房地产行业点评报告：房企销售低基数效应显现，环比恢复情况依旧较弱

低基数效应显现，环比恢复依旧较弱 克而瑞发布9月百强房企销售情况。9月TOP100房企实现销售金额6268.8亿元，同比下降26%，同比降幅相较8月的-37%收窄近11%，实现销售面积3686.9万方，同比下降36%，同比降幅相较8月的-36%收窄1%。但从环比数据来看，TOP100房企9月单月销售金额较8月仅环比增长4%，销售面积环比持平，可见行业“金九”的整体销售表现成色并不很足，同比数据的改善主要受2021年下半年基数下降影响。 区域分化加剧，优势布局房企改善明显 从具体房企表现看，9月房企标售表现的分化程度较8月有明显提升，我们认为房企布局区域市场的分化是核心影响因素。TOP10房企里推盘主要集中在核心一二线城市的中国海外发展、华润置地、招商蛇口9月销售表现良好，销售金额同环比增速分别为18%、39%、50%与7%、38%、47%。而从二线城市来看，以高能级城市为主要布局市场的华发股份、越秀地产则分别实现销售金额同环比增速45%、183%与26%、109%。同时部分布局城市能级较低的房企9月的销售表现较8月进一步恶化，房企间的分化程度进一步提升。 政策进入关键窗口期，多角度修复市场 当前房地产行业进入政策的关键窗口期，9月29日央行推出房贷新政，对符合条件的城市，阶段性放款首套房贷款利率下限；9月30日财政部发布公告，对居民出售自有住房并一年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠，两条新政分别支持刚需与改善型需求。当前地产销售恢复疲软，政府放松调控态度明确，后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合。我们认为，本轮调控最终会实现市场的结构性恢复，具备长期人口、产业支持的高能级城市市场有望率先修复。 投资建议 行业整体销售恢复依旧偏弱，但结构性分化特征已经开始显现，后续政策面预计持续向好，行业经营正负循环逻辑持续演绎，持续看好融资有优势、拿地强度高、布局区域优的房企。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、招商蛇口等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）栖霞建设、越秀地产、建发国际等深耕核心城市群的区域型优质房企。 风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。 1、低基数效应显现，环比恢复依旧较弱 克而瑞发布9月百强房企销售情况。9月TOP100房企实现销售金额6268.8亿元，同比下降26%，同比降幅相较8月的-37%收窄近11%，实现销售面积3686.9万方，同比下降36%，同比降幅相较8月的-36%收窄1%。但从环比数据来看，TOP100房企9月单月销售金额较8月仅环比增长4%，销售面积环比持平，可见行业“金九”的整体销售表现成色并不很足，同比数据的改善主要受2021年下半年基数下降影响。 图1：2022年9月TOP100房企单月销售金额较8月环比增长4% 图2：2022年9月TOP100房企单月销售面积较8月环比持平 2、区域分化加剧，优势布局房企改善明显 从具体房企表现看，9月房企标售表现的分化程度较8月有明显提升，我们认为房企布局区域市场的分化是核心影响因素。TOP10房企里推盘主要集中在核心一二线城市的中国海外发展、华润置地、招商蛇口9月销售表现良好，销售金额同环比增速分别为18%、39%、50%与7%、38%、47%。而从二线城市来看，以高能级城市为主要布局市场的华发股份、越秀地产则分别实现销售金额同环比增速45%、183%与26%、109%。同时部分布局城市能级较低的房企9月的销售表现较8月进一步恶化，房企间的分化程度进一步提升。 图3：推盘主要集中在核心一二线城市的房企销售表现更好 3、政策进入关键窗口期，多角度修复市场 当前房地产行业进入政策的关键窗口期，9月29日央行推出房贷新政，对符合条件的城市，阶段性放款首套房贷款利率下限；9月30日财政部发布公告，对居民出售自有住房并一年内购房的，售房已缴个税予以退税优惠，两条新政分别支持刚需与改善型需求。当前地产销售恢复疲软，政府放松调控态度明确，后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合。我们认为，本轮调控最终会实现市场的结构性恢复，具备长期人口、产业支持的高能级城市市场有望率先修复。 4、投资建议 行业整体销售恢复依旧偏弱，但结构性分化特征已经开始显现，后续政策面预计持续向好，行业经营正负循环逻辑持续演绎，持续看好融资有优势、拿地强度高、布局区域优的房企。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、招商蛇口等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）栖霞建设、越秀地产、建发国际等深耕核心城市群的区域型优质房企。 5、风险提示 行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。