广州土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，国企仍为拿地主力

10月10日，广州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■广州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%；配建要求仍较高，如荔湾区珠江隧道地块需配建41.1%安置房、从化区街口街府前路地块需配建27.6%安置物业，南 固定收益主题报告 广州土拍零距离（16/22）：三拍凉意明显，国企仍为拿地主力 2022年11月05日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 沙区、海珠区地块需配建10%左右的政府性房源等。拿地中，溢价率限制保 持15%不变；地价触顶后的竞拍规则不变，仍以摇号或“竞企业自持商品住房+摇号”确定竞得人，但本轮土拍仅番禺区谢村居住及商业商务地块保留 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 竞自持环节，其余地块地价触顶后均直接进入摇号环节。拿地后规则基本不 变。此外，对于此前流拍、退地的地块通过降低起拍金额、剥离产业部分等方式重新出让。 ■广州本轮土拍广义流拍率进一步上升，平均溢价率有所下降，近九成地块底价成交，土拍整体热度不高。2022年广州三轮土拍合计推地20宗，供地数量较今年第一、二轮的18宗、14宗小幅增加；流拍3宗，终止出让2宗，广 义流拍率25.0%，较今年第一、二轮的5.6%、21.4%进一步上升；成交15宗， 成交金额479.2亿，平均溢价率1.2%，较今年第二轮的2.7%有所下降，近九成地块底价成交，土拍整体热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的16城 中，广州广义流拍率高于16城平均水平9.1%，平均溢价率低于16城平均水 平2.1%。从区位来看，广州本轮土拍地块区位较好，中心六区合计供地10 宗，占比50%，略低于今年第一、二轮55.6%、64.3%；外围五区中，花都区、南沙区、番禺区分别供地3宗、3宗、2宗，增城区、从化区供地数量均为1宗。本轮土拍热度不高，无地价触顶地块，仅海珠区2宗地分别以12%、6%的溢价率成交，2宗地块地理位置优越、周边配套成熟，交通便捷；共13宗地块底价成交；3宗地块流拍，主要集中于白云区和番禺区，其中白云区小坪村地块为降价后重新挂牌地块，本轮土拍再次流拍。 ■国企仍为拿地主力，民企拿地意愿仍较低。国企全口径拿地金额351.3亿，拿地金额占比73.3%，较今年第二轮的90.9%有所下降，但仍处较高水平。主流国企华润置地、保利发展分别以38.6亿、13.6亿各拍得1宗地；中信泰富与中船集团联合体以187.6亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业；湖北联投、中建四局联合体、南沙资产、宝信地产、中国铁建分别拿地32.1亿、 20.7亿、20.7亿、17.0亿、16.4亿；花都城投、流溪资产投资集团等也均有拿地。民企拿地占比小幅提升，但仍处于较低水平。全口径拿地金额38.6亿，拿地金额占比8.1%，较今年第一、二轮的不足6%小幅提升。仅当地民企润川地产联合华润置地以38.6亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿低下，城投拿地占比有所提升。城投全口径拿地金额128.0亿，拿地金额占比26.7%，较今年第二轮的14.9%有所提升。广州城投、高新区投资、南沙开发建设集团、增城城投分别拿地49.9亿、42.2亿、35.9亿、18.3亿。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续2022-08-10 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意明显，底价成交为主3 3.城投成拿地主力，国企参与度减弱5 图表目录 图1：广州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%）4 图3：广州广义流拍率高于16城平均水平4 图4：广州平均溢价率低于16城平均水平4 表1：广州本轮土拍规则基本不变3 表2：广州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 10月10日，广州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，地块配建要求较高 广州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%；配建要求仍较高，如荔湾区珠江隧道地块需配建41.1%安置房、从化区街 口街府前路地块需配建27.6%安置物业，南沙区、海珠区地块需配建10%左右的政府性房源等。拿地中，溢价率限制保持15%不变；地价触顶后的竞拍规则不变，仍以摇号或“竞企业自持商品住房+摇号”确定竞得人，但本轮土拍仅番禺区谢村居住及商业商务地块保留竞自 持环节，其余地块地价触顶后均直接进入摇号环节。拿地后规则基本不变。 此外，对于此前流拍、退地的地块通过降低起拍金额、剥离产业部分等方式重新出让。如此前流拍的白云区小坪村地块、天河区育新街南侧地块起拍金额分别下调21.8%、15.3%；退地地块番禺区谢村居住及商业商务地块（恒大）、花都区中轴线八地块一（富力，已终止出让）、荔湾区的新隆沙地块（华夏幸福）起拍金额均有所下降，番禺区谢村居住及商业商务地块仅出让商业和住宅部分。 表1：广州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 22年三轮 限马甲、严控购地资金来源 20%15% 竞自持+摇号；摇— 号 南沙珠江街地块、增城地块允许土地金1年内付清 增城区、白云区、海珠区、南沙区5宗地块允许土地金1年内付清 增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地块允许土地金1年内付清 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度凉意明显，近九成地块底价成交 广州本轮土拍广义流拍率进一步上升，平均溢价率有所下降，近九成地块底价成交，土拍整体热度不高。2022年广州三轮土拍合计推地20宗，供地数量较今年第一、二轮的18宗、 14宗小幅增加；流拍3宗，终止出让2宗，广义流拍率25.0%，较今年第一、二轮的5.6%、 21.4%进一步上升；成交15宗，成交金额479.2亿，平均溢价率1.2%，较今年第二轮的2.7%有所下降，近九成地块底价成交，土拍整体热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的16城中，广州广义流拍率高于16城平均水平9.1%，平均溢价率低于16城平均水平2.1%。 图1：广州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 601,000 50800 40 600 30 400 20 10200 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 图3：广州广义流拍率高于16城平均水平图4：广州平均溢价率低于16城平均水平 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 16 0% 16 南合广厦深城京肥州门圳平 均 福青成武无州岛都汉锡 上杭北宁苏天海州京波州津 杭合深宁北上苏广福南青成武厦天无城州肥圳波京海州州州京岛都汉门津锡平 均 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，广州本轮土拍地块区位较好，中心六区1合计供地10宗，占比50%，略低于今年第一、二轮55.6%、64.3%；外围五区中，花都区、南沙区、番禺区分别供地3宗、3宗、2宗，增城区、从化区供地数量均为1宗。本轮土拍热度不高，无地价触顶地块，仅海珠区2宗地分别以12%、6%的溢价率成交，2宗地块地理位置优越、周边配套成熟，交通便捷；共13宗地块底价成交；3宗地块流拍，主要集中于白云区和番禺区，其中白云区小坪村地块为降价后重新挂牌地块，本轮土拍再次流拍。 1中心六区：越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄埔区以及白云区 行政区 宗地代码 成交状态起拍楼 面价 成交楼面价 溢价率成交价格 竞得单位 表2：广州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 海珠区海珠区广州大道南788号一期 AH031525地块 溢价成交39582.244137.311.5%135656保利发展 海珠区海珠区洛溪桥西侧AH101728地块溢价成交36723.839105.86.5%164170中国铁建 天河区AT1005011、AT1005019底价成交38992.438992.40.0%321118湖北联投 天河区AT0304011-1底价成交32373.332373.30.0%206658中建四局&广州高新&天河投资 荔湾区荔湾区芳村大道南以东地块底价成交19150.019150.00.0%1876041中船集团&中信泰富荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南 荔湾区AF020112、AF020119地块底价成交19236.019236.00.0%385828华润置地&润川地产 花都区花都区商业大道北（二期）地块底价成交9000.19000.10.0%41107花都城投花都区广花公路以东、雅瑶中路以 花都区 南CA1207003、CA1207015、 CA1207020地块 底价成交8300.08300.00.0%170015宝信地产 番禺区番禺区谢村居住及商业商务地块底价成交4800.54800.50.0%315535广州城投 从化区 从化区街口街府前路与城南路交汇 处东北侧下围地块 底价成交 4978.4 4978.4 0.0% 4867 流溪资产投资集团 黄埔区 CPPQ-A4-4 底价成交 18362.2 18362.2 0.0% 422366 高新区投资 南沙区 2022NJY-7 底价成交 6930.0 6930.0 0.0% 62170 南沙开发建设集团 增城区 增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块 底价成交 8499.9 8499.9 0.0% 183150 广州城投&增城城投 南沙区 2022NJY-8 底价成交 7328.0 7328.0 0.0% 296430 南沙开发建设集团 南沙区 2022NJY-9 底价成交 7420.2 7420.2 0.0% 207250 南沙资产 白云区 白云区小坪村AB2711014地块 流拍 17998.0 白云区 白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块 流拍 21434.8 番禺区 番禺区大龙街番禺客运站北侧地块 流拍 17625.0 花都区 花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一 终止出让 9000.1 海珠区 海珠区金辉路39号AH100129地块 终止出让 29669.7 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 3.国企仍为拿地主力，民企拿地意愿仍较低 广州本轮土拍国企仍为拿地主力。国企全口径拿地金额351.3亿，拿地金额占比73.3%，较今年第二轮的90.9%有所下降，但仍处较高水平。主流国企华润置地、保利发展分别以38.6亿、13.6亿各拍得1宗地；中信泰富与中船集团联合体以187.6亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业；湖北联投、中建四局联合体、南沙资产、宝信地产、中国铁建分别拿地 32.1亿、20.7亿、20.7亿、17.0亿、16.4亿；花都城投、流溪资产投资集