厦门土拍零距离（3/22）：三拍凉意依旧，国企为拿地主力

8月31日，厦门完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■厦门本轮土拍规则基本不变，放松定配建要求。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为12%-15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，本轮土拍仅岛内 固定收益主题报告 厦门土拍零距离（3/22）：三拍凉意依旧，国企为拿地主力 2022年09月3日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 2宗地要求定配建，配建率均在10%以下，较今年首轮多数配建率20%以上、今年第二轮配建率15%以上，配建要求进一步放松。此外，厦门本轮土拍普遍下调了地价，带动平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由今年第 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 二轮的1.9倍上升至本轮的2.1倍，地块利润空间提升。 ■本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率进一步下降，土拍凉意依旧。厦门2022年三轮土拍合计推地6宗，供地数量较今年第一、二轮的10宗有 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 所下降；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为16.7%，较今年一、二轮的10%有所上升；成交5宗，成交金额179.1亿，平均溢价率0.1%，较今年第一、 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 二轮的6.2%、2.6%进一步下降，土拍凉意依旧。从区位来看，厦门本轮土拍 地块集中于岛外，岛外同安区供地3宗，为本轮土拍供地主力，思明区、湖 里区、翔安区各供地1宗。多数地块质量较好，交通便捷、配套齐全，但在厦门楼市仍未回暖下，土拍热度不高。岛内2宗地块低溢价成交，2宗地块起拍金额均在40亿以上，参拍门槛较高；3宗同安区地块因起拍金额较高、在售项目较多、地理位臵相对较偏等原因底价成交；翔安区1宗地块因周边在售项目和待入市项目较多等原因流拍。 ■厦门本轮土拍国企为拿地主力，未见主流民企拿地。国企全口径拿地金额 179.1亿，拿地金额占比100%，高于今年一、二轮的89.0%、66.5%。主流国 企国贸控股、中海地产分别以54.3亿、43.5亿各拍得1宗地，本地房企特防集团、火炬集团、轻工集团拿地金额分别为58.7亿、12.3亿、10.3亿。未见主流民企、城投拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，放松定配建要求3 2.土拍凉意依旧，各板块热度不高3 3.国企为拿地主力，未见主流民企拿地4 图表目录 图1：厦门2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率进一步下降（%）3 图3：厦门商品住宅成交面积持续负增长（%）4 图4：国企为拿地主力（%）5 表1：厦门本轮土拍规则基本不变3 表2：厦门2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 8月31日，厦门完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，放松定配建要求 厦门本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为12%-15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，本轮土拍仅岛内2宗地要求定配建，配建率均在10%以下，较今年首轮多数配建 率20%以上、今年第二轮配建率15%以上，配建要求进一步放松。此外，厦门本轮土拍普遍下调了地价，带动平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由今年第二轮的1.9倍上 升至本轮的2.1倍，地块利润空间提升。 表1：厦门本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证 金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源 20% 13%-15% 摇号限售价 定品质；4宗地需定配建 定品质；2宗地需定配建 22年三轮12%-15%定品质；2宗地需定配建 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，各板块热度不高 本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率进一步下降，土拍凉意依旧。厦门2022年三轮 土拍合计推地6宗，供地数量较今年第一、二轮的10宗有所下降；流拍1宗、无地块撤销，广义流拍率为16.7%，较今年一、二轮的10%有所上升；成交5宗，成交金额179.1亿，平均溢价率0.1%，较今年第一、二轮的6.2%、2.6%进一步下降，土拍凉意依旧。 图1：厦门2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率进一步下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 16 14 12 10 8 6 4 2 2022 2022 2022 2021 2021 2021 0 400 350 300 250 200 150 100 50 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 0% 2022年首轮2022年二轮2022年三轮 0.1% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 各板块热度均不高。整体来看，厦门本轮土拍地块集中于岛外1，岛外同安区供地3宗，思 1岛内：思明区、湖里区；岛外：集美区、海沧区、翔安区、同安区 明区、湖里区、翔安区各供地1宗。多数地块质量较好，交通便捷、配套齐全，但在厦门楼 市仍未回暖下，土拍热度不高。岛内2宗地块低溢价成交，2宗地块起拍金额均在40亿以上，参拍门槛较高；3宗同安区地块因起拍金额较高、在售项目较多、地理位臵相对较偏等原因底价成交；翔安区1宗地块因周边在售项目和待入市项目较多等原因流拍。 表2：厦门2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面 价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 思明区 2022P15 溢价成交 45000 44028.3 0.5% 435000 中海地产 湖里区 2022P17 溢价成交 45000 45174.7 0.2% 543000 国贸控股 同安区 2022TP03 底价成交 居住部分：15000 11483.5 0.0% 587000 特房集团 同安区 T2022P05 底价成交 12000 11935.1 0.0% 103000 轻工集团 同安区 2022TP02 底价成交 9000 9078.2 0.0% 123000 火炬集团 翔安区 2022XP01 流拍 17000 - - - - 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 图3：厦门商品住宅成交面积持续负增长（%） 2.0% 1.5% 厦门:新建商品住宅价格指数:环比 厦门:二手住宅价格指数:环比 厦门:商品房成交面积:住宅:累计同比(右) 300% 250% 1.0%200% 0.5%150% 0.0%100% -0.5%50% -1.0%0% -1.5%-50% -2.0% 2020/12020/52020/92021/12021/52021/92022/12022/5 -100% 资料来源：WIND，安信证券研究中心 3.国企为拿地主力，未见主流民企拿地 厦门本轮土拍国企为拿地主力。国企全口径拿地金额179.1亿，拿地金额占比100%，高于今年一、二轮的89.0%、66.5%。主流国企国贸控股、中海地产分别以54.3亿、43.5亿各拍得1宗地，本地房企特防集团、火炬集团、轻工集团拿地金额分别为58.7亿、12.3亿、 10.3亿。未见主流民企、城投拿地。 图4：国企为拿地主力（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 城投拿地金额 民企拿地金额 国企拿地金额 资料来源：厦门政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出 的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地址：深圳市福田区福田街道福华一路119号安信金融大厦33楼邮编：518026 上海市 地址：上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层邮编：200080 北京市 地址：北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层邮编：100034