房地产行业研究报告：四月销售稳步改善，但两极化仍严重

T Table_Title 2023年5月5日 房地产行业研究报告 房地产行业策略 证券研究报告 四月销售稳步改善，但两极化仍严重 报告内容 四月销售稳步改善。百强房企首四月全口径销售总额约23,056亿元，同比上升8.7%；权益销售总额16,344亿元，同比上升10.5%；操盘口径销售20,500亿元，同比上升9.7%。累计销售同比增速持续扩大，四月销售同比继续改善。单月四月销售（权益口径）4,603，同比增长32.3%，比上月提升1.7个百分点，然而对比2019 年四月（疫情前）的6,661亿元仍有一段距离。销售反弹仍以国企为主，国企首四月累计销售同比增长60.9%、混合制公司同比增长8.4%，民营企业仍然录得负增长，同比下跌10.7%。 产品需求两极化。在销量方面，以操盘面积计算，百强总销售面积在首四个月累计为13,133万平米，同比下跌5.1%，下降幅度比首季度的下跌7.3%有所改善。单月四月销量为3,256万平米，同比上升2.2%，增幅比三月放缓15.9个百份点。销售复苏速度低于销售额，反映购房需求较多在均价较高的产品，呼应了高能级城市的销情较佳的现象。此外，这一波被释放的购房需求中，改善性住房的占比相对有所提高，亦会造成有关的现象。 房企复苏两极化。主流房企中销售表现较佳的房企包括中海、华润、招蛇、建发、华发、越秀、中铁建，累计销售同比增幅在60%以上。民企以滨江、龙湖、美的表 关注股份 华润置地(1109.HK)中國海外(688.HK)中海物业(2669.HK)华润万象(1209.HK) 股价表现 地产板块 股价及恒指相对走势 2.10 1.90 1.70 1.50 1.30 1.10 0.90 0.70 0.50 10-2211-2212-2201-2302-2303-2304-23 地產板塊恒指相对 物管板块 股价及恒指相对走势 2.10 现较为优秀，同比增长分别为70.4%、38.7%及20.5%，高于百强平均增速。其他 主流民企，如碧桂园、融创、旭辉、新城、世茂等，同比跌幅仍然在20%以上。据中指院统计，截至4月27日，22城住宅用地合计推出271宗，规划建面2340万平方米，较去年同期下降49.5%，房企投资仍然较为审慎。在投资上，百强首四月买地总额为3,948亿元，同比下降5.5%。买地投资仍以国企为主。 成交有所反弹。根据同花顺金融统计数据，截至4月23日，30大中城市的商品房累计成交套数及面积约52.2万套及5,313万平米，同比上升44.4%及35.5%。四月（截至23日）平均每周成交套数及面积为34,878套及356万平米，比三月周平均值（35,279套及364万平米）下降1.1%及2.3%，成交尚算稳定。房价走势方 1.90 1.70 1.50 1.30 1.10 0.90 0.70 0.50 10-2211-2212-2201-2302-2303-2304-23 物业板块恒指相对 面，亦有所回暖，综合70大中城市，三月一、二及三线城市新房价格环比变动为 0.3%、0.6%及0.3%；二手房价环比变动分别为0.5%、0.3%及0.2%。一、二线城市价格反弹最明显，三线城市仍然较弱。建议继续关注土储在高能级城市的大型国企发展商如中海、华润等。 31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 风险提示：i)地产销售复苏的不确定性；ii）资本市场态度审慎 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 华润置地 1109.HK 35.45 不適用未評級 8.2 7.5 6.9 0.86 0.83 0.77 4.5% 4.7% 5.1% 中國海外 688.HK 19.66 不適用未評級 8.1 5.9 5.4 0.53 0.49 0.46 6.7% 4.9% 5.3% 中海物业 2669.HK 8.55 11.00买入 19.4 15.2 12.0 6.83 4.93 3.73 1.6% 2.0% 2.5% 华润万象 1209.HK 40.05 不適用未評級 36.3 27.5 21.7 5.62 4.61 3.99 1.2% 1.4% 1.9% Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 图1：50大房企全口径销售金额（克而瑞排名）图2：50大房企权益销售金额（克而瑞排名） 全口径公司名称 排名 2023年 1-4月 亿元 2022年 1-4月 亿元 同比 增长 % 权益公司名称 排名 2023年 1-4月 亿元 2022年 1-4月 亿元 同比 增长 % 1保利发展1,5561,21228.4% 2万科地产1,3341,380-3.3% 3中海地产1,17672063.3% 4碧桂园1,1681,634-28.5% 5华润置地1,12061083.6% 6招商蛇口1,10361479.6% 7绿城中国69548144.5% 8龙湖集团67448638.7% 9建发房产62935776.3% 10滨江集团60735670.4% 11金地集团5915801.9% 12中国金茂58641939.9% 13华发股份575280105.7% 14越秀地产563247128.0% 15融创中国373859-56.6% 16中国铁建362175106.6% 17绿地控股357388-8.1% 18美的置业29624520.5% 19旭辉集团294388-24.2% 20新城控股290402-27.9% 21保利置业28085229.4% 22中国恒大269133102.1% 23卓越集团26721623.7% 24中交房地产24015357.3% 25象屿地产237缺数据 26远洋集团2362207.2% 27首开股份235279-15.8% 28联发集团22813173.7% 29国贸地产21089134.8% 30电建地产20011968.7% 31路劲集团20017017.5% 32世茂集团199282-29.5% 33城建集团179缺数据 34大悦城控股1781714.5% 35雅居乐172233-26.2% 36华侨城16511049.7% 37中南置地160209-23.3% 38佳兆业1408662.3% 39中骏集团140217-35.7% 40武汉城建13611617.2% 41阳光城131175-25.1% 42金融街1318259.1% 43大家房产1296791.5% 44中建壹品126缺数据 45合景泰富120164-26.7% 46宝龙地产120152-21.4% 47金科集团119281-57.8% 48中建东孚11655112.0% 49新希望地产116164-29.5% 50伟星房产1158632.9% 1保利发展1,12781238.8% 2中海地产1,09967363.3% 3碧桂园9451,219-22.5% 4万科地产867897-3.3% 5华润置地859392119.3% 6招商蛇口68537582.7% 7建发房产49625991.8% 8龙湖集团44531640.8% 9绿城中国44025373.9% 10华发股份431187130.4% 11中国金茂40528940.0% 12金地集团3663591.9% 13越秀地产33824438.7% 14绿地控股321349-8.1% 15滨江集团29521934.7% 16中国铁建268129107.2% 17中国恒大25212798.9% 18融创中国209507-58.7% 19保利置业20970196.6% 20新城控股195275-28.9% 21美的置业18916216.7% 22路劲集团18415717.5% 23旭辉集团174229-24.3% 24卓越集团16912930.5% 25远洋集团1531437.2% 26中交房地产1479259.9% 27世茂集团139197-29.5% 28象屿地产137缺数据 29首开股份136169-19.2% 30雅居乐136184-26.1% 31电建地产1357873.0% 32华侨城1237955.5% 33金融街1197559.1% 34中骏集团117174-32.5% 35联发集团1159126.6% 36佳兆业1147062.4% 37国贸地产11341176.0% 38中建东孚10837193.5% 39大华集团1046365.3% 40中南置地103132-22.4% 41城建集团102缺数据 42伟星房产1007926.8% 43中建壹品94缺数据 44大悦城控股93867.8% 45星河地产905177.5% 46阳光城89123-27.7% 47合景泰富89107-17.2% 48万达集团86112-22.9% 49金科集团85202-57.8% 50龙光集团83199-58.5% 百强23,05621,2038.7% 百强16,34414,78910.5% 资料来源：克而瑞数据、安信国际资料来源：克而瑞数据、安信国际 图3：50大房企操盘销售金额（克而瑞排名）图4：30大中城市（一線）商品房成交情况 1保利发展1,4171,10328.5% 2万科地产1,3091,362-3.9% 3中海地产1,11768463.3% 4碧桂园1,1101,552-28.5% 5华润置地1,04155687.0% 6招商蛇口1,01655084.7% 7绿城中国88463838.7% 8建发房产62635377.2% 9金地集团60953314.2% 10龙湖集团60743738.8% 11滨江集团57433770.2% 12华发股份550265108.0% 13中国金茂53534953.6% 14越秀地产36624151.7% 15融创中国354816-56.6% 16绿地控股339369-8.1% 17中国铁建319154106.5% 18美的置业26923116.3% 19中国恒大267132102.0% 20旭辉集团259342-24.2% 21保利置业24474229.6% 22新城控股229318-27.9% 23卓越集团22114651.2% 24远洋集团1891767.2% 25路劲集团17514917.5% 26电建地产16783100.1% 27世茂集团155225-31.2% 28中南置地151196-22.9% 29华侨城14765126.0% 30首开股份145165-11.9% 31象屿地产145缺数据 32联发集团1418663.1% 33中交房地产1418271.9% 34建业集团1391371.8% 35雅居乐131177-26.1% 36国贸地产13040222.6% 37中骏集团127192-33.5% 38佳兆业1237662.5% 39中建壹品118缺数据 40金融街1127059.1% 41阳光城111154-27.7% 42大华集团1076564.9% 43大悦城控股105159-34.0% 44合景泰富104132-21.3% 45中建东孚10345130.3% 46星河地产995484.2% 47万达集团97114-14.8% 48仁恒置地95192-50.3% 49金科集团95225-57.8% 50伟星房产927424.0% 30大中城市（一线）商品房成交套数（当周值） 套数 操盘公司名称 排名 2023年 1-4月 亿元 2022年 1-4月 亿元 同比 增长 % 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 20/01 20/03 20/05 20/07 20/09 20/11 21/01 21/03 21/05