房地产行业7月统计局数据点评及房地产月报：地产投资持续筑底，政策面促销售回稳

行业研究|内地房地产 地产投资持续筑底，政策面促销售回稳 ——7月统计局数据点评及房地产月报 7月商品房单月销售有所回落，累计销售额同比降幅略微收窄。1-7月全国商品房销售金额累计同比下降28.8%，与上月同期相比降幅收窄0.1pct；销售面积累计同比下降23.1%，与上月相比降幅扩大0.9pct。单月销售方面，受到断供事件不断发酵带动市场信心持续低迷等因素影响，7月单月销售金额环比下降约45.4%，销售面积环比下降约49.1%。未来在各项需求端政策落地及行业风险逐步控制后，住房销售仍有望走向企稳。 开发投资继续下滑，施工降幅进一步扩大。受疫情及销售情况影响，房地产行业开发投资完成额继续下滑，1-7月地产开发投资累计同比下降6.4%（1-6月：下降5.4%）；施工面积累计同比下降3.7%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降48.1%和43.0%，成交价款降幅较上月有所收窄。考虑到销售对于地产开发投资具有显著的带动作用，开发投资完成额增速近期或将维持低位。 开发资金来源累计同比基本持平，定金及预收款累计同比降幅收窄。1-7月房地产开发资金来源累计同比下降25.4%（1-6月：下降25.3%）。拆分来看，国内贷款累计下滑28.4%（1-6月：下滑27.2%）；自筹资金累计同比下滑11.4% （1-6月：下降9.7%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑37.1%和25.2%（1-6月分别下降37.9%和25.7%）。 新房成交波动延续，城市去化继续上升。7月45城新房成交面积环比下降30%，同比下降32%；当年累计成交面积同降38%（上月下降39%），一、二、三线城市分别下降30%、35%及46%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而衢州、莆田、常州、盐城累计同比降幅较大。截至7月末，14城新房去化周期为16.8个月，平均环比上升55%，同比上升75%。二手房方面，7月15城二手房成交面积环比下降1%，同比上升6%；截至7月末15城累计成交面积同降26%（上月下降31%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，挂牌价指数总量稳中有降。 各线成交下降速度减缓，溢价率有所下降。1-7月百城住宅用地累计成交建面同比下降约57.9%；其中，一线城市下降54.0%，二线城市下降58.5%，三线城市下降57.9%，三线城市累计降幅较上月持续收窄。成交楼面均价方面，7月单月出现一定改善。溢价率方面，近期销售复苏较弱降低了房企的拿地意愿，拖累了行业整体溢价率。 投资建议：积极政策基调助力住房消费回暖，维持“强于大市”评级。7月宏观经济基本面尚未有明显改善，尤其信贷及社融数据进一步下探。但在811央行货币政策执行报告的推动下，我们预计下半年商业贷款投放情况或有一定改善，个贷利率或仍有一定的调降空间。另外，根据中新经纬报道，继郑州之后，南京亦调整“认房认贷”政策，或有效激发部分居民的购房意愿；其他地方政策包括惠州首套首付比例降至2成，苏州等二线城市亦相继降低二套首付款比例等，未来住房销售或有望回升。维持“强于大市”评级。 15-Aug-19 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：高信用房企股价表现较好5 2.行业：销量持续下行，投资维持低位5 3.城市：一线降幅较小，推盘环比上升8 3.1新房数据：销售同比降幅扩大，推盘环比有所增加8 3.2二手房数据：成交环比有所下滑，挂牌价高位稳定12 4.土地市场：各线成交降幅收窄，溢价率整体回落14 4.1住宅类用地成交建面：各线城市累计成交同比降幅收窄14 4.2住宅用地成交总价：整体降幅继续收窄15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落17 5.融资：境内外债券发行环比有所下降19 6.重点政策回顾：需求侧政策持续发力21 7.投资建议24 8.风险提示24 图表目录 图1：越秀地产、绿城中国和建发国际集团年初至7月末涨幅居前5 图2：越秀服务、祈福生活服务和滨江服务年初至7月末涨幅居前5 图3：商品房销售额降幅与上月基本持平6 图4：商品房销售面积降幅略微扩大6 图5：房地产投资降幅进一步扩大6 图6：房企购置土地面积与成交价款降幅收窄7 图7：土地购置费降幅有所扩大7 图8：新开工面积降幅继续扩大7 图9：房屋竣工面积降幅有所扩大7 图10：开发资金来源降幅与上月相比基本持平8 图11：二手房挂牌出售价格指数近期小幅下降13 图12：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数略有上升13 图13：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定13 图14：三线城市二手房挂牌出售量指数有所下降13 图15：四线城市二手房挂牌出售量指数有所下降13 图16：7月百城住宅用地成交建面同降46.7%14 图17：7月一线城市住宅用地成交建面同降20.4%14 图18：7月二线城市住宅用地成交建面同降49.7%14 图19：7月三线城市住宅用地成交建面同降47.6%14 图20：1-7月百城宅地成交建面同比下降57.9%15 图21：1-7月一线城市宅地成交建面同比下降54.0%15 图22：1-7月二线城市宅地成交建面同比下降58.5%15 图23：1-7月三线城市宅地成交建面同比下降57.9%15 图24：7月百城住宅用地成交总价同降37.2%16 图25：7月一线城市住宅用地成交总价同增31.0%16 图26：7月二线城市住宅用地成交总价同降51.3%16 图27：7月三线城市住宅用地成交总价同降50.2%16 图28：1-7月百城宅地成交总价同比下降57.1%16 图29：1-7月一线城市宅地成交总价同比下降40.3%16 图30：1-7月二线城市宅地成交总价同比下降56.0%17 图31：1-7月三线城市宅地成交总价同比下降66.0%17 图32：7月百城宅地成交楼面均价环比有所上升17 图33：7月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升17 图34：7月二线城市宅地成交楼面均价环比有所回升18 图35：7月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升18 图36：7月百城宅地成交溢价率环比有所下降18 图37：7月一线城市宅地成交溢价率环比持平18 图38：7月二线城市宅地成交溢价率环比小幅下降18 图39：7月三线城市宅地成交溢价率环比继续下降18 图40：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，前三季度累计同比增长4.2%19 图41：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降19 图42：个人住房贷款余额增速近期小幅下降19 图43：全国首套平均房贷利率近期近期持续下降20 图44：境内房地产信用债发行规模环比有所上升20 图45：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑20 图46：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比20 图47：7月境内房地产信用债呈净融资状态20 图48：内房海外债券发行规模环比明显上升21 图49：内房海外债券发行规模降幅有所收窄21 表1：截至2019/11/30主要城市交易量，一线城市同比增长较快10 表2：截至11月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所上升11 表3：截至11月末主要城市新房批售情况，厦门、上海、贵阳和杭州新增供应相对充裕11 表4：截至11月末主要城市二手房成交量情况，厦门、成都、南京成交面积累计增幅居前12 表5：近期重点政策梳理，地方密集调整政策，顶层基调转向积极21 1.板块表现：高信用房企股价表现较好 截至7月31日，越秀地产、绿城中国和建发国际集团年初至7月末涨幅居前； 越秀服务、祈福生活服务和滨江服务年初至7月末涨幅居前。 图1：越秀地产、绿城中国和建发国际集团年初至7 月末涨幅居前 YueXiuGreenTownC&DINTL Yincheng COLI CCLandTopSpring KaisaShuiOnRadianceCRLandEverGrande COGO VankePPTOVS KerryPPTCMLand SZI 图2：越秀服务、祈福生活服务和滨江服务年初至7 月末涨幅居前 YuexiuSerCliffordmlBinjiangSerChinaOvsPPTGreentownSerYinchengLSChinaResMIXC HevolSerEVERGSer KangqiaoSerZhongAoHomeXingyeWulian FinStreetPPT CNTDSIUD PolyPPT -20%-10%0% PriceChange(YTD) 10%20%30%40%50%60% RonshineSerLandseaLife -30%-20%-10%0% PriceChange(YTD) 10%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/07/31数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2022/07/31 2.行业：销量持续下行，投资维持低位 市场信心较弱等因素带动7月全国商品房销售面积降幅继续扩大。1-7月，全国商品房销售金额累计同比下降28.8%（1-6月：同比下降28.9%）；销售面积累计同比下降23.1%（1-6月：同比下降22.2%）。受宏观经济及行业风险蔓延等因素影响，商品房市场信心较弱，带动整体销售情况继续下行。随着政策环境边际改善，需求端复苏或有望推动商品房销售回暖。 图3：商品房销售额降幅与上月基本持平图4：商品房销售面积降幅略微扩大 150 120 90 60 30 0 -30 % 2010/07 2011/03 2011/11 2012/07 2013/03 2013/11 2014/07 2015/03 2015/11 2016/07 2017/03 2017/11 2018/07 2019/03 2019/11 2020/07 2021/03 2021/11 2022/07 商品房销售额:累计同比商品住宅销售额:累计同比 150 100 50 0 -50 % 2010/07 2011/01 2011/07 2012/01 2012/07 2013/01 2013/07 2014/01 2014/07 2015/01 2015/07 2016/01 2016/07 2017/01 2017/07 2018/01 2018/07 2019/01 2019/07 2020/01 2020/07 2021/01 2021/07 2022/01 2022/07 商品房销售面积:累计同比商品住宅销售面积:累计同比 数据来源：国家统计局，中达证券研究数据来源：国家统计局，中达证券研究 开发投资持续下滑，土地成交价款降幅有所收窄。2022年1-7月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降6.4%（1-6月：下滑5.4%）；施工面积累计同比下降3.7%，与1-6月相比降幅有所扩大，相应的支撑效应持续减弱。拿地方面，1-7月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降48.1%和43.0%，成交价款降幅较上月有所收窄。整体而言，7月经济数据整体趋弱，近期销售情况低迷带动地产开发投资持续下行，行业投资数据回升仍需时间。 图5：房地产投资降幅进一步扩大 % 50 40 30 20 10 2010/07 2011/01 2011/07 2012/01 2012/07 2013/01 2013/07 2014/01 2014/07 2015/01 2015/07 2016/01 2016/07 2017/01 2017/07 2018/01 2018/07 2019/01 2019/07 2020/01 2020/07 2021/01 2021/07