房地产行业研究报告：销售持续回稳、短线行情改善

T Table_Title 2022年12月6日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 销售持续回稳、短线行情改善 报告内容 销售持续回稳。百强房企首11个月，全口径销售总额约65,399亿元，同比下跌 43.4%；权益销售总额约45,740亿元，同比下跌43.6%；操盘口径销售57,895 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 亿元，同比下跌42.6%。其中，销售相对较好的房企如越秀、华润、建发、华发、 滨江、保利、中铁建、招蛇、绿城、保利等，累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于 20%。越秀销售情况依然领先其他主流房企，累计销售同比上升10.9%，维持正增长。其次是华润，加上11月的销售后，累计销售终于转正，同比上升0.3%。两家房企均为国企，其他主流国企开发商的销情亦相对较好，累计销售跌幅较轻。整体而言，百强房企（主要是国企）销售情况按月环比靠稳。 投资仍然较为审慎。买地方面，房企虽然比三季度时较为乐观，但依然比较审慎。根据克而瑞的数据显示，按投资价值计算，排名首10的房企是：保利、华润、中海、滨江、招蛇、万科、建发、绿城、越秀、中铁建，但金额比去年大幅下降。TOP10房企平均跌幅为28.5%，百强房企整体投资额为15,006亿，同比下跌57.2%。土拍市场方面，截至11月，22个集中供地的主要城市推出住宅用地不足1600宗，比去年减少约33%，推出土地之建面约1.6亿平米，下降约47%。成交面积约1.3亿平米，下降约45%，土地出让金约16000亿元，比去年下降近3成。根据统计局数据，土地成交价款在首10个月同比下降47%。反映虽然利好政策频出，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市，而主流房企投资意欲还是较低，以投城国企买地为主。 金融机构大力支持房企融资。从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。从向媒体发布的官宣的文案中，由最初的六大行，逐步传导至地方分行、城商行，合作对象亦由原先的几家国央企及标竿民企，如万科、保利、招蛇、中海、华润、绿城、龙湖、美的等，逐步下沉至一些资质相对较好的中型民企，如合生、滨江、大悦城等，其后连一些境外债出现问题的如旭辉、宝龙等也出现在银行合作的名单中。反映银行这次支援力度较高，以防行业风险传导至金融系统。 短线行情改善。继第一、第二支箭发出后，在板块行情变得高涨时，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门，在有关通知发出后，多家房企呼应政策导向，随之宣布股权增发融资，包括福星股份、世茂股份、北新路桥、华夏幸福、新湖中宝、大名城、万科、陆家嘴、金科、华发等，亦包括港股的建发国际。三箭齐发下，将利好短期板块行情，尤其是早前杀估值下的头部标竿民企，如龙湖、新城、碧桂园、美的及旭辉等。然而，三支箭都是围绕纾缓流动性压力作核心的，真正解决问题仍须等待至销售回稳。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发、越秀等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 物业板块恒指相对 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 33.40 不適用未評級 8.3 7.8 7.2 1.01 0.90 0.82 4.5% 4.5% 4.9% 越秀地产 123.HK 9.41 不適用未評級 6.5 6.3 5.7 0.58 0.55 0.52 6.2% 6.6% 7.1% 中海物业 2669.HK 8.43 11.00买入 26.1 20.1 15.6 8.55 6.43 4.87 1.2% 1.5% 1.9% 华润万象 1209.HK 37.20 不適用未評級 45.6 35.5 27.5 5.66 5.06 4.43 0.8% 1.0% 1.3% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-11月 1-11月 增长 排名 1-11月 1-11月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 碧桂园 4,413 7,290 -39.5% 1 碧桂园 3,385 5,324 -36.4% 2 保利发展 4,001 4,982 -19.7% 2 保利发展 2,688 3,438 -21.8% 3 万科地产 3,768 5,741 -34.4% 3 万科地产 2,449 3,732 -34.4% 4 中海地产 2,587 3,305 -21.7% 4 中海地产 2,417 3,088 -21.7% 5 华润置地 2,517 2,705 -7.0% 5 华润置地 1,737 1,825 -4.8% 6 招商蛇口 2,496 2,828 -11.7% 6 招商蛇口 1,525 1,787 -14.7% 7 金地集团 2,014 2,623 -23.2% 7 金地集团 1,248 1,625 -23.2% 8 绿城中国 1,856 2,424 -23.4% 8 龙湖集团 1,167 1,752 -33.4% 9 龙湖集团 1,832 2,504 -26.8% 9 绿地控股 1,061 2,401 -55.8% 10 融创中国 1,611 5,495 -70.7% 10 绿城中国 1,058 1,318 -19.8% 11 建发房产 1,449 1,480 -2.1% 11 建发房产 1,035 1,180 -12.3% 12 中国金茂 1,375 2,136 -35.6% 12 越秀地产 1,023 925 10.6% 13 滨江集团 1,335 1,546 -13.6% 13 中国金茂 949 1,474 -35.6% 14 绿地控股 1,179 2,667 -55.8% 14 融创中国 929 3,323 -72.0% 15 旭辉集团 1,176 2,258 -47.9% 15 中国铁建 795 864 -8.0% 16 新城控股 1,100 2,130 -48.4% 16 滨江集团 780 761 2.5% 17 中国铁建 1,058 1,168 -9.4% 17 新城控股 754 1,580 -52.3% 18 越秀地产 1,031 950 8.5% 18 旭辉集团 694 1,332 -47.9% 19 华发股份 1,024 1,026 -0.2% 19 华发股份 630 667 -5.5% 20 远洋集团 895 1,204 -25.7% 20 远洋集团 582 783 -25.7% 21 世茂集团 795 2,599 -69.4% 21 世茂集团 556 1,819 -69.4% 22 首开股份 780 1,080 -27.8% 22 路劲集团 479 654 -26.8% 23 美的置业 682 1,273 -46.4% 23 金科集团 458 1,240 -63.1% 24 金科集团 636 1,747 -63.6% 24 首开股份 452 653 -30.8% 25 卓越集团 636 1,109 -42.7% 25 万达集团 451 244 84.6% 26 中梁控股 596 1,555 -61.7% 26 中骏集团 438 714 -38.7% 27 仁恒置地 596 652 -8.6% 27 美的置业 428 849 -49.6% 28 中交房地产 578 789 -26.7% 28 中梁控股 417 1,089 -61.7% 29 电建地产 573 678 -15.6% 29 中国恒大 406 4,204 -90.3% 30 中南置地 563 1,820 -69.0% 30 雅居乐 396 838 -52.8% 31 中骏集团 544 978 -44.3% 31 卓越集团 388 761 -49.0% 32 路劲集团 520 710 -26.8% 32 华侨城 370 561 -34.0% 33 华侨城 514 780 -34.0% 33 龙光集团 362 1,272 -71.5% 34 雅居乐 501 1,252 -59.9% 34 电建地产 359 378 -5.1% 35 融信集团 495 1,453 -65.9% 35 中南置地 356 1,141 -68.8% 36 中粮大悦城 494 695 -29.0% 36 仁恒置地 349 274 27.6% 37 万达集团 483 322 50.1% 37 保利置业 334 420 -20.4% 38 武汉城建 476 513 -7.3% 38 金辉集团 313 605 -48.3% 39 新希望地产 472 980 -51.8% 39 新希望地产 312 501 -37.7% 40 城建集团 464 缺数据 40 中交房地产 311 428 -27.3% 41 保利置业 452 493 -8.4% 41 海伦堡 301 601 -49.9% 42 中国恒大 427 4,421 -90.3% 42 融信集团 292 951 -69.3% 43 龙光集团 420 1,525 -72.5% 43 荣盛发展 285 1,009 -71.8% 44 阳光城 414 1,737 -76.2% 44 武汉城建 283 274 3.4% 45 联发集团 410 524 -21.8% 45 阳光城 281 1,223 -77.0% 46 海伦堡 404 777 -48.1% 46 大华集团 276 438 -36.9% 47 合景泰富 394 937 -57.9% 47 富力地产 276 968 -71.5% 48 金辉集团 390 871 -55.3% 48 中粮大悦城 271 368 -26.3% 49 时代中国 382 865 -55.8% 49 珠江投资 271 197 37.3% 50 宝龙地产 379 931 -59.3% 50 伟星房产 271 260 4.2% 百强 65,399 115,312 -43.3% 百强 45,740 81,038 -43.6% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：30大中城市（一線）商品房成交情况 1碧桂园4,1926,926-39.5% 2万科地产3,7195,666-34.4% 3保利发展3,6424,533-19.7% 4绿城中国2,6303,190-17.6% 5中海地产2,4583,140-21.7% 6华润置地2,3062,3000.3% 7招商蛇口2,2462,503-10.3% 8金地集团1,90