固定收益主题报告：宁波土拍零距离（9/22）：三拍热度一般，城投成拿地主力

9月29日，宁波完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■宁波本轮土拍规则基本不变，调整装配式政策。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金要求不变；本轮土拍宁波加大涉租赁住房地块供应，共推地5宗，占比由今年第一、二轮的不足30%提升至50%，其中 固定收益主题报告 宁波土拍零距离（9/22）：三拍热度一般，城投成拿地主力 2022年10月12日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 纯保障性租赁住房4宗。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，调整装配式政策，本轮土拍出让地块均实施装配 式建筑，不享受容积率奖励政策。 ■宁波本轮土拍无地块流拍，平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。宁波2022 相关报告 金融资源盘点与省内城投支持（2）：四川篇 解码可转债的发行、上市与交易 六个问题拆解城投定融：如 2022-08-12 2022-08-12 年三轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年第一、二轮的33宗、21宗大幅 减少；无地块流拍、撤销，成交金额101.8亿，平均溢价率4.7%，较今年第 2022-08-11 何识别和评估风险？ 通胀不及预期，债市或延续 二轮的5.2%小幅下降，但仍高于去年第三轮、今年首轮的3.6%、2.7%，底价成交率60%，与今年第二轮基本持平，整体土拍热度一般。横向对比，在已 震荡——7月通胀数据解读 7月城投整合跟踪：节奏加 2022-08-10 完成二轮土拍的9城中，宁波广义流拍率处9城较低水平，平均溢价率高于 9城平均水平2.8%。从区位来看，宁波本轮土拍地块质量较好，主城区合计 推地7宗，占比70.0%，较今年第二轮的57.1%有所提升，镇海区、北仑区分别供地2宗、1宗。热门地块竞争激烈，鄞州区2宗地、镇海区1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地块均为商品宅地，地块区位较优、周边配套完善、部分地块周边在售新房较少；鄞州区76号地块低溢价成交，为商品宅地；共 6宗地底价成交，其中5宗地为涉租赁住房地块，江北区68号地块为商住地块。 ■城投成拿地主力，民企拿地意愿降低。本轮土拍国企全口径拿地金额为41.1亿，拿地金额占比为40.4%，基本持平第二轮的41.2%。主流国企华润臵地、中海地产分别以18.3亿、16.2亿各拍得1宗地；当地国企镇海庄房屋开发、大宗货物海铁联运物流枢纽港分别拿地6.1亿、0.6亿。民企拿地金额占比下降，全口径拿地金额22.1亿，拿地占比21.7%，较今年第二轮的25.9%有所下降，为伟星集团拍得，未见主流民企拿地。民企拿地意愿降低下，城投拿地金额占比大幅提升，全口径拿地金额56.9亿，拿地占比55.8%，较今年第一、二轮的40.0%、33.0%大幅提升。宁波东投公司30.7亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大的企业，宁波轨道集团18.8亿拍得2宗地，江北城投、江北创投等也均有拿地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 快，苏赣领先——城投整合2022-08-09 系列四 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，调整装配式政策3 2.土拍热度一般，板块冷热分化3 3.城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿降低4 图表目录 图1：宁波2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：平均溢价率小幅下降（%）3 图3：宁波广义流拍率为9城最低水平4 图4：宁波平均溢价率高于9城平均水平4 图5：城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿降低（%）5 表1：宁波本轮土拍规则基本不变3 表2：宁波2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 9月29日，宁波完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，调整装配式政策 宁波本轮土拍规则基本不变，调整装配式政策。拿地前，限马甲、严控购地资金来源等规则不变，保证金要求不变；本轮土拍宁波加大涉租赁住房地块供应，共推地5宗，占比由今年 第一、二轮的不足30%提升至50%，其中纯保障性租赁住房4宗。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。拿地后，调整装配式政策，本轮土拍出让地块 均实施装配式建筑，不享受容积率奖励政策。 表1：宁波本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格保证金 地块限价达到限价后 竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 - 限马甲、严 实际成交价 全装修住宅预售项目装修标准 22年二轮 控购地资金来源 的20%，差15%摇号限售价额补缴 调整为“不高于毛坯备案均价的15%，且需在1500-6000元/平方米之间” 22年三轮 出让地块均实施装配式建筑，不 享受容积率奖励政策； 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，板块冷热分化 宁波本轮土拍无地块流拍，平均溢价率小幅下降，土拍热度一般。宁波2022年三轮土拍合计推地10宗，供地数量较今年第一、二轮的33宗、21宗大幅减少；无地块流拍、撤销，成交金额101.8亿，平均溢价率4.7%，较今年第二轮的5.2%小幅下降，但仍高于去年第三轮、今年首轮的3.6%、2.7%，底价成交率60%，与今年第二轮基本持平，整体土拍热度一 般。横向对比，在已完成二轮土拍的9城中，宁波广义流拍率处9城较低水平，平均溢价率 高于9城平均水平2.8%。 图1：宁波2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2：平均溢价率小幅下降（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 50400 45350 35 40300 30250 25200 20150 15100 10 550 2022 2022 2022 2021 2021 2021 00 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年首轮2021年二轮 2021年三轮2022年首轮 2022年二轮2022年三轮 年年年 首二三 轮轮轮 年年年 首二三 轮轮轮 0% 广义流拍率平均溢价率 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 图3：宁波广义流拍率为9城较低水平图4：宁波平均溢价率高于9城平均水平 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 9 0% 广义流拍率 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 9 合 深 宁 北 上 青 厦 无 肥 圳 波 京 海 岛 门 锡 0% 厦深青 城门圳岛平 均 无杭北上宁城 锡州京海波平 均 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 各板块冷热分化。整体来看，宁波本轮土拍地块质量较好，主城区1合计推地7宗，占比70.0%，较今年第二轮的57.1%有所提升，镇海区、北仑区分别供地2宗、1宗。热门地块竞争激烈，鄞州区2宗地、镇海区1宗地地价触顶，进入摇号环节，3宗地块均为商品宅地，地块区位 较优、周边配套完善、部分地块周边在售新房较少；鄞州区76号地块低溢价成交，为商品 宅地；共6宗地底价成交，其中5宗地为涉租赁住房地块，江北区68号地块为商住地块。 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面成交楼面 价 价 溢价率 成交价格 拿地企业 备注 表2：宁波2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 鄞州区甬储出2022-073号摇号19000.021844.215.0%221193伟星集团城镇住宅及配套用地 鄞州区甬储出2022-074号摇号19500.022411.814.9%307104宁波东投公司城镇住宅及配套用地 镇海区甬储出2022-070号摇号13062.014986.114.7%60751镇海庄房屋开发城镇住宅及配套用地 鄞州区甬储出2022-076号溢价成交19200.019686.92.5%161722中海地产城镇住宅及配套用地 江北区甬储出2022-068号底价成交5947.05947.00.0%47326江北城投城镇住宅、零售商业、餐饮、 商务金融用地 江北区甬储出2022-069号底价成交1924.01924.00.0%15911江北创投城镇住宅（保障性租赁住 房）及配套用地 镇海区甬储出2022-071号底价成交1027.01027.00.0%5815.3大宗货物海铁联运 物流枢纽港 城镇住宅（保障性租赁住房）及配套用地 房）及配套用地 北仑区甬储出2022-072号底价成交1026.01026.00.0%10597宁开控股城镇住宅（保障性租赁住 房）及配套用地 鄞州区甬储出2022-075号底价成交2888.02888.00.0%4868.5宁波轨道集团城镇住宅（保障性租赁住 鄞州区甬储出2022-077号底价成交13157.013157.00.0%182709 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 宁波鄞开集团&华润臵地&宁波轨道集团 城镇住宅（含保障性租赁住房）及配套用地 3.城投成拿地主力，民企拿地意愿降低 宁波本轮土拍国企拿地占比基本不变，全口径拿地金额为41.1亿，拿地金额占比为40.4%，基本持平第二轮的41.2%。主流国企华润臵地（与城投联合拿地）、中海地产分别以18.3亿、 16.2亿各拍得1宗地；当地国企镇海庄房屋开发、大宗货物海铁联运物流枢纽港分别拿地 1主城区：海曙区、江北区、鄞州区 6.1亿、0.6亿。 民企拿地金额占比下降，全口径拿地金额22.1亿，拿地占比21.7%，较今年第二轮的25.9% 有所下降，为伟星集团拍得，未见主流民企拿地。 民企拿地意愿降低下，城投拿地金额占比大幅提升，全口径拿地金额56.9亿，拿地占比55.8%，较今年第一、二轮的40.0%、33.0%大幅提升。宁波东投公司30.7亿拍得1宗地，为本轮土 拍拿地金额最大的企业，宁波轨道集团18.8亿拍得2宗地，江北城投、江北创投等也均有拿地。 图5：城投拿地占比提升，国、民企拿地意愿降低（%） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：宁波政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要