南京土拍零距离（14/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力

10月19日，南京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后未设臵商品房毛坯限价。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，5宗地不允许联合竞买，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间， 固定收益主题报告 南京土拍零距离（14/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力 2022年10月22日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍进一步放松 了商品房售价限制，由今年第二轮的部分地块实行“差异化定房价，按程序报备”，进一步放松至所有地块均未设臵商品房毛坯限价。 ■南京本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率进一步下降，近九成地块 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-12 2022-08-12 底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地46宗，供地数量与今年 第二轮的44宗基本持平；1宗地流拍，14宗地延期出让，广义流拍率32.6%， 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 较今年第一轮的4.5%明显上升；成交31宗，成交金额274.7亿，平均溢价率0.8%，较今年第一、二轮的4.1%、2.1%进一步下降，近九成地块底价成交， 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的14城中，南京广义流拍率为 14城最高水平，平均溢价率低于14城平均水平2.3%。从区位来看，南京本 轮土拍地块区位一般，主城区合计供地17宗，占比37.0%，较今年第一、二轮60%、50%进一步下降；六合区、江宁区、溧水区、高淳区分别供地9宗、8宗、7宗、5宗。热门地块竞争激烈，1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地溢价成交，4宗地块均位于建邺区河西板块，区位较优、交通便捷、周边配套成熟；共27宗地底价成交，地块大多数分布于江宁区、六合区、溧水区、高淳区等非主城区；另有1宗地流拍，14宗地延期出让。值得注意的是，由于区位、周边新房去化压力等原因热门板块河西也出现分化，触顶（1宗）、溢价成交（3宗）、底价成交（1宗）、流拍（1宗）均有出现。 ■城投拿地占比明显提升，国民企参与度减弱。南京本轮土拍国企全口径拿地金额81.9亿，拿地金额占比29.8%，较今年第一、二轮的73.2%、56.0%大幅下降。主流国企建发股份21.8亿拍得1宗地；南京金融城建发、厦门国贸分别拿地26.7亿、17.8亿，中交集团和六合国资联合体15.7亿拍得4宗地。民企拿地占比小幅下降，全口径拿地金额37.0亿，拿地金额占比13.5%，较今年第二轮的17.0%有所下降。以小型民企为主，安徽伟星臵业、中天美好集团、明月建设集团、湖州佳祺臵业分别拿地23.8亿、6.6亿、5.5亿、1.1亿。 未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城 投全口径拿地金额171.5亿，拿地金额占比62.4%，较今年第二轮的37.8%大幅提升，安居集团68.0亿拍得2宗地，奥体建设、交通集团、六合经开分别拿地16.1亿、15.1亿、10.5亿，溧水经开、六合新城等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.拿地后规则放松，未设臵商品房毛坯限价3 2.土拍凉意明显，板块分化延续3 3.城投成拿地主力，国民企参与度减弱5 图表目录 图1：南京2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率大幅提升，平均溢价率进一步下降（%）3 图3：南京广义流拍率为14城最高水平4 图4：南京平均溢价率低于14城平均水平4 图5：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿降低（%）6 表1：南京本轮土拍未设臵商品房毛坯限价3 表2：南京2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 10月19日，南京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.拿地后规则放松，未设臵商品房毛坯限价 南京本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后未设臵商品房毛坯限价。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，5宗地不允许联合竞买，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍以摇号的方式确定竞得人。拿地后，南京本轮土拍进一步放松了商品房售价限制，由今年第二轮的部分地块实行“差异化定房价， 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍 规则 房价要求 其他要求 按程序报备”，进一步放松至所有地块均未设臵商品房毛坯限价。表1：南京本轮土拍未设臵商品房毛坯限价 22年首轮限马甲；接受 联合购买竞买 限售价仅1宗要求最低配建租赁住房面积 22年二轮 22年三轮 人；取消竞得地块数量限制 20%10%-15%摇号 限马甲、严控 购地资金来源；部分地块不允许联合竞买 放松住宅售价，13无最低配建要求；放宽宗未设住宅销售限摇号地块的商品住宅 价预售条件 - 未设臵商品房毛坯限价 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，板块分化延续 南京本轮土拍广义流拍率明显上升，平均溢价率进一步下降，近九成地块底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地46宗，供地数量与今年第二轮的44宗基本持平；1宗地流拍，14宗地延期出让，广义流拍率32.6%，较今年第一轮的4.5%明显上升；成交31 宗，成交金额274.7亿，平均溢价率0.8%，较今年第一、二轮的4.1%、2.1%进一步下降，近九成地块底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的14城中，南京广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率低于14城平均水平2.3%。 图1：南京2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率大幅提升，平均溢价率进一步下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 701,200 601,000 50800 40 600 30 20400 10200 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心资料来源：南京政府官网，安信证券研究中心 图3：南京广义流拍率为14城最高水平图4：南京平均溢价率低于14城平均水平 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 14 0% 14 南合厦城京肥门平 均 深福青圳州岛 武无上 汉锡海 杭北宁苏天州京波州津 杭合城州肥平 均 深宁北上圳波京海 苏福南青武厦天无州州京岛汉门津锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。整体来看，南京本轮土拍地块区位一般，主城区1合计供地17宗，占比37.0%，较今年第一、二轮60%、50%进一步下降；六合区、江宁区、溧水区、高淳区分别供地9宗、8宗、7宗、5宗。热门地块竞争激烈，1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地溢价成交，4宗地块均位于建邺区河西板块，区位较优、交通便捷、周边配套成熟；共27宗地底价成交，地块大多数分布于江宁区、六合区、溧水区、高淳区等非主城区；另有1宗地流拍，14宗地延期出让。值得注意的是，由于区位、周边新房去化压力等原因热门板块河西也出现分化，触顶（1宗）、溢价成交（3宗）、底价成交（1宗）、流拍（1宗）均有出现。 表2：南京2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 建邺区 NO.2022G70 摇号 35255.8 40487.3 14.8% 178000 厦门国贸 建邺区 NO.2022G67 溢价成交 37543.4 40827.5 8.7% 547000 安居集团 建邺区 NO.2022G71 溢价成交 32282.2 32526.8 0.8% 133000 安居集团 建邺区 NO.2022G73 溢价成交 30310.6 30450.3 0.5% 218000 建发股份 秦淮区 NO.2022G65 底价成交 30994.4 30994.4 0.0% 238000 安徽伟星臵业 建邺区 NO.2022G72 底价成交 32233.3 32233.3 0.0% 161000 奥体建设 江宁区 NO.2022G86 底价成交 23272.3 23272.3 0.0% 151000 交通集团 江宁区 NO.2022G90 底价成交 15429.7 15429.7 0.0% 66000 中天美好集团 江宁区 NO.2022G91 底价成交 10066.1 10066.1 0.0% 54500 明月建设集团 江宁区 NO.2022G93 底价成交 18458.9 18458.9 0.0% 266500 南京金融城建发 六合区 NO.2022G95 底价成交 3046.1 3046.1 0.0% 6000 六合新城 六合区 NO.2022G96 底价成交 7022.7 7022.7 0.0% 105000 六合济开 六合区 NO.2022G97 底价成交 6450.6 6450.6 0.0% 35500 中交集团&六合国资 六合区 NO.2022G98 底价成交 6473.5 6473.5 0.0% 40000 中交集团&六合国资 六合区 NO.2022G99 底价成交 6504.5 6504.5 0.0% 44500 中交集团&六合国资 六合区 NO.2022G100 底价成交 6461.8 6461.8 0.0% 36500 中交集团&六合国资 六合区 NO.2022G102 底价成交 3304.4 3304.4 0.0% 65500 六合国资 六合区 NO.2022G103 底价成交 7973.3 7973.3 0.0% 31000 六合新城 六合区 NO.2022G104 底价成交 7968.1 7968.1 0.0% 31000 六合新城 溧水区 NO.溧水2022G07 底价成交 5618.7 5618.7 0.0% 61000 溧水水务集团 溧水区 NO.溧水2022G08 底价成交 5659.4 5659.4 0.0% 66000 溧水城建 1主城区：秦淮区、雨花台区、栖霞区、玄武区、鼓楼区、建邺区 溧水区 NO.溧水2022G09 底价成交 4201.2 4201.2 0.0% 11400 湖州佳祺臵业 溧水区 NO.溧水2022G10 底价成交 3476.2 3476.2 0.0% 38700 溧水经开 溧水区 NO.溧水2022G11 底价成交 3832.9 3832.9 0.0% 18300 溧水经开 溧水区 NO.溧水2022G12 底价成交 3753.4 3753.4 0.0% 18000 溧水经开 溧水区 NO.溧水2022G13 底价成交 956.7 956.7 0.0% 9675 石湫科教城建设集团 高淳区 NO.高淳2022G04 底价成交 3400.9 3400.9 0.0% 25680 高淳国资 高淳区 NO.高淳2022G05 底价成交 1672.4 1672.4 0.0% 29790 高淳建发集团 高淳区 NO.高淳2022G06 底价成交 3068.4 3068.4 0.0% 26800 高淳经开