固定收益定期报告：22城土拍零距离：三拍凉意明显，城投成拿地主力

截至11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成了三轮集中供地，三轮土拍情况如何？ 本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。拿地前，多地延续此前规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，济南允许缴纳预申请意向金、普遍在500万以下，合肥允许使用银行保函作为履约保证方式。拿地中，深圳、北京简化土地达到限价后的获取规则，苏州将“一次性报价最接近均价者得”调整为“摇号”。拿地后，广州、武汉延长土地金付款周期，厦门进一步放松配建要求，南京、成都、苏州放松限价要求，福州放松新房限售。对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价等方式重新出让。 999563377 凉意明显，多数城市土拍遇冷。截至目前，18城三轮土拍广义流拍率为9.8%，较今年二轮的8.5%小幅上行；平均溢价率为1.8%，为2021年集中供地以来最低水平，底价成交率较今年前两轮的60%左右快速上升至80.2%，热度明显回落。多数城市土拍遇冷，广义流拍率方面，南京超30%，合肥、广州、厦门、深圳、福州也在10%以上，南京、厦门、合肥、青岛、广州、深圳广义流拍率均进一步上升，其余城市较今年二轮有所下降或保持不变；平均溢价率方面，杭州、合肥、深圳相对较高，在5%左右，较今年二轮相比，杭州、合肥、天津溢价率有所改善但底价成交率也明显上升，其余城市平均溢价率均较二轮有所下降、底价成交率普遍上升。 城投拿地占比上升，民企参与度持续减弱。本轮土拍国企拿地意愿下降，全口径拿地金额合计2411.7亿，占比为50.7%，较今年前两轮的56.3%、59.7%有所下降；民企拿地金额为1098.2亿，占比由今年首轮的22.3%、二轮的18.1%进一步降至17.1%。国企参与度下降，城投拿地占比明显回升，全口径拿地金额为2115.8亿，占比较今年前两轮的30%左右大幅升至44.5%。城市上来看，无锡、济南、福州、成都主要依靠城投支撑，有近七成城市城投拿地占比较二轮上升；厦门、北京、苏州、广州则以国企拿地为主，超七成地块被国企获取；合肥、青岛、长沙民企拿地占比相对较高，但多数城市民企拿地占比持续较低，广州、济南、福州、北京不到10%。从主流房企参与情况来看，主流国企拿地意愿较二轮明显下降，中海、建发拿地金额分别为241.8亿、176.7亿，保利、绿城、华发拿地均在95亿附近，华润置地、招商蛇口、金茂分别为80亿、64.7亿和62.8亿，其余多在60亿以下。截至目前，三轮土拍民企参与意愿进一步降低，龙湖、滨江参与度相对较高，拿地金额分别为78.6亿、69.1亿，暂未见到其他主流民企拿地。城市布局上，中海、保利、华润、招商蛇口等龙头国企仍在北京、上海、南京等多个城市拿地；建发、华发积极向其他城市布局，建发本轮未在厦门拿地、而是积极布局北京、上海、苏州、南京，华发则集中布局上海、拿地80.4亿；国贸、首开、首创、绿城、滨江仍着重于深耕城市，国贸在厦门拿地54.3亿，首开、首创在北京分别拿地38.3亿、4.3亿，绿城、滨江在杭州拿地95.4亿、69.1亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 截至11月23日，除沈阳、长春、郑州、重庆外，22城已有18城完成了三轮集中供地，三轮土拍情况如何？ 1.拿地前、拿地中规则基本不变，部分城市放松拿地后规则 本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，多数城市延续之前土拍规则，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。 拿地前、拿地中多地规则基本不变。拿地前，多地延续此前拿地规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，济南试行预申请制度，预申请期间住宅用地意向金为300-500万、商业用地和其他用地意向金为100-200万；合肥允许银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，出让人接收《银行保函信息确认函》后，视同竞买人完成地块竞买保证金缴纳程序。拿地中，各地达到限价后的土地获取规则基本不变，苏州将获取规则由“一次性报价最接近均价者得”调整为“摇号”；深圳、北京简化获取规则，深圳地价触顶后全部地块均通过竞自持+摇号方式获得，北京通过竞现房销售+摇号或直接摇号方式获得，不再设置竞政府产权份额等方式。 拿地后，广州、武汉延长土地金付款周期，广州增城区、南沙区、番禺区、海珠区、荔湾区7宗地允许土地金延长至1年内付清，武汉有近五成地块地价支付周期延长至1年，但苏州所有地块土地金支付期限缩短至3个月。厦门进一步放松配建要求，仅2宗地设置了定配建要求。宁波、合肥取消相关补贴，要求所有住宅均实施装配式建筑，宁波取消容积率奖励政策，合肥取消装配式建筑奖励政策。南京、成都、苏州放松限价要求，南京本轮土拍均未设置销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”，即在地块出让时不设定毛坯限价,完成开发后向有关部门报备审核；成都新津区、苏州园区均未明确销售指导价。福州放松新房限售，长乐区地块未提商品房销售限制年限，此前限售2年。 此外，对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求、重新规划商业等方式重新出让，提高地块利润空间。如，合肥蜀山区多宗地重新推出后销售限价普遍上调超10%；济南历城区的两个组团地块起拍金额分别下降13.7%、15.3%；福州长乐区5号、6号地块剥离零售商业用地，起拍金额分别下调17.9%、17.4%。 图1.2022年三轮土拍规则 2.凉意明显，多数城市土拍遇冷 整体来看，2022年三轮集中供地广义流拍率进一步上升，溢价率下降、底价成交率明显上升，土拍凉意明显。截至11月23日，18城合计推地420宗，成交379宗、流拍20宗、撤销出让21宗，流拍率为5%，综合考虑流拍和撤销后的广义流拍率（(流拍宗数+撤销出让宗数)/推地总宗数）为9.8%，较今年二轮的8.5%小幅上行。18城集中供地成交金额4756.1亿，平均溢价率仅1.8%，为2021年集中供地以来最低水平，底价成交率较今年前两轮的60%左右快速上升至80.2%，广义流拍率、溢价率均较二轮走弱，热度明显回落。 图2.2022年三轮土拍供地基本情况（宗，亿） 图3.本轮土拍广义流拍率、溢价率均较二轮弱化 分城市来看，三轮土拍多地明显遇冷。1）成都、南京、武汉推地数量较多，分别为48宗、46宗、43宗，上海、青岛在30宗以上，济南、合肥、长沙、广州、福州均在20宗以上；合肥、宁波、苏州三轮土拍推地数量较今年前两轮明显减少。2）南京流拍率较高，达32.6%，合肥、广州均为25%，厦门、深圳、福州也均在10%以上，上海、济南、杭州、北京、天津、无锡、宁波和苏州本轮土拍无地块流拍，其余城市流拍率则在4%-9%之间。较今年第二轮相比，南京流拍率大幅上升28.1%，厦门、合肥、青岛、广州、深圳均有所上行，天津、北京、武汉、长沙、苏州明显下降，其余城市略有改善或保持不变。3）杭州、合肥、深圳平均溢价率相对较高，均在5%左右，其次为宁波、北京，分别为4.7%、4.2%，济南、无锡、长沙全部地块均为底价成交，其余城市溢价率均在1%-2%左右。较今年二轮相比，杭州溢价率略有上升1.2%、但底价成交率较二轮的51%大幅升至87%，合肥、天津基本持平今年二轮但底价成交率有所上升，其余城市平均溢价率均较二轮有所下降、底价成交率普遍上升。 图4.2022年18城三轮土拍基本情况（宗，%） 3.城投拿地占比上升，民企参与度持续减弱 整体来看，房企中国企（剔除城投）拿地意愿较二轮有所下降，全口径拿地金额合计2411.7亿，占比为50.7%，较今年前两轮的56.3%、59.7%有所下降，基本持平去年首轮水平；民营房企拿地参与度持续下降，拿地金额为1098.2亿，占比由今年首轮的22.3%、二轮的18.1%进一步降至本轮的17.1%。国企参与度下降的背景下，城投拿地占比明显回升，全口径拿地金额为2115.8亿，占比较今年前两轮的30%左右大幅升至44.5%。 图5.国企拿地占比下降、民企拿地意愿持续减弱，城投拿地占比再度明显回升 分城市来看，无锡、济南、福州、成都主要依靠城投支撑，拿地金额占比均在70%以上，其中无锡全部地块均被城投获取，但多为与民企、国企合作拿地；近七成城市城投拿地金额占比均有所上升，无锡、长沙、成都、深圳上升幅度均在40%以上，厦门、苏州城投参与度则明显下降。厦门、北京、苏州、广州则以国企拿地为主，超七成地块被国企获取，上海、天津、深圳、合肥、宁波国企拿地占比也相对较高；较今年二轮相比，厦门国企拿地意愿大幅上升，较今年首轮大幅上升33.5%，苏州、杭州、武汉也有所上升，其余城市国企拿地意愿均明显弱化；合肥、青岛、长沙民企拿地占比相对较高，拿地金额占比在30%以上，多数城市民企拿地占比持续较低，广州、济南、福州、北京不到10%，厦门、深圳无民企参与；长沙、天津、苏州、合肥民企拿地金额占比上升幅度在10%以上，但多数城市民企参与度进一步弱化，杭州大幅下降40.8%。 图6.2022年18城三轮土拍拿地企业性质分布 主流房企中，多家国企积极拿地，民企参与度进一步降低。本轮土拍主流国企拿地意愿较二轮明显下降，中海、建发拿地金额分别为241.8亿、176.7亿，保利、绿城、华发拿地均在95亿附近，华润置地、招商蛇口、金茂分别为80亿、64.7亿和62.8亿，其余多在60亿以下。截至目前，三轮土拍民企参与意愿进一步降低，龙湖、滨江参与度相对较高，拿地金额分别为78.6亿、69.1亿，暂未见到其他主流民企拿地。城市布局上，中海、保利、华润、招商蛇口等龙头国企在北京、上海、成都、南京等多个城市拿地；建发、华发则积极向其他城市布局，建发本轮未在厦门拿地、而是积极布局北京、上海、苏州、南京，华发则集中布局上海、拿地80.4亿；国贸、首开、首创、绿城、滨江仍着重于深耕城市，国贸在厦门拿地54.3亿，首开、首创在北京分别拿地38.3亿、4.3亿，绿城、滨江在杭州拿地95.4亿、69.1亿。 图7.主流房企2022年三轮土拍拿地分布（亿）