郑州土拍零距离（19／22）：三拍凉意依旧，城投仍为拿地主力

郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州本轮土地金支付周期较上轮有所缩短，除郑东新区2宗地土 地金支付周期分别为半年和1年外，其余地块均为60日，土地金支付周期为1年的地块占比仅4.3%，较今年第二轮的52.9%有所下降。 郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年三轮土 拍合计推地23宗，较今年第一、二轮的15宗、17宗有所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率为13.0%，较上轮的17.6%小幅改善；成交20宗，成交金额114.8亿，全部地块均以底价成 交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5% 的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成三轮土拍的19城 中，郑州广义流拍率高于19城平均水平8.6%，平均溢价率为19 城最低水平。从区位来看，本轮土拍主城四区合计供地16宗，占比69.6%，较上轮的47.1%有所上升，惠济区、郑东新区和高新区分别供地3宗、2宗、2宗。本轮土拍中城中村改造项目用地8 宗、合村并城改造项目用地12宗，政府储备用地仅3宗，公开用地多数建设要求较高。各板块热度普遍不高，中原区及郑东新区3宗地流拍，其余20宗地均底价成交。郑州楼市持续低迷，2022年以来商品房成交面积持续负增长，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年10月，新房、二手房住宅价格指数环比均为-0.5%，房企参拍谨慎。 池光胜分析师 2022年11月26日 郑州土拍零距离（19／22）：三拍凉意依旧，城投仍为拿地主力 11月25日，郑州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告金融资源盘点与省内城投支 2022-11-24 持（10）：广东篇22城土拍零距离：三拍凉意 2022-11-23 明显，城投成拿地主力福22转债：胶膜龙头彰显经 2022-11-22 营韧性，感光干膜放量在即既非2016年，也非2020年， 2022-11-20 债市不必太恐慌债市大幅调整，转债影响几何——可转债市场周报（6） 2022-11-19 城投仍为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。国企全口径拿地金额44.8亿，拿地金额占比39.0%，较今年一、二轮的19.9%和34.4%有所提升，但仍低于去年三轮的45%以上。本轮土拍未见主流国企拿地，以当地国企为主，建中建设开发集团24.1亿拍得4 宗地，金水投资、惠泽建设分别拿地14.6亿、6.1亿。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投仍为拿地主力。 城投全口径拿地金额70.0亿，拿地金额占比61.0%，较今年一、二轮的66.5%、65.6%略有下降，但仍明显高于去年三轮的不足30%。新区建投以29.8亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的企业；发投集团、郑州地产和二七国资联合体、高新投控集团分别拿地19.4亿、12.0亿、8.8亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.三拍凉意依旧，全部地块均底价成交3 3.城投仍为拿地主力，国、民企拿地意愿较低6 图表目录 图1.郑州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.广义流拍率小幅改善，所有地块均底价成交3 图3.郑州广义流拍率高于19城平均水平（%）4 图4.郑州平均溢价率为19城最低水平（%）4 图5.2022年以来郑州商品房成交面积持续负增长（%）6 图6.城投仍为拿地主力，国、民企拿地意愿较低（%）6 表1：郑州本轮土拍规则基本不变3 表2：郑州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 11月25日，郑州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州本轮土地金支付周期较上轮有所缩短，除郑东新区2宗地土地金支付周期分别为半 年和1年外，其余地块均为60日，土地金支付周期为1年的地块占比仅4.3%，较今年第二轮的52.9%有所下降。 土拍批次 拿地前 参与资格保证金 地块限价 拿地中 达到限价后 竞拍规则 拿地后 房价要求其他要求 表1：郑州本轮土拍规则基本不变 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地 部分地块 延长部分地块土地金支付周期 资金来源20%15%摇号 限房价 22年三轮超九成地块土地金支 付周期为60日 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 2.三拍凉意依旧，全部地块均底价成交 郑州本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年三轮土拍合计推地23宗，较今年第一、二轮的15宗、17宗有 所增加；流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率为13.0%，较上轮的17.6%小幅改善；成交20 宗，成交金额114.8亿，全部地块均以底价成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成三轮土拍的19城中，郑州广义流拍率高于19城平均水平8.6%，平均溢价率为19城最低水平。 图1.郑州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2.广义流拍率小幅改善，所有地块均底价成交 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 图3.郑州广义流拍率高于19城平均水平（%）图4.郑州平均溢价率为19城最低水平（%） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 19 南合广厦深郑福青成武长上杭北宁苏天济无城京肥州门圳州州岛都汉沙海州京波州津南锡平 均 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 19 0% 杭合深宁北上苏广福南青成武厦天无济郑长城州肥圳波京海州州州京岛都汉门津锡南州沙平 均 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 各板块仍以底价成交为主。整体来看，郑州本轮土拍主城四区1合计供地16宗，占比69.6%，较上轮的47.1%有所上升，惠济区、郑东新区和高新区分别供地3宗、2宗、2宗。本轮土拍中城中村改造项目用地8宗、合村并城改造项目用地12宗，政府储备用地仅3宗，公开用 地多数建设要求较高，如郑东新区11号地块要求建成一年内需引入年产值100亿以上粮食 头部企业不少于2家、年产值10亿以上知名企业不少于20家，金融科技研发等机构和企业不少于60家，且需自持约30%的商业、写字楼、粮食文化博物馆等物业，30%配套住宅需定向销售；郑东新区20号地块要求自签订投资建设合同180天内引入至少1家500强企业的省级区域总部，且该企业（或关联企业）须持有三类及以上不同类别的金融牌照，引入不少于3家科创类准独角兽企业，不少于1家具备第三方支付牌照的金融科技国家级高新技术企业，1家健康险持牌金融机构的区域性总部；1年内引入1家外资银行区域投资总部等。各板块热度普遍不高，中原区及郑东新区3宗地流拍，其余20宗地均底价成交。郑州楼市持续低迷，2022年以来商品房成交面积持续负增长，新房、二手房价格持续下跌，截至2022年10月，新房、二手房住宅价格指数环比均为-0.5%，房企参拍谨慎。 1郑州市主城四区：金水区，中原区，二七区，管城区 表2：郑州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价 率 成交价 格 竞得单位 备注 中原区 郑政出〔2022〕45号 （网） 底价成交 3928.8 3928.8 0.00% 31062 发投集团 城中村改造项目用地 郑政出〔2022〕54号 中原区 （网） 底价成交 4428.1 4428.1 0.00% 50174 发投集团 城中村改造项目用地 郑政出〔2022〕55号 中原区 （网） 底价成交 4125.6 4125.6 0.00% 59854 发投集团 城中村改造项目用地 中原区 郑政出〔2022〕56号 （网） 底价成交 4042.7 4042.7 0.00% 28788 发投集团 城中村改造项目用地 郑政出〔2022〕57号 中原区 （网） 底价成交 3809.7 3809.7 0.00% 23880 发投集团 城中村改造项目用地 郑政东出〔2022〕20号 郑东新区 （网） 底价成交 10490.1 10490.1 0.00% 298200 新区建投 政府储备地 金水区 郑政出〔2022〕41号 （网） 底价成交 5922.3 5922.3 0.00% 77107 金水投资 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕42号 金水区 （网） 底价成交 4907.2 4907.2 0.00% 68707 金水投资 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕39号 惠济区 （网） 底价成交 3356.5 3356.5 0.00% 7493 惠泽建设 合村并城改造项目用地 惠济区 郑政出〔2022〕40号 （网） 底价成交 3391.4 3391.4 0.00% 26846 惠泽建设 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕53号 惠济区 （网） 底价成交 5932.4 5932.4 0.00% 26786 惠泽建设 城中村改造项目用地 郑政出〔2022〕49号 管城区 （网） 底价成交 3853.5 3853.5 0.00% 38537 建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 管城区 郑政出〔2022〕50号 （网） 底价成交 4439.0 4439.0 0.00% 49007 建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕51号 管城区 （网） 底价成交 4316.1 4316.1 0.00% 55259 建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕52号 管城区 （网） 底价成交 3536.3 3536.3 0.00% 98619 建中建设开发集团 合村并城改造项目用地 高新区 郑政高出〔2022〕6号（网） 底价成交 3524.0 3524.0 0.00% 37730 高新投控集团 政府储备地 郑政高出〔2022〕7号 高新区 （网） 底价成交 3337.6 3337.6 0.00% 50111 高新投控集团 合村并城项目用地 郑政出〔2022〕46号 二七区 （网） 底价成交 5255.3 5255.3 0.00% 27606 郑州地产&二七国资 合村并城改造项目用地 二七区 郑政出〔2022〕47号 （网） 底价成交 4451.2 4451.2 0.00% 58733 郑州地产&二七国资 合村并城改造项目用地 郑政出〔2022〕48号 二七区 （网） 底价成交 5269.7 5269.7 0.00% 33807 郑州地产&二七国资 合村并城改造项目用地 中原区 郑政出〔2022〕43号 （网） 流拍 6065.6 城中村改造项目用地 郑政出〔2022〕44号 中原区 （网） 流拍 5343.6 城中村改造项目用地 郑政东出〔2022〕11号 郑东