郑州土拍零距离（20/22）：二拍凉意依旧，城投为拿地主力

9月21日，郑州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州土地金支付要求继续放松，土 固定收益主题报告 郑州土拍零距离（20/22）：二拍凉意依旧，城投为拿地主力 2022年09月24日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 地金支付周期为1年的地块占比52.9%，较今年首轮的46.7%进一步提升，缓解房企资金压力。 相关报告 一文读懂可转债生命周期— —聚焦可转债系列二 2022-09-23 ■郑州2022年二轮土拍广义流拍率明显上升，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022年二轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年首轮的15宗有所增加；无地块流拍，撤销3宗，广义流拍率17.6%，明显高于今年首轮； 成交14宗，成交金额103.2亿，全部地块均底价成交，自2021年二轮以来， 2022与2020年消费修复 2022-09-22 的异同 解码钢铁债（二）：发债钢企 2022-09-21 债务变迁 金融资源盘点与省内城投支 郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的20城中，郑州广义流拍率高于20城平均水平9.4%，平 持（6）：河北篇 370个政策性开发性金融工 2022-09-20 均溢价率为20城最低水平。从区位来看，郑州本轮土拍地块质量较今年首轮有所下降，主城四区合计供地8宗，占比47.1%，较今年首轮的66.7%有所下降，惠济区、郑东新区和经济技术开发区分别供地5宗、2宗、2宗。本轮土拍城中村改造、合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地共6宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高，惠济区3宗 地终止出让，其余14宗地均底价成交。郑州楼市低迷，叠加“停工断贷”事件，郑州新建商品房、二手房价格及商品房销售面积累计同比持续下跌，截至2022年8月，商品房销售面积累积同比跌至-36.3%，房企拿地谨慎。 ■城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低。郑州本轮土拍国企拿地金额占比有所提升，国企全口径拿地金额35.5亿，拿地金额占比34.4%，较今年首 轮的19.9%有所提升，但仍低于去年三轮的40%以上。保利发展和中建七局分别以22.1亿、13.4亿各拍得1宗地。本轮土拍未见民企拿地。国、民企拿 地意愿较低下，城投仍为拿地主力，城投全口径拿地金额67.7亿，拿地金额占比65.6%，与今年首轮基本持平，但明显高于去年三轮的不足30%。郑州地产集团以24.1亿拍得7宗地块，为本轮土拍拿地金额最大的企业；东龙控 股21.5亿拍得1宗地块，新区建投、郑州经开投发等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 具项目解析：哪些城投获取2022-09-19 资金多？ 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，全部地块均底价成交3 3.城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低5 图表目录 图1：郑州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率明显上升，平均溢价率仍处低位（%）3 图3：郑州广义流拍率高于20城平均水平4 图4：郑州平均溢价率为20城最低水平4 图5：郑州商品房量价齐跌（%）5 图6：城投为拿地主力（%）5 表1：郑州本轮土拍规则基本不变3 表2：郑州2022年二轮土拍明细（元/方，万元）4 9月21日，郑州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 郑州本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，郑州土地金支付要求继续放松，土地金支付周期为1年的地块占比52.9%，较今年首轮的46.7%进一步提升，缓解房企资金压力。 表1：郑州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 22年首轮 2022年二轮 限马甲；严控购地资金来源 50% 20% 摇号部分地块限房价 - 延长部分地块土地金支付周期 15% 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，全部地块均底价成交 郑州2022年二轮土拍广义流拍率明显上升，全部地块均底价成交，土拍凉意依旧。郑州2022 年二轮土拍合计推地17宗，供地数量较今年首轮的15宗有所增加；无地块流拍，撤销3宗， 广义流拍率17.6%，明显高于今年首轮；成交14宗，成交金额103.2亿，全部地块均底价 成交，自2021年二轮以来，郑州平均溢价率一直维持在不高于1.5%的低位，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的20城中，郑州广义流拍率高于20城平均水平9.4%，平均溢价率为20城最低水平。 图1：郑州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率明显上升，平均溢价率仍处低位（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50500 40400 30300 20200 10100 00 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮2022年二轮 广义流拍率平均溢价率 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 图3：郑州广义流拍率高于20城平均水平图4：郑州平均溢价率为20城最低水平 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 20 广武合天北郑长福深厦苏南青成重宁杭无上济城州汉肥津京州沙州圳门州京岛都庆波州锡海南平 均 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 平均溢价率 20 深北宁合上杭成福广厦苏南长济重武青无天郑城圳京波肥海州都州州门州京沙南庆汉岛锡津州平 均 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，郑州本轮土拍地块质量较今年首轮有所下降，主城四区1合计供地8宗，占比47.1%，较今年首轮的66.7%有所下降，惠济区、郑东新区和经济技术开发区分别供地5宗、2宗、2宗。本轮土拍城中村改造、合村并城改造项目用地共11宗，政府储备用地共6宗，公开地块多数交通便捷、周边配套基本成熟。各板块热度普遍不高， 惠济区3宗地终止出让，其余14宗地均底价成交。郑州楼市低迷，叠加“停工断贷”事件， 郑州新建商品房、二手房价格及商品房销售面积累计同比持续下跌，截至2022年8月，商品房销售面积累积同比跌至-36.3%，房企拿地谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态起拍楼 面价 成交楼面价 溢价率成交价格 拿地企业 备注 表2：郑州2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 金水区郑政出„2022‟20号（网）底价成交4955.04955.00.0%220770保利发展城中村改造项目用地 中原区郑政出„2022‟21号（网）底价成交3874.73874.70.0%37021郑州地产集团&发投集团城中村改造项目用地 二七区郑政出„2022‟22号（网）底价成交4450.54450.50.0%52150郑州地产集团&二七国资政府储备用地 惠济区郑政出„2022‟23号（网）底价成交3137.53137.50.0%39512郑州地产集团&惠泽建发合村并城改造项目用 地 惠济区郑政出„2022‟24号（网）底价成交3064.53064.50.0%19788郑州地产集团&惠泽建发合村并城改造项目用 地 管城区 郑政出„2022‟25号（网） 底价成交 3546.2 3546.2 0.0% 32542 管城区 郑政出„2022‟26号（网） 底价成交 4576.8 4576.8 0.0% 25530 郑州地产集团&建中建设开发集团 二七区 郑政出„2022‟27号（网） 底价成交 5976.8 5976.8 0.0% 34302 开发集团郑州地产集团&二七国资 地 政府储备用地 金水区 郑政出„2022‟28号（网） 底价成交 4304.9 4304.9 0.0% 31057 金水控股集团 城中村改造项目用地 郑州地产集团&建中建设 合村并城改造项目用地 合村并城改造项目用 管城区郑政出„2022‟30号（网）底价成交3953.43953.40.0%42375建中建设开发集团合村并城改造项目用 地 郑东新区 郑东新 区经济技术开发 区经济技术开发 区 郑政东出„2022‟5号底价成交32121.032121.00.0%215400东龙控股政府储备用地 （网） 郑政东出„2022‟6号底价成交8514.18514.10.0%86400新区建投政府储备用地 （网） 郑政经开出„2022‟012底价成交6232.66232.60.0%134287中建七局政府储备用地号（网） 郑政经开出„2022‟013底价成交7790.47790.40.0%61266郑州经开投发政府储备用地号（网） 地 惠济区郑政出„2022‟18号（网）终止出让6338.3合村并城改造项目用 地 惠济区郑政出„2022‟19号（网）终止出让5778.4合村并城改造项目用 1郑州市主城四区：金水区，中原区，二七区，管城区。 惠济区郑政出„2022‟29号（网）终止出让4293.9城中村改造项目用地 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 图5：郑州商品房量价齐跌（%） 郑州:新建商品住宅价格指数:环比郑州:二手住宅价格指数:环比 郑州:商品房销售面积累计同比(右) 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% -0.6% -0.8% -1.0% 2021/12021/82022/3 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 资料来源：Wind，安信证券研究中心 3.城投为拿地主力，国、民企拿地意愿较低 郑州本轮土拍国企拿地金额占比有所提升，国企全口径拿地金额35.5亿，拿地金额占比34.4%，较今年首轮的19.9%有所提升，但仍低于去年三轮的40%以上。保利发展和中建七局分别以22.1亿、13.4亿各拍得1宗地。本轮土拍未见民企拿地。 国、民企拿地意愿较低下，城投仍为拿地主力，城投全口径拿地金额67.7亿，拿地金额占比65.6%，与今年首轮基本持平，但明显高于去年三轮的不足30%。郑州地产集团以24.1亿拍得7宗地块，为本轮土拍拿地金额最大的企业；东龙控股21.5亿拍得1宗地块，新区建投、郑州经开投发等也均有拿地。 图6：城投为拿地主力（%） 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：郑州政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，