房地产行业点评报告：销售开工底部徘徊，房企资金依旧承压

低基数影响下同比降幅略有改善，整体市场依旧疲软 国家统计局发布2022年1-9月商品房行业数据。2022年1-9月，全国商品房销售面积10.14亿平方米，累计同比下降22.2%（前值-23.0%）；其中9月单月销售1.35亿平米，同比下降16.2%（前值-22.6%）；1-9月商品房销售额9.94万亿元，累计同比下降26.3%（前值-27.9%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-26.2%、-22.8%、-28.4%、-39.0%。整体看，伴随2021年低基数到来，9月行业销售降幅较前8月有所缩窄，但整体看2022年“金九”成色不足，整体销售欠佳。在9月底多部门推出政策组合拳后，我们预计后续市场将实现筑底，但市场的全面恢复仍需时日。 新开工底部徘徊，累计竣工面积降幅收窄 2022年1-9月，全国房屋新开工面积9.48亿平，累计同比下降38.0%（前值-37.2%）；其中9月单月新开工面积0.97亿平，同比下降44.4%（前值-45.7%），连续四个月同比降幅超过40%。在销售不畅和融资较紧的情况下，新开工的下行是情有可原的。2022年1-9月，房屋竣工面积4.09亿平，累计同比下降19.9%（前值-21.1%）；其中9月单月竣工面积同比下降6.0%。伴随各地保交楼持续推进，累计竣工面积降幅持续收窄。 投资下行压力持续显现，房企到位资金依旧偏弱 2022年1-9月，房地产开发投资额同比下降8.0%（前值-7.4%），单月同比下降12.1%（前值-13.8%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-53.0%、-46.2%。销售持续低迷导致行业整体投资能力下降，土地购置面积及成交价款下降幅度扩大，投资下行压力持续显现。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压。 2022年1-9月，房地产开发企业到位资金11.43万亿元，累计同比下降24.5%，单月同比下降21.3%；其中自筹资金单月下降25.5%，反映出企业资金压力进一步扩大。 投资建议 9月底以来中央各部门陆续出台地产放松政策，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日，后续政策面预计持续宽松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 1、低基数影响下同比降幅略有改善，但整体市场依旧疲软 国家统计局发布2022年1-9月商品房行业数据。2022年1-9月，全国商品房销售面积10.14亿平方米，累计同比下降22.2%（前值-23.0%）；其中9月单月销售1.35亿平米，同比下降16.2%（前值-22.6%）；1-9月商品房销售额9.94万亿元，累计同比下降26.3%（前值-27.9%）。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-26.2%、-22.8%、-28.4%、-39.0%。整体看，伴随2021年低基数到来，9月行业销售降幅较前8月有所缩窄，但整体看2022年“金九”成色不足，整体销售欠佳。在9月底多部门推出政策组合拳后，我们预计后续市场将实现筑底，但市场的全面恢复仍需时日。 图1：2022年1-9月商品房销售额同比下降26.3% 图2：2022年1-9月商品房销售面积同比下降22.2% 2、新开工底部徘徊，累计竣工面积降幅收窄 2022年1-9月，全国房屋新开工面积9.48亿平，累计同比下降38.0%（前值-37.2%）； 其中9月单月新开工面积0.97亿平，同比下降44.4%（前值-45.7%），连续四个月同比降幅超过40%。在销售不畅和融资较紧的情况下，新开工的下行是情有可原的。 2022年1-9月，房屋竣工面积4.09亿平，累计同比下降19.9%（前值-21.1%）；其中9月单月竣工面积同比下降6.0%。伴随各地保交楼持续推进，累计竣工面积降幅持续收窄。 图3：2022年9月房地产开竣工面积同比下降44.4%和6.0% 3、投资下行压力持续显现，行业投资短期较难恢复 2022年1-9月，房地产开发投资额同比下降8.0%（前值-7.4%），单月同比下降12.1%（前值-13.8%）；同期购置土地面积、土地成交价款同比增速分别为-53.0%、-46.2%。销售持续低迷导致行业整体投资能力下降，土地购置面积及成交价款下降幅度扩大，投资下行压力持续显现。我们预计在销售市场持续疲软的情况下，短期内行业投资能力较难恢复，后续行业拿地面积、新开工面积预计继续承压。 图4：2022年1-9月房地产开发投资额同比下降8.0% 图5：2022年1-9月房地产施工面积同比下降5.3% 4、房企到位资金依旧不足 2022年1-9月，房地产开发企业到位资金11.43万亿元，累计同比下降24.5%，单月同比下降21.3%；其中自筹资金单月下降25.5%，反映出企业资金压力进一步扩大。 图6：2022年1-9月房地产开发企业到位资金下降24.5% 5、投资建议 9月底以来中央各部门陆续出台地产放松政策，市场悲观情绪或将逐步修复，但市场的全面恢复仍需时日，后续政策面预计持续宽松。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。