房地产行业点评报告：销售数据连续四个月改善，房企资金压力犹存

房地产 2024年10月18日 投资评级：看好（维持） 销售数据连续四个月改善，房企资金压力犹存 ——行业点评报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 9月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 国家统计局发布2024年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积7.03亿平，同比下降17.1%（1-8月-18.0%），其中商品住宅销售面积同比下降19.2%；1-9月商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%（1-8月-23.6%），其中商品住宅销售额同比下降24.0%。9月商品房销售面积和销售额同比分别下 降11.0%和16.3%，单月降幅连续两个月收窄，环比8月分别增长50.0%和43.2%， “金九”销售表现良好。分区域看，1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房 2023-102024-022024-06 数据来源：聚源 销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%。 新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅持续扩大 相关研究报告 《新增实施100万套住房改造，白名单融资规模扩容—行业点评报告》 -2024.10.17 《恢复专项债用于土地储备，新增去库存资金来源—行业点评报告》 -2024.10.13 《财政部表态超预期，存量按揭调降进行时—行业周报》-2024.10.13 2024年1-9月，全国房屋新开工面积5.61亿平，同比下降22.2%（1-8月-22.5%）， 降幅连续7个月收窄，其中住宅新开工同比下降22.4%；9月单月新开工面积0.66 亿平，同比下降19.9%，拿地减少持续影响新开工规模。1-9月，房屋竣工面积 3.68亿平，同比下降24.4%（1-8月-23.6%），其中住宅竣工面积同比下降23.9%；9月单月竣工面积0.34亿平，同比下降31.5%。 销售回款资金有所改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-9月，房地产开发投资额7.87万亿元，同比下降10.1%（1-8月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；9月单月开发投资额0.94万亿元，同比下降9.4%，销售回款表现压制房企投资动力。2024年1-9月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，累计同比下降20.0%（1-8月-20.2%），降幅连续6个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、 -9.1%、-29.8%、-34.9%（1-8月-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8%），销售回款资金 有所改善。单月数据来看，9月各项资金来源同比降幅较8月均有所扩大，房企融资环境仍较严峻，9月经营性物业贷和金融十六条政策延期，10月住建部提出年底前白名单信贷规模增加至4万亿，助力房企融资环境持续改善。 投资建议 三季度以来，在需求端宽松的政策下销售数据降幅持续收窄，但房企资金端压力犹存。9月底一揽子政策组合拳发布后，一二线城市看房量、到访量明显上升，销售表现回暖，克而瑞30城10月前两周成交量较9月同期增长27%，上海和深圳10月1-15日新房+二手房成交套数同比分别增长58%和49%，我们认为政策效果充分释放后10月销售数据表现将超预期。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、9月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄3 2、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅持续扩大4 3、开发投资降幅收窄，销售表现压制房企投资动力4 4、销售回款资金有所改善，房企融资环境依旧严峻5 5、投资建议6 6、风险提示6 图表目录 图1：2024年1-9月商品房销售面积同比下降17.1%3 图2：2024年1-9月商品房销售金额同比下降22.7%3 图3：2024年1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%3 图4：2024年1-9月房地产开竣工面积同比下降22.2%和24.4%4 图5：2024年1-9月房地产开发投资额同比下降10.1%4 图6：2024年1-9月房地产开发企业到位资金同比下降20.0%5 图7：2024年1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9% ............................................................................................................................................................................................................5 1、9月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 国家统计局发布2024年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积7.03亿平，同比下降17.1%（1-8月-18.0%），其中商品住宅销售面积同比下降19.2%；1-9月商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%（1-8月-23.6%），其中商品住宅销售额同比下降24.0%。9月商品房销售面积和销售额同比分别下降11.0%和16.3%，单月降幅连续两个月收窄，环比8月分别增长50.0%和43.2%，“金九”销售表现良好。分区域看，1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%。 图1：2024年1-9月商品房销售面积同比下降17.1%图2：2024年1-9月商品房销售金额同比下降22.7% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 150% 100% 50% 0% -50% 2020/2 2020/5 2020/8 2020/11 2021/3 2021/6 2021/9 2021/12 2022/4 2022/7 2022/10 2023/2 2023/5 2023/8 2023/11 2024/3 2024/6 2024/9 2020/2 2020/5 2020/8 2020/11 2021/3 2021/6 2021/9 2021/12 2022/4 2022/7 2022/10 2023/2 2023/5 2023/8 2023/11 2024/3 2024/6 2024/9 -100% 商品房销售面积累计同比 商品房销售金额累计同比 商品房销售面积单月同比商品房销售金额当月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所 图3：2024年1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 -15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2022/2 2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/10 2022/11 2022/12 2023/1 2023/2 2023/3 2023/4 2023/5 2023/6 2023/7 2023/8 2023/9 2023/10 2023/11 2023/12 2024/1 2024/2 2024/3 2024/4 2024/5 2024/6 2024/7 2024/8 2024/9 -50% 东部地区累计同比东北地区累计同比中部地区累计同比西部地区累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 2、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅持续扩大 2024年1-9月，全国房屋新开工面积5.61亿平，同比下降22.2%（1-8月-22.5%）， 降幅连续7个月收窄，其中住宅新开工同比下降22.4%；9月单月新开工面积0.66亿平，同比下降19.9%，拿地减少持续影响新开工规模。1-9月，房屋竣工面积3.68亿平，同比下降24.4%（1-8月-23.6%），其中住宅竣工面积同比下降23.9%；9月单月竣工面积0.34亿平，同比下降31.5%。 图4：2024年1-9月房地产开竣工面积同比下降22.2%和24.4% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 2022/10 2022/12 2023/3 2023/5 2023/7 2023/9 2023/11 2024/2 2024/4 2024/6 2024/8 -60% 竣工面积累计同比开工面积累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 3、开发投资降幅收窄，销售表现压制房企投资动力 2024年1-9月，房地产开发投资额7.87万亿元，同比下降10.1%（1-8月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；9月单月开发投资额0.94万亿元，同比下降9.4%，销售回款表现压制房企投资动力。 图5：2024年1-9月房地产开发投资额同比下降10.1% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 2022/10 2022/12 2023/3 2023/5 2023/7 2023/9 2023/11 2024/2 2024/4 2024/6 2024/8 -30% 房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额单月同比 数据来源：Wind、开源证券研究所 4、销售回款资金有所改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-9月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，累计同比下降20.0%（1-8 月-20.2%），降幅连续6个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%（1-8月-5.1%、-8.4%、-30.2%、 -35.8%），销售回款资金有所改善。单月数据来看，9月各项资金来源同比降幅较8月均有所扩大，房企融资环境仍较严峻，9月经营性物业贷和金融十六条政策延期，10月住建部提出年底前白名单信贷规模增加至4万亿，助力房企融资环境持续改善。 图6：2024年1-9月房地产开发企业到位资金同比下降20.0% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 2020/2 2020/4 2020/6 2020/8 2020/10 2020/12 2021/3 2021/5 2021/7 2021/9 2021/11 2022/2 2022/4 2022/6 2022/8 202