房地产行业研究报告：政策出台保交付，且看销售回稳

T Table_Title 2022年11月15日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 政策出台保交付，且看销售回稳 报告内容 更多政策出台。上周周未市场纷纷转载央行和银保监会于11月11日的联合发文 《关于做好当前金融支援房地产市场平稳健康发展工作的通知》（通知），通知中 关注股份 华润置地(1109.HK)越秀地产(123.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 提及16条金融措施，从供需两端，到银行内部监管，以支持房地产市场健康平稳发 展。央行文件一出，叠加防疫政策调整，短期板块行情被带动起来。16条文当中， 其中四条是回应由去年至上周所发过的大招：房贷利率下限下调、支持民企债券融资担保额度2500亿元、中央保交楼纾困基金、以并购贷处置风险项目。而其他的通知条文，大部份是讲述保交房的措施，当中对于银行因为执行有关便利操作时可能出现的短暂性超出监管限制，如展期或配套融资所造成的风险分类调整、房地产贷款集中度等，都给予合适的宽限空间。预期地产融资上将得到边际改善。然而，整篇通知的各项条文，均提及到「市场化」，我们看到政策上的支持背后还是需要以市场化为原则的，因此销售回稳才是本轮危机过渡的关键，资本市场仍在密切关注。 社融情况不乐观。根据央行发布的十月金融数据，广义货币（M2）增长11.8%，略低于预期的12%、前值为12.1%。然后人民币贷款增加6152亿元，预期8000为亿元、前值为24,656亿元，同比少增2110亿元，比预期跌幅大。其中，社会融资 规模增量为9079亿元，预期16,000亿元、前值35,300亿元。社融在九月的季末透支效应退去后，预期会有所下跌，但跌幅却超预期。分结构来看，企业户十月中长期、短期及票据融资新贷分别为4623亿元、1843亿元及1905亿元，同比多增 2433亿元、2131亿元及745亿元，虽然票据融资有灌水成份，但企业户中长期及短期融资同比能维持多增状态且幅度比今年累计按月平均值为高，贷款情况尚算可以。居民户十月中长期及短期融资新贷分别为332亿元及净减少512亿元，同比减 增3,889亿元及938亿元。代表居民买房按揭的中长期新贷同环比大幅下降，在九、十两月销售环比持平的情况下，反映市民整体上十月买房的净杠杆比率下降，整体购房意愿仍处于较保守状态。 百强十月销售环比回稳。百强房企首10个月，全口径销售总额约59,223亿元，同比下跌44.6%；权益销售总额约41,394亿元，同比下跌45.0%；操盘口径销售52,251亿元，同比下跌44.0%。其中，销售相对较好的房企如越秀、华润、滨江、 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 05-2206-2207-2208-2209-2210-2211-22 物业板块恒指相对 华发、招蛇、建发、中铁建、保利等，累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于20%。 其中越秀累计销售录得正增长15.0%，是主流房企中唯一录得正增长的。十月单月百强销售情况持续回稳，全口径销售总额环比九月微跌2.1%、权益销售总额环比微升0.7%。十月受惠国庆黄金周效应，资质良好的发展商的销售表现良好，其中招蛇、华润、保利等，按单月全口径销售，同比上升33-53%；建发、中海、越秀等销售同比上升20-30%；华发、滨江等销售虽然增幅相对较低，但销售仍录得正增长。「金九银十」两个月共合计算，两月总销售录得正数的主流房企包括越秀、保利、招蛇、华润、华发、中海、建发、中交房地产、金地、卓越、滨江等，主要以国企主。 民企资金链仍为迫切。虽然央行支持民企融资，但现时拥有优质资产可作抵押的民营房企，如龙湖、新城、美的等，为数不多，其他民企资金链压力仍然巨大，融资难度依然较高。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。 风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 34.10 不適用未評級 8.5 7.9 7.3 1.03 0.91 0.84 4.4% 4.4% 4.8% 越秀地产 123.HK 8.50 不適用未評級 5.9 5.7 5.1 0.53 0.50 0.47 6.8% 7.3% 7.9% 中海物业 2669.HK 7.79 11.00买入 24.1 18.6 14.4 7.90 5.94 4.50 1.2% 1.6% 2.1% 华润万象 1209.HK 34.00 不適用未評級 41.6 32.4 25.1 5.17 4.63 4.05 0.9% 1.1% 1.4% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径 公司名称 2022年 2021年 同比 权益 公司名称 2022年 2021年 同比 排名 1-10月 1-10月 增长 排名 1-10月 1-10月 增长 亿元 亿元 % 亿元 亿元 % 1 碧桂园 4,033 6,761 -40.4% 1 碧桂园 3,089 4,904 -37.0% 2 保利发展 3,631 4,602 -21.1% 2 保利发展 2,433 3,312 -26.5% 3 万科地产 3,407 5,181 -34.2% 3 万科地产 2,214 3,368 -34.2% 4 中海地产 2,340 3,028 -22.7% 4 中海地产 2,187 2,830 -22.7% 5 华润置地 2,295 2,502 -8.3% 5 华润置地 1,558 1,674 -7.0% 6 招商蛇口 2,267 2,577 -12.0% 6 招商蛇口 1,386 1,636 -15.3% 7 金地集团 1,834 2,450 -25.2% 7 金地集团 1,136 1,518 -25.2% 8 龙湖集团 1,658 2,280 -27.3% 8 龙湖集团 1,058 1,595 -33.7% 9 绿城中国 1,623 2,203 -26.3% 9 绿地控股 969 2,261 -57.2% 10 融创中国 1,529 5,126 -70.2% 10 绿城中国 911 1,206 -24.4% 11 中国金茂 1,232 1,959 -37.1% 11 越秀地产 904 788 14.7% 12 建发房产 1,205 1,398 -13.8% 12 融创中国 885 3,102 -71.5% 13 滨江集团 1,182 1,408 -16.0% 13 建发房产 884 1,117 -20.9% 14 旭辉集团 1,134 2,093 -45.8% 14 中国金茂 850 1,352 -37.1% 15 绿地控股 1,076 2,512 -57.2% 15 滨江集团 709 679 4.3% 16 新城控股 1,032 1,944 -46.9% 16 新城控股 707 1,441 -50.9% 17 越秀地产 912 811 12.4% 17 旭辉集团 669 1,235 -45.8% 18 华发股份 841 912 -7.8% 18 中国铁建 600 737 -18.5% 19 中国铁建 822 983 -16.3% 19 华发股份 537 583 -7.9% 20 远洋集团 787 1,054 -25.3% 20 远洋集团 512 685 -25.3% 21 世茂集团 730 2,418 -69.8% 21 世茂集团 511 1,693 -69.8% 22 首开股份 725 990 -26.8% 22 金科集团 438 1,151 -61.9% 23 美的置业 640 1,192 -46.3% 23 路劲集团 433 608 -28.8% 24 金科集团 609 1,622 -62.4% 24 首开股份 421 599 -29.8% 25 卓越集团 587 1,045 -43.8% 25 万达集团 404 210 92.0% 26 中梁控股 566 1,433 -60.5% 26 中骏集团 403 657 -38.7% 27 仁恒置地 560 515 8.6% 27 美的置业 402 796 -49.5% 28 中南置地 520 1,695 -69.3% 28 中梁控股 396 1,003 -60.5% 29 中交房地产 517 739 -30.0% 29 中国恒大 385 4,211 -90.9% 30 中骏集团 502 902 -44.3% 30 雅居乐 380 785 -51.6% 31 电建地产 501 637 -21.4% 31 卓越集团 351 726 -51.7% 32 雅居乐 482 1,131 -57.4% 32 龙光集团 350 1,161 -69.9% 33 融信集团 477 1,355 -64.8% 33 华侨城 339 538 -36.9% 34 华侨城 471 747 -36.9% 34 中南置地 330 1,059 -68.8% 35 路劲集团 470 660 -28.8% 35 仁恒置地 330 252 31.0% 36 武汉城建 444 481 -7.8% 36 电建地产 320 347 -8.0% 37 新希望地产 435 933 -53.4% 37 金辉集团 298 555 -46.4% 38 城建集团 432 缺数据 38 新希望地产 287 467 -38.5% 39 万达集团 432 277 55.9% 39 融信集团 281 880 -68.0% 40 中粮大悦城 422 624 -32.4% 40 海伦堡 279 521 -46.4% 41 龙光集团 406 1,393 -70.9% 41 中交房地产 279 399 -30.1% 42 中国恒大 405 4,428 -90.9% 42 荣盛发展 278 928 -70.0% 43 阳光城 394 1,645 -76.1% 43 阳光城 268 1,158 -76.9% 44 海伦堡 380 680 -44.2% 44 武汉城建 266 255 4.2% 45 保利置业 371 461 -19.5% 45 保利置业 265 393 -32.6% 46 金辉集团 370 804 -53.9% 46 富力地产 254 896 -71.6% 47 合景泰富 367 861 -57.3% 47 城建集团 246 缺数据 48 时代中国 366 758 -51.7% 48 合景泰富 236 560 -57.8% 49 联发集团 358 481 -25.5% 49 中粮大悦城 236 330 -28.3% 50 宝龙地产 347 848 -59.1% 50 联发集团 235 369 -36.1% 百强 59,223 106,860 -44.6% 百强 41,394 75,327 -45.0% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：30大中城市商品房成交情况 操盘排名 公司名称 2022年 1-10月 2021年 1-10月 同比增