百强房企月度销售报告：6月操盘销售金额环比大增61.2%，同比降幅缩窄16.4pct

6月百强房企操盘口径销售额同比降幅缩窄16.4pct至43.0%，环比大幅增长61.2%。根据克而瑞公布的2022年6月销售业绩排行榜数据，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额7329.8亿元，同比降低43.0%，降幅较5月缩窄16.4个百分点；环比增长61.2%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额5869.8亿元，同比降低41.3%，降幅较5月缩窄17.8个百分点；环比增长59.6%。 各梯队1-6月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，TOP21-50房企同比降幅最大。从2022年1-6月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.1%； TOP11-20房企排名第二，同比下降51.8%。跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降55.9%。从2022年1-6月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降48.0%；TOP11-20房企排名第二，同比下降50.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.9%。 龙头公司方面，6月单月操盘口径销售额TOP40中38家环比正增长，8家同比正增长。从6月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为464.2亿元，其次为碧桂园、万科地产、中海地产、华润置地，分别实现销售金额435.1、417.2、389.5、378.1亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有8家实现同比正增长。其中仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长138.1%，其次为越秀地产77.9%、万达集团74.4%、华发股份38.2%、滨江集团29.1%。融信集团、中国恒大、融创中国表现最差，其中融信集团单月同比下降95.3%。从单月环比增速看，TOP40房企中38家实现环比正增长，其中仁恒置地表现最佳，单月环比增长569.8%，其次为金地集团159.3%、招商蛇口158.6%、绿城中国125.7%、中国金茂121.6%。 近期一二线城市政策进一步放松，继南京武汉变相放开限购后，合肥6月24日再次放松限购政策，外地户籍补缴半年社保即可购房；上海落户政策也再度加码，上海高校硕士or外地一流高校硕士无需评分直接落户。 我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。看好Q3政策进一步放松。 城市分化带来房企复苏节奏分化。若一二线城市放松政策进一步加码，我们认为深耕高能级城市、口碑良好、现金流健康的优质房企销售基本面将在Q3率先显著复苏。当前市场城市分化较为严重：供需情况较好的核心一二线城市复苏程度较高，而三四线城市复苏偏弱。6月是传统房企冲销售的月份，推盘放量叠加销售复苏，布局聚焦高能级核心城市的优质房企如保利发展、滨江集团、绿城中国、华润置地、龙湖集团、招商蛇口环比将有明显改善，同比降幅显著缩窄；而低能级销售占比较高的房企环比同比表现为弱复苏。进入7月后，去年基数较低叠加政策加码，销售同比被动主动均产生修复，看好上述特征的优质房企同比降幅大幅缩窄。 投资建议：6月销售环比大幅增长，伴随一二线城市“四限”政策进一步放松叠加去年7月基数走低，预计7月销售市场同比降幅将出现显著缩窄，维持地产开发板块“增持”评级。维持地产开发板块“增持”评级。 今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。 一、6月百强房企操盘口径销售额同比降幅缩窄16.4pct至43.0%，环比大幅增长61.2% 随着全国疫情得到控制，叠加一二线城市“四限”政策的持续放松，6月销售数据环比明显复苏。6月百强房企操盘口径销售同比降幅缩窄16.4pct至43.0%，环比大幅增长61.2%；权益销售同比降幅为41.3%，环比+59.6%。销售基本面的拐点已经出现。近期一二线城市政策进一步放松，继南京武汉变相放开限购后，合肥6月24日再次放松限购政策，外地户籍补缴半年社保即可购房；上海落户政策也再度加码，上海高校硕士or外地一流高校硕士无需评分直接落户。我们认为一二线城市的“四限”政策尤其是外地户限购资格、商贷首付比例、二套房认定标准仍有充足空间。看好Q3政策进一步放松。 城市分化带来房企复苏节奏分化。若一二线城市放松政策进一步加码，我们认为深耕高能级城市、口碑良好、现金流健康的优质房企销售基本面将在Q3率先显著复苏。当前市场城市分化较为严重：供需情况较好的核心一二线城市复苏程度较高，而三四线城市复苏偏弱。6月是传统房企冲销售的月份，推盘放量叠加销售复苏，布局聚焦高能级核心城市的优质房企如保利发展、滨江集团、绿城中国、华润置地、龙湖集团、招商蛇口环比将有明显改善，同比降幅显著缩窄；而低能级销售占比较高的房企环比同比表现为弱复苏。进入7月后，去年基数较低叠加政策加码，销售同比被动主动均产生修复，看好上述特征的优质房企同比降幅大幅缩窄。 具体看，根据克而瑞公布的2022年1-6月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为30564.4亿元，同比降低50.3%，降幅较1-5月缩窄1.9个百分点；权益口径销售金额为24336.4亿元，同比降低50.8%，降幅较1-5月缩窄2.4个百分点，权益比70.1%。 2022年1-6月TOP50强房企操盘口径销售金额为25995.2亿元，同比降低49.7%，降幅较1-5月缩窄2.3个百分点；权益口径销售金额为20120亿元，同比降低50.6%，降幅较1-5月缩窄2.9个百分点，权益比69.9%。 从6月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额7329.8亿元，同比降低43.0%，降幅较5月缩窄16.4个百分点；环比增长61.2%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额5869.8亿元，同比降低41.3%，降幅较5月缩窄17.8个百分点；环比增长59.6%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-6月累计销售金额同比依然保持较大幅度的下滑：TOP10头部房企同比降幅最小，TOP21-50房企同比降幅最大。从2022年1-6月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.1%；TOP11-20房企排名第二，同比下降51.8%。 跌幅最大的是TOP31-50房企，同比下降55.9%。从2022年1-6月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降48.0%；TOP11-20房企排名第二，同比下降50.4%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.9%。 具体看各梯队数据，2022年1-6月TOP10房企实现操盘口径销售金额13804.4亿元，同比下降45.1%；操盘口径销售面积9471.7万方，同比下降51.3%；权益口径销售金额9910.1亿元，同比下降48.0%，权益比重69.4%。 2022年1-6月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额5178.6亿元，同比下降51.8%； 操盘口径销售面积3550.6万方，同比下降49.8%；权益口径销售金额4074.1亿元，同比下降50.4%，权益比重70.0%。 2022年1-6月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额3039.7亿元，同比下降55.2%； 操盘口径销售面积2111.1万方，同比下降57.2%；权益口径销售金额2589.9亿元，同比下降54.9%，权益比重69.8%。 2022年1-6月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3972.5亿元，同比下降55.9%； 操盘口径销售面积2521.6万方，同比下降51.5%；权益口径销售金额3545.9亿元，同比下降54.3%，权益比重71.3%。 2022年1-6月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4569.2亿元，同比下降53.7%； 操盘口径销售面积2673.1万方，同比下降56.5%；权益口径销售金额4216.4亿元，同比下降51.5%，权益比重71.2%。" 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现大幅下降，20强门槛同比下降58%。对比2022年1-6月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从1558.8亿元下降至772.0亿元，同比下降50.5%；20强门槛从838.0亿元下降至351.9亿元，同比下降58.0%；30强门槛从613.4亿元下降至257.2亿元，同比下降58.1%；50强门槛从311.6亿元下降至149.5亿元，同比下降52.0%；100强门槛从125.5亿元下降至55.7亿元，同比下降55.6%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、TOP40操盘口径销售额环比回暖，38家房企环比实现正增长。 龙头公司方面，6月单月操盘口径销售额TOP40中38家环比正增长，8家同比正增长。从6月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为464.2亿元，其次为碧桂园、万科地产、中海地产、华润置地，分别实现销售金额435.1、417.2、389.5、378.1亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有8家实现同比正增长。其中仁恒置地同比表现最佳，单月同比增长138.1%，其次为越秀地产77.9%、万达集团74.4%、华发股份38.2%、滨江集团29.1%。融信集团、中国恒大、融创中国表现最差，其中融信集团单月同比下降95.3%。从单月环比增速看，TOP40房企中38家实现环比正增长，其中仁恒置地表现最佳，单月环比增长569.8%，其次为金地集团159.3%、招商蛇口158.6%、绿城中国125.7%、中国金茂121.6%。 从2022年1-6月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为2346.4亿元，其次为万科地产、保利发展、中海地产、绿城中国，分别实现销售金额2069.0、1913.0、1306.3、1128.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅3家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，累计同比增长75.7%，其次为仁恒置地14.5%、越秀地产1.3%、滨江集团-12.8%、华润置地-16.0%。中国恒大、阳光城、世茂集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降93.4%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 6月销售环比大幅增长，伴随一二线城市“四限”政策进一步放松叠加去年7月基数走低，预计7月销售市场同比降幅将出现显著缩窄，维持地产开发板块“增持”评级。维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。