武汉土拍零距离（10/22）：三拍热度一般，城投仍是拿地主力

9月27日，武汉完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■武汉本轮土拍规则基本不变，超四成地块土地金支付周期延长至1年。拿地前，武汉延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除新洲区73号地块保证金比例为100%外，其余涉宅类、商服类地块保证金比例仍分别为20%、10%， 固定收益主题报告 武汉土拍零距离（10/22）：三拍热度一般，城投仍是拿地主力 2022年10月15日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 且允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中，商服地块未设臵地块限价，涉宅类地块溢价率仍为5%-15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，本轮土拍超四城地块土地金支付周期为1年，缓解房企资金压力。 ■武汉本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率进一步下降，且超九 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-12 2022-08-12 成地块底价成交，土拍热度一般。武汉2022年三轮土拍合计推地43宗，供 地数量较今年第一、二轮的11宗、16宗大幅增加；无地块流拍，终止出让2 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 宗，广义流拍率为4.7%，较今年第二轮的18.8%有所改善；成交41宗，成交金额317.1亿，平均溢价率为0.2%，较今年第二轮的1.2%小幅下降，超九成 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的10城中，武 汉广义流拍率低于10城平均水平7.0%，平均溢价率低于10城平均水平2.8%。各板块热度普遍不高，底价成交为主。区位来看，武汉本轮土拍地块区位一般，主城七区合计推地20宗，占比为46.5%，明显低于今年第一、二轮的90.9%、62.5%；黄陂区、江夏区、东西湖区分别供地6宗、4宗、4宗，蔡甸 区等其余4区（含经开区、东湖高新区）供地均为2-3宗。硚口区53号地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块位于硚口区核心板块、周边配套成熟、起拍金额较低；其余地块中，仅东西湖区68号地块低溢价成交，39宗地底价成交，2宗洪山区地块中止出让。武汉楼市持续低迷，2022年以来销售跌幅持续拉大，新房、二手房价格持续下跌、商品房销售面积持续负增长，截至2022 年8月，商品房成交面积累计同比跌至-43.2%，房企参拍谨慎，板块热度普遍不高。 ■城投仍是拿地主力，房企参与度小幅提升但仍较低。武汉本轮土拍国企、民企拿地占比有所提升但仍不高。国企全口径拿地金额64.8亿，拿地金额占比20.5%，较今年第二轮的11.5%有所提升，但仍处较低水平。主流国企华发股份7.4亿拍得1宗地，其余多为当地小型国企，青山国控39.9亿拍得3宗地，武汉捌号湖畔臵业20.1亿拍得1宗地，硚房集团、中交城投分别拿地10.9亿、7.4亿，中铁大桥局集团等也均有拿地。民企全口径拿地金额38.0亿，拿地金额占比12.0%，较今年第二轮的8.2%小幅提升。以本地民企为主，伟鹏控股集团、九坤房地产、华鼎创投臵业等也均有拿地，未见主流民企拿地。国、民企拿地意愿提升下，城投拿地占比略有下降，但仍为本轮土拍拿地主力，全口径拿地220.8亿，拿地金额占比69.6%，较今年第一轮的80.2%有所下降，但仍高于今年首轮的50.7%，处于较高水平。长江新区集团46.0亿拍得1宗地，武汉城投39.2亿拍得3宗地、江夏经发20.0亿拍得2宗地，经开投资、武汉高科、汉阳城建分别拿地13.0亿、11.1亿、10.6亿，江夏城投集团等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，土地支付金要求宽松3 2.土拍热度一般，底价成交为主3 3.城投仍是拿地主力，房企参与度小幅提升但仍较低5 图表目录 图1：武汉2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅降低（%）3 图3：武汉广义流拍率低于10城平均水平4 图4：武汉平均溢价率低于10城平均水平4 图5：2022年以来武汉住宅成交面积持续负增长（%）5 图6：城投仍是拿地主力，国、民企参与意愿有所提升（%）6 表1：武汉本轮土拍规则基本不变3 表2：武汉2022年三轮土拍明细（元/方，万元）4 9月27日，武汉完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，土地支付金要求宽松 武汉本轮土拍规则基本不变，超四成地块土地金支付周期延长至1年。拿地前，武汉延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，除新洲区73号地块保证金比例为100%外，其余涉宅类、 商服类地块保证金比例仍分别为20%、10%，且允许房企使用银行保函代替保证金缴纳。拿地中，商服地块未设臵地块限价，涉宅类地块溢价率仍为5%-15%，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，本轮土拍超四城地块土地金支付周期为1年，缓解房企资金压力。 表1：武汉本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 22年二轮 限马甲；严控购 20%，可用银行保函替代， - 5%-15%；商服地 22年三轮 地资金来源 商服地块为10% 块未设臵限价摇号房地价联动 部分地块土地出让金缴付周期延长至1年 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，底价成交为主 武汉本轮土拍广义流拍率虽有所改善，但平均溢价率进一步下降，且超九成地块底价成交，土拍热度一般。武汉2022年三轮土拍合计推地43宗，供地数量较今年第一、二轮的11宗、 16宗大幅增加；无地块流拍，终止出让2宗，广义流拍率为4.7%，较今年第二轮的18.8% 有所改善；成交41宗，成交金额317.1亿，平均溢价率为0.2%，较今年第二轮的1.2%小幅下降，超九成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的10城中，武汉广义流拍率低于10城平均水平7.0%，平均溢价率低于10城平均水平2.8%。 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 图1：武汉2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅降低（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 601,000 50800 40 600 30 400 20 10200 00 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 25% 20% 15% 10% 5% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 图3：武汉广义流拍率低于10城平均水平图4：武汉平均溢价率低于10城平均水平 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 10 0% 10 合厦 城肥门 平均 深青武无杭 圳岛汉锡州 北上宁 京海波 杭合深城州肥圳平 均 宁北上 波京海 青武厦无 岛汉门锡 资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心资料来源：武汉政府官网，安信证券研究中心 各板块热度普遍不高，底价成交为主。整体来看，武汉本轮土拍地块区位一般，主城七区1合计推地20宗，占比为46.5%，明显低于今年第一、二轮的90.9%、62.5%；黄陂区、江夏区、东西湖区分别供地6宗、4宗、4宗，蔡甸区等其余4区（含经开区、东湖高新区）供地均为2-3宗。硚口区53号地块地价触顶进入摇号环节，该宗地块位于硚口区核心板块、周边配套成熟、起拍金额较低；其余地块中，仅东西湖区68号地块低溢价成交，39宗地底价成交，2宗洪山区地块中止出让。武汉楼市持续低迷，2022年以来销售跌幅持续拉大，新房、二手房价格持续下跌、商品房销售面积持续负增长，截至2022年8月，商品房成交面积累计同比跌至-43.2%，房企参拍谨慎，板块热度普遍不高。 行政区 宗地代码 成交状态起拍楼面 价 成交楼面价 溢价率成交价格 拿地企业 表2：武汉2022年三轮土拍明细（元/方，万元） 硚口区P（2022）053号摇号11602.212182.35.0%44709华鼎创投臵业 东西湖区P（2022）068号溢价成交6256.26353.61.6%65251临空港投&中交二航局 硚口区P（2022）051号底价成交21227.521227.50.0%460000长江新区集团 硚口区P（2022）052号底价成交17013.917013.90.0%73500华发股份 硚口区P（2022）054号底价成交6847.16847.10.0%108800硚房集团 汉阳区P（2022）055号底价成交8536.88536.80.0%105600汉阳城建 武昌区P（2022）056号底价成交13844.613844.60.0%214730武汉城投 武昌区P（2022）057号底价成交18000.018000.00.0%114840九坤房地产 青山区P（2022）058号底价成交3833.83833.80.0%13840青山国控 青山区P（2022）059号底价成交3522.13522.10.0%26592湖北文旅集团 青山区P（2022）060号底价成交14180.314180.30.0%364150青山国控 洪山区P（2022）063号底价成交14102.114102.10.0%168290伟鹏控股集团&南京新华海科技产业集团 东湖高新区P（2022）064号底价成交12096.212096.20.0%12580武汉高科 东湖高新区P（2022）065号底价成交9002.39002.30.0%98490武汉高科 经开区P（2022）066号底价成交8018.28018.20.0%82279车都集团 经开区P（2022）067号底价成交4008.04008.00.0%129719经开投资 黄陂区P（2022）069号底价成交4867.94867.90.0%56370黄陂城投 黄陂区P（2022）070号底价成交1043.61043.60.0%2200黄陂城投 1武汉市主城七区：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区。 黄陂区 P（2022）071号 底价成交 3298.2 3298.2 0.0% 28810 盘龙交投 新洲区 P（2022）072号 底价成交 1717.1 1717.1 0.0% 18700 武汉新怡城酒店管理 新洲区 P（2022）073号 底价成交 2215.1 2215.1 0.0% 18529 赛尔德源房地产 江夏区 P（2022）074号 底价成交 5359.8 5359.8 0.0% 56600 江夏经发投 江夏区 P（2022）075号 底价成交 5329.9 5329.9 0.0% 143000 江夏经发投 江夏区 P（2022）076号 底价成交 3361.6 3361.6 0.0% 91300 江夏城投集团 江夏区 P（2022）077号 底价成交 6482.0 6482.0 0.0% 201000 武汉捌号湖畔臵业 蔡甸区 P（2022）078号 底价成交 2553.8 2553.8 0.0% 68207 中交城投 蔡甸区 P（2022）079号 底价成交 2442.4 2442.4 0.0% 34610 中铁大桥局集团 江岸区 P（2022）080号 底价成交 1592.7 1592.7 0.0% 1470 泰富二零四九商业发展公司 江岸区 P（2022）081号 底价成交 1180.1 1180