3.32个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共41支，较上周增长28支，下跌股数为92支。 新房：本周30个城市新房成交面积为401.8万平方米，环比提升56.8%，同比下降22.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.4万方，环比46.9%，同比-34.9%；样本二线城市为272.8万方，环比85.2%，同比-6.5%；样本三线城市为56.6万方，环比-5.2%，同比-49.6%。从今年累计52周新房成交面积同比看，样本30城共计15248.6万方，同比下降-31.4%；一线城市为3313.4万方，同比-24.3%；二线城市为8649.9万方，同比-30.2%；三线城市为3285.3万方，同比-39.7%。 二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计68.8万方，环比增长16.6%，同比下降28.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.0万方，环比54.1%；样本二线城市为22.5万方，环比-4.7%；样本三线城市为14.3万方，环比-2.2%。年初至今累计二手房成交面积为4530.7万方，同比变动为-25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1488.9万方，同比-28.5%；样本二线城市为2048.3万方，同比-28.7%；样本三线城市为993.5万方，同比-28.7%。 信用债：本周发行规模环比增加，发行利率有所下降。根据wind统计数据，本周（12.26-1.1）共发行房企信用债5只，环比减少3只；发行规模共计66.50亿元，环比增加20.93亿元，总偿还量90.64亿元，环比增加35.56亿元，净融资额为-24.14亿元，环比减少14.63亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.年末市场表现仍较弱，看好明年需求侧放松 年末市场表现仍较弱，看跌房价的居民占比进一步提升，需求侧需进一步放松。作为2022年最后一周，本周样本城市新房成交面积同比-22.0%，二手房成交面积同比-28.1%，年末传统推盘冲量的旺季不旺。全年看，样本城市新房成交面积同比-31.4%，二手房成交面积同比-25.6%。本周央行发布四季度城镇储户问卷调查报告，对于明年一季度房价，14.0%居民预期“上涨”，53.7%居民预期“基本不变”，18.5%居民预期“下降”，13.8%居民“看不准”。居民对未来房价预期“下降”的占比连续两个季度大于预期“上涨”的占比，且两者差值进一步扩大。疫情冲击下居民对未来收入信心进一步走低，目前房地产市场信心不足。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。 图表1：央行城镇储户问卷调查报告：未来房价预期（%） 图表2：央行城镇储户问卷调查报告：当期收入感受及未来收入信心指数 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后大盘3.32个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第29名。本周上涨个股共41支，较上周增长28支，下跌股数为92支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST松江、新华联、祥源文化、广宇发展、京蓝科技，涨幅分别为32.7%、26.9%、25.9%、11.5%、11.4%。跌幅前五为广汇物流、*ST紫学、滨江集团、万业企业、格力地产，跌幅分别为-7.0%、-7.0%、-6.8%、-6.7%、-6.7%。 本周48家重点房企中共计上涨6支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为远洋集团、泰禾集团、华润置地、建业地产、龙湖集团，涨幅分别为3.8%、3.0%、1.4%、1.2%、0.4%。跌幅前五为时代中国控股、中梁控股、禹洲集团、滨江集团、龙光地产，跌幅分别为-12.7%、-7.4%、-7.3%、-6.8%、-6.7%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（12.26-12.30）涨幅前五个股 图表7：本周（12.26-12.30）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（12.26-12.30）重点房企涨幅情况 图表10：本周（12.26-12.30）重点房企跌幅前五个股代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为401.8万平方米，环比提升56.8%，同比下降22.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.4万方，环比46.9%，同比-34.9%；样本二线城市为272.8万方，环比85.2%，同比-6.5%；样本三线城市为56.6万方，环比-5.2%，同比-49.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计52周新房成交面积同比看，样本30城共计15248.6万方，同比下降-31.4%； 一线城市为3313.4万方，同比-24.3%；二线城市为8649.9万方，同比-30.2%；三线城市为3285.3万方，同比-39.7%。其中一线城市中，北京（-23.3%）、上海（-14.9%）、广州（-37.3%）、深圳（-25.6%）同比均为负。二三线城市中江门（10.5%）1城同比为正，盐城（-72.1%）、莆田（-61.3%）、芜湖（-59.6%）等总计25城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪（12.24-12.30） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计68.8万方，环比增长16.6%，同比下降28.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为32.0万方，环比54.1%； 样本二线城市为22.5万方，环比-4.7%；样本三线城市为14.3万方，环比-2.2%。年初至今累计二手房成交面积为4530.7万方，同比变动为-25.6%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1488.9万方，同比-28.5%；样本二线城市为2048.3万方，同比-28.7%；样本三线城市为993.5万方，同比-28.7%。 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.26-1.1）共发行房企信用债5只，环比减少3只；发行规模共计66.50亿元，环比增加20.93亿元，总偿还量90.64亿元，环比增加35.56亿元，净融资额为-24.14亿元，环比减少14.63亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（89.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（63.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（78.2%）的债券为主。 图表21：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中招商蛇口中期票据（-40bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：房企每周融资汇总（12.19-12.25） 5.本周相关政策回顾 图表26：中央政策及消息（12.25-12.31） 图表27：地方性政策及消息（12.25-12.31） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司； 3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。