成都土拍零距离（15/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力

10月27日，成都完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，上调部分板块清水价，平 固定收益主题报告 成都土拍零距离（15/22）：三拍凉意明显，城投成拿地主力 2022年10月29日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）仍较高，为2.5倍，高于今年首 轮的2.4倍；新津区未设臵住宅销售限价。 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 2022-08-12 ■成都本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地48宗，供地数量较今年第一、二轮的50宗、55宗小幅减少；4宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率8.3%， 较今年第二轮的3.6%有所上升；成交44宗，成交金额325.3亿，平均溢价率 解码可转债的发行、上市与 2022-08-12 交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 0.2%，较今年第一、二轮的3.1%、3.8%明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的15城中，成都广义流拍率高于 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 15城平均水平8.0%，平均溢价率低于15城平均水平2.1%。从区位来看，成都本轮土拍地块区位较好，主城“5+2”合计供地24宗，占比50.0%，略低于今年第一、二轮56.0%、52.7%；其余区域中龙泉驿区、新都区、双流区分别供地9宗、4宗、4宗，郫都区、温江区、新津区供地数量均在2-3宗。本 轮土拍共2宗地低溢价成交，均位于青羊区外光华板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共42宗地底价成交；4宗地因位臵相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市持续低迷，2022年3月以来商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年9月，成都商品房成交面积累计同比降至 -22.6%，房企参拍谨慎。 ■城投拿地占比明显提升，国企参与度减弱。成都本轮土拍国企全口径拿地金额79.1亿，拿地金额占比24.3%，较今年第一、二轮的41.9%、62.1%大幅下降。主流国企华发股份与锦江区统一建设联合体6.5亿拍得1宗地；中国铁 建32.6亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大企业，人居地产、金牛国投 产业投资、四川鼎能地产、天府国际生物城发展集团分别拿地17.5亿、13.4亿、4.8亿、4.3亿。民企拿地意愿仍较低，全口径拿地金额34.6亿，拿地金 额占比10.7%，与今年第二轮的11.7%基本持平，低于今年首轮的19.2%。主流民企龙湖集团27.0亿拍得3宗地；瑞新汇创实业、四川龙德臵业、四川柏乐丝路文化、康斯佳臵业分别拿地3.3亿、2.0亿、1.5亿、0.8亿。国、民企 拿地意愿较低下，城投拿地占比大幅提升。城投全口径拿地金额231.3亿，拿地金额占比71.1%，较今年第二轮的27.0%大幅提升，成都城投、天投集团、空港城发、成都高投分别拿地29.4亿、29.0亿、26.3亿、20.6亿，成华棚改、武侯资本等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意明显，底价成交为主3 3.城投成拿地主力，国企参与度减弱6 图表目录 图1：成都2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%）3 图3：成都广义流拍率低于15城平均水平4 图4：成都平均溢价率低于15城平均水平4 图5：2022年以来成都商品住宅累计成交面积持续负增长（%）5 图6：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿降低（%）6 表1：成都本轮土拍规则基本不变3 表2：成都2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 10月27日，成都完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 成都本轮土拍规则基本不变。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金比例仍维持在20%。拿地中，地块溢价率限制在12%-15%之间，地价触顶后仍以抽签的方式确定竞得人。拿地后，上调部分板块清水价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）仍较高，为2.5倍，高于今年首轮的2.4倍；新津区未设臵住宅销售限价。 表1：成都本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源 20%-30% 20% 12%-15%抽签 限售价 青白江区、新津区未设-臵限价 22年三轮新津区未设臵限价 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意明显，底价成交为主 成都本轮土拍广义流拍率有所上升，平均溢价率明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。2022年三轮土拍合计推地48宗，供地数量较今年第一、二轮的50宗、55宗小幅减少；4宗地流拍，无地块撤销，广义流拍率8.3%，较今年第二轮的3.6%有所上升；成交44 宗，成交金额325.3亿，平均溢价率0.2%，较今年第一、二轮的3.1%、3.8%明显下降，超九成地块底价成交，土拍凉意明显。横向对比，在已完成三轮土拍的15城中，成都广义流拍率高于15城平均水平8.0%，平均溢价率低于15城平均水平2.1%。 图1：成都2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%） 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 80500 70 60400 50300 40 30200 20100 10 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心资料来源：成都政府官网，安信证券研究中心 图3：成都广义流拍率低于15城平均水平图4：成都平均溢价率低于15城平均水平 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 15 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 15 0% 南合厦深城京肥门圳平 均 福青成武无上州岛都汉锡海 杭北宁苏天 州京波州津 杭合深宁北上苏福南青成武厦天无城州肥圳波京海州州京岛都汉门津锡平 均 资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心资料来源：各市政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，成都本轮土拍地块区位较好，主城“5+2”1合计供地24宗，占比50.0%，略低于今年第一、二轮56.0%、52.7%；其余区域中龙泉驿区、新都区、双流区分别供地9宗、4宗、4宗，郫都区、温江区、新津区供地数量均在2-3宗。本轮土拍共2宗地低溢价成交，均位于青羊区外光华板块，周边配套成熟、交通便捷、教育资源丰富；共42宗地底价成交；4宗地因位臵相对较偏、配建要求较高等原因流拍。成都楼市持续低迷，2022年3月以来商品房成交面积累计同比持续为负，截至2022年9月，成都商品房成交面积累计同比降至-22.6%，房企参拍谨慎。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率成交价格 竞得单位 表2：成都2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 青羊区QY10(251):2022-061溢价成交15600.016400.05.1%221377中国铁建 青羊区QY09(251):2022-060溢价成交15000.115500.03.3%104399中国铁建 温江区WJ2022-15（070102）底价成交310031000.0%27724兴蓉西集团 高新区GX2022-40（071）底价成交17000.017000.00.0%129864成都高投 天府新区TF(07):2022-15底价成交9900.09900.00.0%135828龙湖集团 成华区CH19(251):2022-073底价成交15500.115500.00.0%97407龙湖集团 锦江区JJ10(251):2022-058底价成交16899.916900.00.0%65046锦江区统一建设&华发股份 金牛区JN16(251/21):2022-063底价成交11000.011000.00.0%98128成都城投 金牛区JN17(251/21):2022-064底价成交11000.111000.00.0%63212成都城投 金牛区JN15(251):2022-062底价成交12000.012000.00.0%132766成都城投 高新区GX2022-35（071）底价成交16200.016200.00.0%75867成都高投 天府新区TF(07):2022-18底价成交12100.012100.00.0%150282天投集团 天府新区TF(07/09):2022-17底价成交13000.013000.00.0%140140天投集团 金牛区JN18(251/21):2022-065底价成交9200.19200.00.0%35195金牛城投 龙泉驿区LQ29(252):2022-29底价成交8900.18900.00.0%52588经开国投 龙泉驿区LQ42(252/211):2022-42底价成交8500.18500.00.0%35494经开国投 龙泉驿区LQY02（251/21):2022-075底价成交14200.014200.00.0%38253人居地产 龙泉驿区LQY03（251/21）:2022-076底价成交14200.014200.00.0%45618人居地产 武侯区WH11(251):2022-069底价成交14200.014200.00.0%77529武侯资本 武侯区WH12(21/251):2022-070底价成交9600.09600.00.0%47679武侯资本 1主城“5+2”：主城5区包括成华区、武侯区、锦江区、金牛区、青羊区，2个经济区包括高新区、天府新区 成华区 CH20(251):2022-074 底价成交 9200.0 9200.0 0.0% 41928 成华旧改 成华区 CH18(251/21):2022-072 底价成交 11600.0 11600.0 0.0% 75176 成华国投 郫都区 PD2022-06 底价成交 3250.0 3250.0 0.0% 10902 润弘投资有 金牛区 JN19(251/21):2022-066 底价成交 11700.0 11700.0 0.0% 79127 成都轨交 金牛区 JN20(251/21):2022-067 底价成交 11700.0 11700.0 0.0% 47680 四川鼎能地产 龙泉驿区 LQ40(252):2022-40 底价成交 10800.0 10800.0 0.0% 19892 四川龙德臵业 双流区 SLG-(07/05)-2022-015 底价成交 11900.0 11900.0 0.0% 98113 空港兴城 双流区 SLG-(07)-2022-009 底价成交 12000.0 12000.0 0.0% 127358 空港城发 青羊区 QY08(251):2022-059 底价成交 13500.0 13500.0 0.0% 45971 兴光华城市建设 金牛区 JN21(21