固定收益主题报告：北京土拍零距离（5、22）：三拍热度一般，国企仍为拿地主力

9月23日，北京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■北京本轮土拍调整竞拍规则，取消竞政府产权份额、报高标环节，降低竞拍门槛。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，多数地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%， 固定收益主题报告 北京土拍零距离（5/22）：三拍热度一般，国企仍为拿地主力 2022年09月24日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 地价触顶后竞拍规则主要分为两类：1）竞现房销售+摇号，超七成地块地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号；2）摇号，石景山区五里坨等5宗地块地价触顶后直接进入摇号环节。本轮土拍较今年第 相关报告 一文读懂可转债生命周期— —聚焦可转债系列二 2022-09-23 一、二轮土拍取消了竞政府产权份额及报高标环节，竞拍门槛降低。值得注意的是，本轮除中关村、十里堡地块，其余地块摇号环节均要求竞买人提交 《高标准住宅建设承诺书》。拿地后规则基本不变。 ■北京本轮土拍广义流拍率有所改善，但平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。北京2022年三轮土拍合计推地18宗，供地数量与今年第一、二轮基本持平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交18宗，成交金额500.3亿，平均溢价率4.2%，较今年二轮的5.5%小幅下降，超五成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率低于5城平均水平1.5%。从区位来看，北京本轮土拍主城海淀区、石景山区、丰台区共推 地8宗，占比44.4%，较今年首轮的64.7%有所下降；非主城区中，近郊大兴区、昌平区、顺义区、房山区、通州区和亦庄新城共推地8宗，远郊密云区 推地2宗。整体板块分布较广，环线跨度较大，地块质量差异相对较大，冷 热分化明显。热门地块竞争激烈，海淀永丰0013地块地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，海淀永丰0015、0016地块、丰台花乡站6031、7039地块地价触顶，进入竞现房销售环节，丰台槐房011B地块地价触顶；4宗地块溢价成交，主要分布于海淀区、丰台区，昌平生命科学园6004、6005地块虽位于近郊区，但周边配套完善、交通便捷、临近中关村生命科学园，地块热度较高，也溢价成交；共有10宗地底价成交，多数位于近郊大兴、顺义等区域和远郊密云区。 ■国企为拿地主力，民企拿地意愿持续较弱。国企全口径拿地金额为461.7亿，拿地金额占比为92.3%。主流国有房企积极拿地，中海地产147.5亿拍得3宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企；建发股份66.5亿拍得2宗地，首 开股份、中国金茂、华润置地、首创置业分别以38.3亿、38.1亿、25.0亿、 4.3亿各拍得1宗地；海开控股和中建三局联合体、中交集团分别拿地53.2亿、 22.7亿，葛洲坝、众智房地产等也均有拿地。民企拿地意愿持续较弱，全口径拿地金额24.3亿，拿地金额占比4.9%，较今年第二轮的8.8%进一步下降。龙湖集团和顺义国资联合体24.3亿拍得1宗地，未见其他民企拿地。民企拿地意愿较低下，城投拿地占比有所上升，拿地金额95.3亿，拿地金额占比19.0%，较今年第二轮的5.3%有所上升，亦庄控股14.3亿拍得1宗地，兴创投资、通州投发、密云建投等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 2022与2020年消费修复 2022-09-22 的异同 解码钢铁债（二）：发债钢企 2022-09-21 债务变迁 金融资源盘点与省内城投支2022-09-20 持（6）：河北篇 370个政策性开发性金融工 具项目解析：哪些城投获取2022-09-19 资金多？ 内容目录 1.调整土地获取规则，降低竞拍门槛3 2.土拍热度一般，板块间冷热分化3 3.国企为拿地主力，民企拿地意愿持续较弱5 图表目录 图1：北京2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅下降（%）3 图3：北京广义流拍率为5城最低水平（%）4 图4：北京平均溢价率高于5城平均水平（%）4 图5：国企为拿地主力，民企拿地意愿持续较弱（%）5 表1：北京本轮调整竞拍规则3 表2：北京2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月23日，北京完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.调整土地获取规则，降低竞拍门槛 北京本轮土拍调整土地获取规则，取消竞政府产权份额、报高标环节，降低竞拍门槛。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，多数地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。拿地中，地块溢价率限制为15%，地价触顶后竞拍规则主要分为两类：1）竞现房销售+摇号，超七成地块地价触顶后竞现房销售，若竞现房销售达到规定比例，则转为摇号；2）摇号，石景山区五里坨等5宗地块地价触顶后直接进入摇号环节。本轮土拍较 今年第一、二轮土拍取消了竞政府产权份额及报高标环节，竞拍门槛降低。值得注意的是，本轮除中关村、十里堡地块，其余地块摇号环节均要求竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》。拿地后规则基本不变。 拿地前 拿地中 拿地后 土拍批次 参与资格保证金地块限价达到限价后竞拍规则房价要求其他要求 表1：北京本轮调整竞拍规则 22年首轮 22年二轮 限马甲、严控购地资金来源；部分地块实行“预申请”制度 20% 3%-15% 10%-15% 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；报高标；摇号 竞现房销售+摇号/报高标；竞政府产权份额+摇号；摇号 销售指导 价- 22年三轮15%竞现房销售+摇号；摇号 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块间冷热分化 北京本轮土拍广义流拍率有所改善，但平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。北京2022年三轮土拍合计推地18宗，供地数量与今年第一、二轮基本持平；无地块流拍或撤销，广义 流拍率较今年第一、二轮的5.6%、17.6%有所改善；成交18宗，成交金额500.3亿，平均溢价率4.2%，较今年二轮的5.5%小幅下降，超五成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成三轮土拍的5城中，北京广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率低于5城平均水平1.5%。 图1：北京2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率小幅下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 501,200 45 401,000 35800 30 25600 20 15400 10200 5 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 图3：北京广义流拍率为5城最低水平（%）图4：北京平均溢价率高于5城平均水平（%） 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 5 0% 5 城厦青无杭北 平门岛锡州京 均 城杭北青厦无 平州京岛门锡 均 资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心资料来源：北京政府官网，安信证券研究中心 各板块冷热分化。从区位来看，北京本轮土拍主城1海淀区、石景山区、丰台区共推地8宗，占比44.4%，较今年首轮的64.7%有所下降；非主城区中，近郊大兴区、昌平区、顺义区、房山区、通州区和亦庄新城共推地8宗，远郊密云区推地2宗。整体板块分布较广，环线跨 度较大，地块质量差异相对较大，冷热分化明显。热门地块竞争激烈，海淀永丰0013地块地价触顶后，竞现房销售再次触顶，触发摇号环节，海淀永丰0015、0016地块、丰台花乡站6031、7039地块地价触顶，进入竞现房销售环节，丰台槐房011B地块地价触顶；4宗地块溢价成交，主要分布于海淀区、丰台区，昌平生命科学园6004、6005地块虽位于近郊区，但周边配套完善、交通便捷、临近中关村生命科学园，地块热度较高，也溢价成交；共有10宗地底价成交，多数位于近郊大兴、顺义等区域和远郊密云区。 行政区宗地代码成交状态起拍楼面价 成交楼面 价 溢价 率 成交价 格 拿地企业 海淀区北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基摇号50877.8 58509.4 15.0% 419750 中海地产 海淀区北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基竞现房销46299.3 53244.2 15.0% 557750 中海地产 丰台区北京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开竞现房销60000.0 69000.0 15.0% 382950 首开股份 丰台区北京市丰台区南苑街道城乡一体化槐房村和新宫村触及最高40880.5 47012.5 15.0% 338100 建发股份 海淀区北京市海淀区西北旺镇HD00-0403街区永丰产业基溢价成交41217.2 43063.5 4.5% 531800 海开控股&中建三局 丰台区北京市丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改溢价成交53787.1 55991.5 4.1% 381000 中国金茂 丰台区北京市丰台区大红门街道大红门一期A区棚户区改溢价成交50736.2 52533.1 3.5% 497000 中海地产 昌平区北京市昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚溢价成交34900.1 35957.0 3.0% 326600 建发股份 石景山北京市石景山区五里坨土地一级开发项目1602-648、底价成交22802.6 22802.6 0.0% 227000 中交集团 表2：北京2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 地（新）F2地块HD00-0403-0013地块 地（新）F2地块HD00-0403-0015、0016地块售 发项目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块售 旧村改造项目NY-011B地块限价 地（新）F2地块HD00-0403-0019、0018地块造项目FT00-0516-0008地块 造项目FT00-0516-0004地块 户区改造土地开发A地块CP02-0101-6004、6005地块 底价成交 35872.5 35872.5 0.0% 250000 华润置地&中国中铁&兴创投资 底价成交 21949.3 21949.3 0.0% 243000 龙湖集团&顺义国资 底价成交 14933.2 14933.2 0.0% 167000 北京建工 区1602-650地块 大兴区北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6013地块 顺义区北京市顺义区顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块 房山区北京市房山区西潞街道佳世苑三期FS00-0113-0008、 0009地块 1近郊区域：大兴区、顺义区、昌平区、通州区、房山区和亦庄新城；远郊：怀柔区、密云区；主城区：石景山区、朝阳区、丰台区、海淀区 底价成交 23023.0 23023.0 0.0% 43000 首创置业 底价成交 9041.6 9041.6 0.0% 18000 众智房地产 底价成交 12433.1 12433.1 0.0% 152000 北京住总集团&密云建投&北京建工&众 智房地产 底价成交 33063.6 33063.6 0.0% 143000 亦庄控股 底价成交 29257.6 29257.6 0.0% 165000 葛洲坝&通州投发 底价成交 112