百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄，需求端政策需进一步加码

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2022年12月01日 百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄，需求端政策需进一步加码 百强房企单月权益口径销售金额同比降幅缩窄。据克而瑞，2022年11月 TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5644.2亿元，同比降低24.8%， 增持（维持） 降幅较10月缩窄3.7个百分点；环比增长1.6%。实现单月权益口径销售 金额4346.2亿元，同比降低23.9%，降幅较10月缩窄7.5个百分点；环比增长1.6%。从单月量能看，11月量能整体接近8月水平，但较6月最高点仍有相当的差距。 累计看，1-11月TOP100房企操盘口径销售金额为57895.2亿元，同比降低42.6%，降幅较1-10月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为 45740.4亿元，同比降低43.6%，降幅较1-10月缩窄1.5个百分点，权益比69.9%。 各梯队1-11月累计销售金额同比依然大幅下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-11月操盘口径销 售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降35.5%；TOP51-100 行业走势 32% 16% 0% -16% -32% 房地产开发沪深300 房企排名第二，同比下降41.2%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降55.1%。从2022年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是 2021-122022-032022-072022-11 TOP10房企，同比下降39.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降 39.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降53.3%。 TOP40房企中，11月单月操盘口径销售额11家同比正增长，国央企分化明显。从11月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为361.0亿元，其次为万科地产、绿城中国、保利发展、建发房产，分别实现销售金额356.4、341.1、337.0、239.2亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有11家实现同比正增长。其中建发房产同比表现最佳，单月同比增长 194.2%，其次为保利置业151.2%、华发股份62.9%、电建地产53.1%、卓越集团49.4%。从企业性质看，TOP40中，国央企11月单月操盘口径销售金额同比+2.6%，民企同比-46.3%；国央企11月环比+5.6%，民企 环比-11.4%，国央企与民企分化明显。 本月政策端迎来重大突破，央行银保监会集中于金融口发力。11月8日交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，预计可支持约2500亿元民企债券融资。11月11日，央行、银保监会发布金融“16条”，重点针对房企融资端政策作出优化，包括支持开发贷、信托贷等存量融资合理展期， 对面临短期困难的房企债券发行提供增信支持等。11月21日，央行“第一支箭”向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，同时要求商业银行要发挥“头雁”作用。11月28日，证监会“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复 上市房企和涉房上市公司再融资等。目前正处于930以来的中央政策“爬坡”阶段，11月央行、银保监会、证监会出台的政策呈现“频次高、力度大”的特征，同时亦集中于金融口发力。 销售依然低迷，需求端政策需进一步加码。考虑到目前销售仍较为低迷， 12月房企传统供应旺季遭遇严峻的疫情形势，预计很难出现显著回暖。 因此更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 投资建议：地产政策放松从前期的“自下而上因城施策”向“自上而下组合拳”逐步切换，除了等待近期金融口政策的进一步落实外，仍可期待需求侧的进一步加码。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金 地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W47：新房销售面积同比-23.2%环比+10.4%，房企融资政策迎来实质性改善》2022-11-28 2、《房地产开发：2022W46：房企资金端持续释出利好需求端新房成交量持续低迷》2022-11-20 3、《房地产开发：1-10月统计局数据点评:销售拿地持续低迷，政策放松空间进一步扩大》2022-11-17 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、11月百强房企权益销售额同比-23.9%，环比+1.6%3 二、TOP40单月操盘口径销售额11家同比正增长，国央企与民企分化明显6 三、投资建议8 风险提示8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额4 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额5 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积5 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额5 图表6：各梯队房企权益比重5 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元）5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7 一、11月百强房企权益销售额同比-23.9%，环比+1.6% 本月政策端迎来重大突破，央行银保监会集中于金融口发力。11月8日交易商协会宣布“第二支箭”延期并扩容，预计可支持约2500亿元民企债券融资。11月11日，央行、银保监会发布金融“16条”，重点针对房企融资端政策作出优化，包括支持开发贷、信 托贷等存量融资合理展期，对面临短期困难的房企债券发行提供增信支持等。11月21 日，央行“第一支箭”向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，同时要求商业银行要发挥“头雁”作用。11月28日，证监会“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。目前正处于930以来的中央政策“爬坡”阶段，11月央行、银保监会、证监会出台的政策呈现“频次高、力度大”的特征，同时亦集中于金融口发力。 销售依然低迷，需求端政策需进一步加码。考虑到目前销售仍较为低迷，12月房企传统供应旺季遭遇严峻的疫情形势，预计很难出现显著回暖。因此更需要需求侧打出政策配合，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、降低二套商贷利率等。 具体看，百强房企单月权益口径销售金额同比降幅缩窄。据克而瑞百强榜单数据，2022年11月TOP100房企实现单月操盘口径销售金额5644.2亿元，同比降低24.8%，降幅 较10月缩窄3.7个百分点；环比增长1.6%。实现单月权益口径销售金额4346.2亿元，同比降低23.9%，降幅较10月缩窄7.5个百分点；环比增长1.6%。从单月量能看，11月量能整体接近8月水平，但较6月最高点仍有相当的差距。 累计看，1-11月TOP100房企操盘口径销售金额为57895.2亿元，同比降低42.6%，降幅较1-10月缩窄1.4个百分点；权益口径销售金额为45740.4亿元，同比降低43.6%，降幅较1-10月缩窄1.5个百分点，权益比69.9%。1-11月TOP50强房企操盘口径销售金额为48896亿元，同比降低42.8%，降幅较1-10月缩窄1.2个百分点；权益口径销 售金额为37646.1亿元，同比降低44.4%，降幅较1-10月缩窄1.4个百分点，权益比 69.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 单月权益金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 各梯队1-11月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，中段房企同比降幅相对较大。从2022年1-11月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降35.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降41.2%。 跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降55.1%。从2022年1-11月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降39.5%；TOP51-100房企排名第二，同比下降39.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降53.3%。 具体看各梯队数据，2022年1-11月TOP10房企实现操盘口径销售金额26271.4亿元，同比下降35.5%；操盘口径销售面积14009.1万方，同比下降48.4%；权益口径销售金额18734.5亿元，同比下降39.5%，权益比重69.1%。 2022年1-11月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额10509.7亿元，同比下降42.4%； 操盘口径销售面积5500.7万方，同比下降44.6%；权益口径销售金额8169.7亿元，同比下降41.6%，权益比重70.3%。 2022年1-11月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额5296.6亿元，同比下降53.5%； 操盘口径销售面积3119.5万方，同比下降54.2%；权益口径销售金额4480.9亿元，同比下降53.3%，权益比重69.6%。 2022年1-11月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额6818.3亿元，同比下降55.1%； 操盘口径销售面积3615.6万方，同比下降50.0%；权益口径销售金额6261.0亿元，同比下降52.3%，权益比重69.3%。 2022年1-11月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额8999.2亿元，同比下降41.2%； 操盘口径销售面积3968.3万方，同比下降51.5%；权益口径销售金额8094.3亿元，同比下降39.5%，权益比重72.2%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 累计操盘口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） -35% -42% -41% -54% -55% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 累计操盘口径销售面积（万方，左轴）同比（%，右轴） -48% -45%-54% -50%-52% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 权益比重 权益比重 70% 70% 69% 69% 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额图表6：各梯队房企权益比重 累计权益口径销售金额（亿元，左轴）同比（%，右轴） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -39% -42% -53% -52% 0% -