福州土拍零距离（11/22）：三拍热度一般，城投仍为拿地主力

9月29日，福州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■福州本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，长乐区放松商品房限售年限要求、部分地块缩短土地金支付周期。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为20%，仅马尾区2宗地为30%。拿地 中，商服地块未设臵地块限价，涉宅类地块最高溢价率仍为15%；半数地块仍采用“竞首付比例+摇号”方式，地块地价触顶后竞土地金首付比例（30日内缴付的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人。此外，四成地块地价触顶后直接摇号确定竞得人，仅少数商服地块按价高者得原则出让。拿地后，长乐区未提商品房销售限制年限，此前明确提出商品房自取得不动产权证之日起未满两年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；土地金 缴纳方面，25%地块土地金支付周期缩短至3个月，其余地块土地金支付周 固定收益主题报告 福州土拍零距离（11/22）：三拍热度一般，城投仍为拿地主力 2022年10月15日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 生产端改善推动PMI重回扩张，经济“供强需弱”仍 2022-09-30 明显—2022年9月PMI点 评 解码钢铁行业（三）：产业 2022-09-29 链全解之铁矿石 金融资源盘点与省内城投支 期多数为5个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变 持（7）：湖北篇 2022-09-28 动。此外，对于此前取消出让地块，通过剥离商业用地、下调起拍价等方式重新出让。 ■福州本轮土拍广义流拍虽有所改善，但平均溢价率进一步下降，超六成地块底价成交，土拍热度一般。三轮土拍合计推地20宗，推地数量与今年第 一、二轮基本持平；无地块流拍，2宗地暂缓出让，广义流拍率10.0%，较今年第二轮的15.8%有所改善；成交18宗，成交金额125.8亿，平均溢价率1.1%，较今年第一、二轮的4.0%、3.2%进一步下降，超六成地块底价成 交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的11城中，福州广义流拍率高于11城平均水平7.2%，平均溢价率低于11城平均水平2.6%。从区 位来看，主城四区供地数量有所减少，合计供地12宗，占比由今年第一、 二轮的85.0%、89.5%降至60.0%；长乐区、马尾区分别供地6宗、2宗。热门地块竞争激烈，鼓楼区福沁路38号地块地价触顶，进入竞首期付款比例环节，竞首付比例达100%后触发摇号环节，该宗地块位于鼓楼区核心板块、周边新房项目供应较少、起拍金额较低，成交房地比达1.7倍；在取消 商品房销售限制年限下，长乐区6宗地低溢价成交；共11宗地底价成交，主要分布于仓山区和晋安区，2宗地暂缓出让，虽多数地块位于主城区，但存在板块去化压力较大、热度不高等问题，叠加当前福州楼市仍较低迷，房企参拍态度仍较为谨慎。 ■城投仍是拿地主力，国企参与度下降。国企全口径拿地金额20.0亿，拿地 金额占比15.9%，低于今年第一、二轮的38.6%、41.1%，主流国有房企保利发展5.0亿拍得1宗地；当地国企福州建工集团14.3亿拍得2宗地，仓山城 发集团0.7亿拍得1宗地。民企参与意愿仍较弱，全口径拿地7.6亿，拿地金额占比6.0%，较今年第二轮的12.1%有所下降，以本地小型民企为主，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿较低下，城投拿地金额占比进一步上升，仍是拿地主力，全口径金额98.2亿，拿地金额占比78.1%，较今年第一、二轮的56.8%、46.7%大幅提升。福州城投集团39.0亿拍得4宗地，左 海集团、福州新发分别以34.8亿、24.5亿各拍得3宗地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 地方政府隐性债务专题 （七）：福州城投转型启示2022-09-27录 社融或微升至10.6%，PPI 继续回落而CPI上行——92022-09-26 月经济金融数据展望 内容目录 1.拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后规则有所调整3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.城投仍是拿地主力，国企参与度下降5 图表目录 图1：福州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）4 图2：三轮土拍平均溢价率持续下降（%）4 图3：福州广义流拍率高于11城平均水平（%）4 图4：福州平均溢价率低于11城平均水平（%）4 图5：城投成拿地主力，国、民企拿地意愿降低（%）6 表1：福州本轮土拍规则基本不变3 表2：福州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）5 9月29日，福州完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后规则有所调整 福州本轮土拍拿地前、拿地中规则基本不变，长乐区放松商品房限售年限要求、部分地块缩短土地金支付周期。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，多数地块保证金比例为20%，仅马尾区2宗地为30%。拿地中，商服地块未设臵地块限价，涉宅类地块最高溢价率仍为15%；半数地块仍采用“竞首付比例+摇号”方式，地块地价触顶后竞土地 金首付比例（30日内缴付的比例），首付比例达到100%后，摇号确定竞得人。此外，四成地块地价触顶后直接摇号确定竞得人，仅少数商服地块按价高者得原则出让。拿地后，长乐区未提商品房销售限制年限，此前明确提出商品房自取得不动产权证之日起未满两年的1， 不得上市交易，不得办理转让公证手续；土地金缴纳方面，25%地块土地金支付周期缩短至3个月，其余地块土地金支付周期多数为5个月；销售限价方面，商品房备案均价仍是根据实际成交价变动。 此外，对于此前取消出让地块，福州通过剥离商业用地、下调起拍价等方式重新出让，如长乐区5号、6号地块本轮土拍剥离零售商业用地，起拍金额分别下调17.9%、17.4%。 表1：福州本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 20%-30% 底价成交的，按照 20/30日、180日内按 50%、50%比例支付 20日、150日内按50%、 22年二轮限马甲、严20% 控购地资金 来源 20%，个 15%；商服地块未设臵 竞首付比例+摇号；摇号 商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价上浮0.3%，最高上浮不超过 50%比例支付；30日、 90/180日内按50%、50%比例支付 65%地块土地金支付周期5个月；25%地块土地金支付 22年三轮 别30% 4.5% 周期为3个月；；长乐区取消商品房销售限制年限。 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 福州本轮土拍广义流拍虽有所改善，但平均溢价率进一步下降，超六成地块底价成交，土拍热度一般。福州2022年三轮土拍合计推地202宗，推地数量与今年第一、二轮的20宗、19宗基本持平；无地块流拍，2宗地暂缓出让，广义流拍率10.0%，较今年第二轮的15.8% 有所改善；成交18宗，成交金额125.8亿，平均溢价率1.1%，较今年第一、二轮的4.0%、3.2%进一步下降，超六成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的 11城中，福州广义流拍率高于11城平均水平7.2%，平均溢价率低于11城平均水平2.6%。 1今年第一、二轮限制年限为2年，21年限制年限为三年 2仅考虑涉宅地块和商服地块，晋安区1宗交通服务场站用地不纳入统计 图1：福州2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：三轮土拍平均溢价率持续下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40180 35160 30140 25120 20100 80 1560 1040 520 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年年年年首二三首二三轮轮轮轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心资料来源：福州政府官网，安信证券研究中心 图3：福州广义流拍率高于11城平均水平（%）图4：福州平均溢价率低于11城平均水平（%） 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 11 0% 11 合厦深福城肥门圳州平 均 青武无 岛汉锡 上杭北宁海州京波 杭合 城州肥平 均 深宁北 圳波京 上福青 海州岛 武厦无 汉门锡 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，福州本轮土拍主城四区3供地数量有所减少，合计供地12宗，占比由今年第一、二轮的85.0%、89.5%降至60.0%；长乐区、马尾区分别供地6宗、2宗。热门地块竞争激烈，鼓楼区福沁路38号地块地价触顶，进入竞首期付款比例环节，竞首付比例达100%后触发摇号环节，该宗地块位于鼓楼区核心板块、周边新房项目供应较少、起拍金额较低，成交房地比达1.7倍；在未提商品房销售限制年限下，长乐区6宗地低溢价成交；共11宗地底价成交，主要分布于仓山区和晋安区，2宗地暂缓出让，虽多数地块位于主城区，但存在板块去化压力较大、热度不高等问题，叠加当前福州楼市仍较低迷，房企参拍态度仍较为谨慎。 3主城四区：晋安区、鼓楼区、仓山区、台江区 表2：福州2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 你 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 鼓楼区 2022-38 竞100%首付+摇号 20907.5 24024.4 14.9% 50100 保利发展 长乐区 2022滨拍-9号 溢价成交 2532.9 2592.5 2.4% 8700 福州新发 长乐区 2022拍-6号 溢价成交 3062.5 3094.8 1.1% 19200 福州建工集团 长乐区 2022拍-5号 溢价成交 2826.5 2851.0 0.9% 23200 福州城投集团 长乐区 2022拍-7号 溢价成交 3315.4 3332.8 0.5% 38200 中晟房地产 长乐区 2022拍-8号 溢价成交 4446.7 4463.8 0.4% 26100 兰悦地产 长乐区 2022滨拍-10号 溢价成交 3922.8 3928.2 0.1% 145200 福州新发 晋安区 2022-39 底价成交 13467.8 13467.8 0.0% 123700 福州建工集团 晋安区 2022-41 底价成交 12625.5 12625.5 0.0% 79400 福州城投集团 仓山区 2022-42 底价成交 14579.6 14579.6 0.0% 167600 福州城投集团 仓山区 2022-43 底价成交 16776.8 16776.8 0.0% 107200 左海集团 晋安区 2022-44 底价成交 19989.2 19989.2 0.0% 119400 福州城投集团 晋安区 2022-45 底价成交 10549.9 10549.9 0.0% 49500 左海集团 晋安区 2022-46 底价成交 8419.0 8419.0 0.0% 90900 福州新发 晋安区 2022-47 底价成交 6940.2 6940.2 0.0% 191100 左海集团 晋安区 2022-48 底价成交 5165.3 5165.3 0.0% 11000 太阳铜业 仓山区 2022-49 底价成交 3548.9 3548.9 0.0% 7100 仓山城发集团 马尾区 马宗地2022-10号 底价成交 1346.0 1346.0 0.0% 500 福州深兴产投 晋安区 2022-40 暂缓出让 7594