长沙土拍零距离（16／22）：四拍热度不高，国企为拿地主力

2022年12月31日 长沙土拍零距离（16/22）：四拍热度不高，国企为拿地主力 固定收益主题报告 证券研究报告 12月30日，长沙完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，雨花区会展地块溢价率限制下调至13%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则保持不变，除岳麓区2宗地与雨花区1宗地采用摇号确定竞得人外，其余10宗地块均采用“竞自持租赁住房+摇号”的方式确定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅4宗地设置毛坯最高销售均价，其余9宗地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。 长沙本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍延续较低水平，超八成地块底价成交，土拍热度不高。长沙2022年第 四轮土拍合计推地13宗，供地数量较今年前三轮的22宗、19宗、 22宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第三轮的 4.5%有所改善；成交13宗，成交金额78.4亿，平均溢价率1.5%，较今年第三轮小幅上升，但仍处于较低水平，超八成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的16城中， 长沙广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率低于16城平均水平2.6%。从区位来看，主城五区合计供地6宗，占比46.2%，其中岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区分别供地2宗、2宗、1宗、1宗；望城区供地7宗。共2宗地溢价成交，2宗地均位于岳麓区，地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富，其中梅溪湖二期80号地块因建设要求较高（集中供能接入面积不低于14.1万方； 引入一家世界500强排行榜中位列前100强央企或国企参与项目 建设）低溢价成交；共11宗地底价成交，其中7宗地位于远郊望城区，多数地块地理位置较偏、周边配套一般，而主城区部分地块需配建小学、道路、扩建中学等。 国企为拿地主力，民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额44.2亿，拿地金额占比56.3%，较今年第三轮的35.9%有所提升。主流国企保利发展13.5亿拍得1宗地；中建信和与中建五局联合体、天心城发集团、长沙房产集团分别拿地18.9亿、8.0亿、3.8亿。民企拿地意愿较低，全口径拿地金额10.0亿，拿地金额占比12.8%，较今年第三轮32.6%有所下降。本地民营房企积极拿地，郴州鑫宇地产、自贸试验区运发地产、金蛰地产分别拿地4.4亿、 4.1亿、1.5亿，未见主流民企拿地。国企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额24.2亿，拿地金额占比30.9%，较今年第三轮的60.0%有所下降。望城城投、望城水利分别拿地 15.6亿、8.7亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 相关报告2022年度转债记忆——图 2022-12-30 说转债系列一2023年产业债到期压力知 2022-12-29 多少？金融资源盘点与省内城投支 2022-12-28 持（14）：陕西篇2023年利率债供给怎么 2022-12-26 看？天津土拍零距离（12/22）： 2022-12-24 四拍热度略升，当地民企参与度提升 gaowj@essence.com.cn 固定收益主题报告 内容目录 1.土拍规则基本不变，放松售价限制3 2.土拍热度不高，底价成交为主3 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿较低5 图表目录 图1.长沙2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%）3 图3.长沙广义流拍率为16城最低水平（%）4 图4.长沙平均溢价率低于16城平均水平（%）4 图5.国企为拿地主力，民企拿地意愿较低（%）5 表1：竞拍规则基本不变3 表2：长沙2022年四轮土拍明细（元/方，万元）4 固定收益主题报告 12月30日，长沙完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变，放松售价限制 长沙本轮土拍规则基本不变，放松售价限制。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。拿地中，雨花区会展地块溢价率限制下调至13%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则保持不变，除岳麓区2宗地与雨花区1宗地采用摇号确定竞得人外，其余10宗地块均采用“竞自持租赁住房+摇号”的方式确 定竞得人。拿地后，房价限制进一步放松，仅4宗地设置毛坯最高销售均价，其余9宗地块均根据开发品质、长沙市楼市政策等因素进行价格监制，地块利润空间提升。 表1：竞拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金 来源 22年二轮 限马甲、严控购地资金 20%，个别 50%、30%15%，个 别10%竞自持+摇号；摇号 限售价、部分地块根据开发品质等因素进行价格监制 - 22年三轮来源；仅68号地块不允 许联合竞买20% 限售价、部分地块根 据开发品质、长沙市 楼市政策等因素进行 22年四轮限马甲、严控购地资金 来源；均可联合竞买 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 15%，个别13% 价格监制 2.土拍热度不高，底价成交为主 长沙本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率仍延续较低水平，超八成地块底价成交，土拍热度不高。长沙2022年第四轮土拍合计推地13宗，供地数量较今年前三轮的22宗、19宗、22宗有所减少；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第三轮的4.5%有所改善；成交13宗，成交金额78.4亿，平均溢价率1.5%，较今年第三轮小幅上升，但仍处于较低水平， 超八成地块底价成交，土拍热度不高。横向对比来看，在已完成四轮土拍的16城中，长沙 广义流拍率为16城最低水平，平均溢价率低于16城平均水平2.6%。 图1.长沙2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40450 35400 30350 25300 20250 200 15150 10100 550 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 2022年四轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年年 首二三四 轮轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 图3.长沙广义流拍率为16城最低水平（%）图4.长沙平均溢价率低于16城平均水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 16 0% 16 合广城肥州平 均 深武苏圳汉州 福成北杭南 州都京州京 上无青天厦长海锡岛津门沙 北深杭厦城京圳州门平 均 上合长天成海肥沙津都 青武无苏岛汉锡州 南福广 京州州 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高，以底价成交为主。整体来看，长沙本轮土拍地块区位一般，主城五区1合计供地6宗，占比46.2%，其中岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区分别供地2宗、2宗、1宗、1宗；望城区供地7宗。共2宗地溢价成交，2宗地均位于岳麓区，地块区位较好、周边配 套成熟、教育资源丰富，其中梅溪湖二期80号地块因建设要求较高（集中供能接入面积不 低于14.1万方；引入一家世界500强排行榜中位列前100强央企或国企参与项目建设）低 溢价成交；共11宗地底价成交，其中7宗地位于远郊望城区，多数地块地理位置较偏、周边配套一般，而主城区部分地块需配建小学、道路、扩建中学等。 表2：长沙2022年四轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 岳麓区 [2022]长沙市078号 溢价成交 5599.9 6389.3 14.1% 44193 郴州鑫宇地产 岳麓区 [2022]长沙市080号 溢价成交 7591.8 7970.6 5.0% 134678 保利发展 长沙县 [2022]长沙市079号 底价成交 3222.5 3222.5 0.0% 41420 自贸试验区运发地产 雨花区 [2022]长沙市081号 底价成交 4364.6 4364.6 0.0% 37600 长沙房产集团 天心区 [2022]长沙市082号 底价成交 5180.0 5180.0 0.0% 80400 天心城发集团 芙蓉区 [2022]长沙市083号 底价成交 5290.4 5290.4 0.0% 189001 中建信和&中建五局 望城区 [2022]望城区057号 底价成交 3000.0 3000.0 0.0% 37986 望城城投 望城区 [2022]望城区058号 底价成交 2900.0 2900.0 0.0% 56783 望城城投 望城区 [2022]望城区059号 底价成交 2483.6 2483.6 0.0% 60762 望城城投 望城区 [2022]望城区060号 底价成交 2400.0 2400.0 0.0% 33502 望城水利 望城区 [2022]望城区061号 底价成交 2515.0 2515.0 0.0% 29703 望城水利 望城区 [2022]望城区062号 底价成交 2300.0 2300.0 0.0% 23442 望城水利 望城区 [2022]望城区063号 底价成交 3000.0 3000.0 0.0% 14590 金蛰地产 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 1主城五区：岳麓区、雨花区、天心区、开福区、芙蓉区 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿较低 长沙本轮土拍国企成拿地主力，国企全口径拿地金额44.2亿，拿地金额占比56.3%，较今年第三轮的35.9%有所提升。主流国企保利发展13.5亿拍得1宗地；中建信和与中建五局联合体、天心城发集团、长沙房产集团分别拿地18.9亿、8.0亿、3.8亿。 民企拿地意愿较低，全口径拿地金额10.0亿，拿地金额占比12.8%，较今年第三轮32.6%有所下降。本地民营房企积极拿地，郴州鑫宇地产、自贸试验区运发地产、金蛰地产分别拿地 4.4亿、4.1亿、1.5亿，未见主流民企拿地。 国企拿地占比提升下，城投拿地占比降低，全口径拿地金额24.2亿，拿地金额占比30.9%，较今年第三轮的60.0%有所下降。望城城投、望城水利分别拿地15.6亿、8.7亿。 图5.国企为拿地主力，民企拿地意愿较低（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮2022年四轮 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价